Loomulikult ei määrata väärtust suvaliselt, vaid vastavalt teatud algoritmile, mis võimaldab arvutuste tegemisel tugineda usaldusväärsetele tingimustele. Need määratakse kindlaks asjakohaste eeskirjadega ja annavad võimaluse oma saidile seatud väärtuste õigsust veelkord kontrollida ja kontrollida.

Mälu katastriväärtuse mõistet määratlevad peamised sätted

Vajalikud dokumendid

Selleks, et arvutada katastriväärtus vajate järgmisi dokumente:

1. Mälu tehnilised dokumendid, eriti maamõõtmine, mis näitab saidi kogupindala, maa sihtotstarvet.
2. Katastripass, mis näitab mälu katastriväärtuse spetsiifilist näitajat.
3. Määratud katastrikvartali hoonestusvööndeid tähistav piiriprojekt.
4. Linnaplaneerimise kava, mis täpsustab katastrikvartali infrastruktuuri detaile.
5. ZU tsooni ehitatud kinnisvaraobjekti tehnilised dokumendid.

Nende dokumentide põhjal saate teha arvutusi, mis annavad teavet selle kohta, millisele lubatud kasutusviisile vastavalt rangele määratlusele teile usaldatud sait kuulub. Siin võib tuvastada esmapilgul tähtsusetuid erinevusi, mis sisuliselt muudavad kategooriliselt objekti katastriväärtust.

On loomulik, et loetletud dokumendid on kallid, nende ettevalmistamine võtab kaua aega, ja mõned neist nõuavad administratsiooni eriluba. Seetõttu piisab teile vajalike andmete väljavõtete saamisest.

Väljavõtte saamiseks on vaja tsiviilpassi ja õigust tõendavat dokumenti.

Professionaalsete hindajate kasutatav metoodika on universaalne.. Olles välja selgitanud katastrikvartali katastriväärtuse spetsiifilise näitaja, määratlevad nad selle alusüksusena. Järgmisena tuvastavad nad põhiüksuse korrutise oma numbri järgi, mis on eraldi maatüki maht (kinnistu pindala).

Katastrikvartalites langevad baasväärtused sarnasuse põhimõttel kokku ja määratakse meetoditega, mis arvestavad ümbritsevate maade kõiki omadusi.

Kus arvutamiseks kasutatakse teatud valemeid. Need on üsna keerukad ja nende professionaalne kasutamine on katastriinseneridele kättesaadav. Neid valemeid saab kasutada, kuid arvutuste tulemusi ei ole soovitav positsioneerida T-arvete tulemusel kujunenud kulu alternatiivina.

Mälu katastriväärtuse väärtus arvutatakse konkreetse väärtuse keskmisest statistilisest väärtusest piirkonnas.

Keskmise väärtuse arvutamiseks kasutatakse põhivalemit, mille kohaselt selle tulemus määratletakse piirkonna maa koguväärtuse keskmise väärtusena (era) ja piirkondlike massiivide kogupindalana.

Seega saame baas(test)spetsiifilise näitaja kogu piirkonna maamassi kohta. Selle indikaatori põhjal tehakse järgnev arvutus paljude valemite järgi. Iga valem lisab baasspetsiifilisele indikaatorile koefitsiendid sõltuvalt massiivi vööndis või katastrikvartalis esinevatest eelistest.

Juhul, kui eeliseid pole või territoriaalne tsoon on probleemsete piirkondade hulgas, koefitsiendid lahutatakse baasmaksumusest.

GKO LZ läbiviimise põhjused määratakse teatud maatükkide ülevaatamise vajadusega või kehtestatud plaaniga. Hindamine toimub erikorralduse alusel, millel on nomenklatuuridokumendi staatus.

Selle võivad koostada nii föderaal- kui ka munitsipaalasutused. Korraldus sisaldab Riigivarakomisjoni allikate andmeid maade kohta, mille osas tekkis vajadus hinnata.

Lisaks hindamine ei võimalda kolmandatel isikutel protsessis osaleda. Maarevisjoni määramise korraldusega määratakse ka isikud - revisjonikomisjoni liikmed, kes vastava toimingu läbi viivad.

Nende hulka kuuluvad pädevad ja kogenud spetsialistid, kes kontrollivad ja analüüsivad maaressursside hooldamise ja arendamise tingimusi piirkondades, samuti kaaluvad maa katastriväärtuse tõstmise võimalust piirkonna teatud arengutsoonides.

See koosneb järgmistest osadest:

1. Venemaa valitsusasutuse või omavalitsuse poolt antud korralduse alusel koostatakse GKO tööde teostajate nimekiri, samuti hinnatavate maa-alade nimekiri.
2. Riigivarakomisjoni spetsialistid koostavad teabe läbivaatamiseks valitud massiivide kohta ja liigitavad teavet nende kohta katastrikvartalite kaupa.
3. Eraldi tellimus hõlmab hindamisorganisatsiooni, mis osaleb GKO tellimuse saamiseks välja kuulutatud hankes.
4. Analüüsib olukorda vastavalt Riigivarakomisjoni poolt edastatud teabele ning kasutab reguleeritud meetodeid ja regulatiivseid valemeid, teeb arvutusi ja teeb ümberarvutusi maa maksumuse kohta.
5. Saadud andmed ja hindamise tulemused dokumenteeritakse vastavas aruandes.

Tulemused ja aruanded

piirkonna kuberneri poolt heaks kiidetud. 10 tööpäeva jooksul need tuleb üle anda riigivarakomisjonile, kus need kantakse 6 kuu jooksul pärast nende kinnitamist piirkondliku täitevkomitee poolt piirkonna katastri registrisse.

Kogu saadud teave tuleb avaldada kohalikus ajakirjanduses ja esitada Rosreestri ametlikul veebisaidil. Saadud tulemustest tuleks kodanikke korralikult teavitada, sest neil on õigus teha muudatusi ja täiendusi kuue kuu jooksul, kuni kanded on uues hinnakontekstis täielikult paika loksunud.

See on katastrihindamise ja ümberhindluse kontseptsioonis sisalduvate väärtuste oluline komponent. See sisaldub säilitamise katastripassi andmetes koos objekti kogu katastriväärtusega ja määratakse teie katastrikvartali 1 m 2 maa maksumusega.

Katastripassist selle leidmiseks peate avama jaotise B 1 ja vaatama lõikes 13 nimetatud teavet.

Eeskirja kohaselt tuleb andmete ümberhindamisel või uuesti kontrollimisel selle koguväärtus just katastriväärtuse spetsiifilistest näitajatest. Kui leiate, et teie maa väärtus on hüppeliselt tõusnud – kontrollige esmalt selle spetsiifilist näitajat.

Kui see on tema, kes on ebamõistlikult kõrgel, siis - viga ilmnes lubatud mälukasutuse kontekstis. Kui see ei erine põhimõtteliselt eelmisest näitajast, kuid kogumaksumus on liiga kõrge, siis on viga objekti kogupindala määramises.

Mõlemal juhul peate vea parandamiseks pöörduma spetsialiseeritud komisjoni poole. Kuid pärast selle kindlaksmääramist konkreetse näitaja abil on palju lihtsam leida nüansse, mis selle esile kutsusid.

6 kuu jooksul alates tulemuste avaldamise kuupäevast võtab GKO vastu maaomanike pretensioone. Pärast vea avastamist tuleks pöörduda volitatud komisjoni poole palvega võtta arvesse õigusvastaselt määratud katastriväärtust või selle erinäitajat.

Komisjonile kandideerimiseks kirjutage komisjoni esimehele adresseeritud avaldus ja esitage dokumendid, mis kinnitavad teie staatust objekti omanikuna. Kolmandate isikute poolt komisjonile pöördumine on vastuvõetamatu, peate taotlema isiklikult. Taotluses tuleb põhjendada, mille alusel arvate, et teile antud teave on ekslik.

Kui teie probleemist keeldutakse, võite keeldumise alusel kohtusse kaevata. Sel juhul tegutseb kohtus kostjana komisjoni esimees. Hagi esitamisel võtke Rosreestrist väljavõte oma saidi hinnangu kohta.

Reeglina, kui avastatakse viga, mis erineb hetkeväärtusest mitte rohkem kui 30%, teeb komisjon iseseisva otsuse katastriväärtuse muutmiseks.

Muudel juhtudel peate kasutama professionaalsete sõltumatute ekspertide teenuseid ja esitama nende poolt väljastatud arvamuse.

Mõningatel juhtudel, kui ilmnevad asjaolud, mis on kahjustanud mullaviljakust vms, muutub vajalikuks katastriväärtuse muutmine seoses mulla struktuuri muutustega, mis on kaotanud mõned kasulikud omadused ja positiivsed omadused.

Sellised juhud võimaldavad katastriväärtust muuta 5 aasta jooksul, kuid enne uue väärtuse määramise algust.

Mälu hindamine vaidlustamiseks

See viiakse läbi kõigil juhtudel, mis nõuavad kohtusse pöördumist, samuti mõnel juhul riigivarakomisjoni komisjoni poole pöördumisel.

Professionaalsel hindajal on õigus:

1. Kasutage oma äranägemisel konkreetse juhtumi jaoks sobivat arvutusmeetodit. See võib osutuda alternatiivseks võrreldes metoodikaga, mida kasutati maade GKO-s.
2. Nõuda selgitusi GKO menetluses kasutatud meetodite rakendamise kohta.
3. Nõuda organisatsioonidelt või kolmandatelt isikutelt korralduse täitmisega seotud vajalikku teavet.
4. Nõuda kliendilt läbivaatuse kulude tasumist.
5. Nõuda korralduse täitmise eest tasu.
6. Keelduda tellimuse täitmisest, kui klient rikub lepingutingimusi.

Tõendusbaasi rolli mängib kutselise hindaja koostatud ekspertarvamus. See võib saada veenvaks argumendiks riigivarakomisjoni komisjonile ja aidata kaasa arvutuste käigus tehtud vea parandamisele. Lisaks on sellel otsustav roll küsimuse arutamisel kohtus.

Maaomandi hindamise meetmete võtmine mängib föderaalse ja kohaliku tähtsusega olulist rolli. Vähem olulised pole hindamistulemused ka maaomanike ja maakasutajate jaoks, sest maamaksu hinnatakse saadud andmete alusel.

Pealegi maa maksumus katastriväärtuses mõjutab maa kinnistamise võimalust ostu kaudu. Seetõttu on teatud juhtudel vaja kehtestatud väärtust üle vaadata. Lugege, kuidas maatüki katastriväärtust ümber hinnata.

Kulude ümberhindamist ja ülevaatamist võib läbi viia Rosreestri volitatud komisjon, kes 6 kuu jooksul pärast auditit võtab kodanike nõuded vastu ja tal on õigus tehtud vead parandada.

Kui TSK keeldub tehtud viga parandamast, on maatükkide õiguste omajatel õigus pöörduda sõltumatu hindaja poole ja anda asi kohtusse.

Halduskorralduse alusel moodustatakse ja kinnitatakse volitatud komisjon, kelle ülesandeks on auditi läbiviimine administratsiooni valitud massiivis. Komisjoni kuuluvad piirkondlike ametiasutuste määratud litsentseeritud hindajad. Sealhulgas - äritegevusega tegelevad iseseisvad ettevõtjad maa väärtuse hindamiseks (katastrihindamine).

Audiitorid ja hindajad põhinevad maa ümberhindamise ajal kehtivatel õigusaktidel, mis on kehtestatud 29. juuli 1998. aasta föderaalseadusega nr 135-FZ, mis reguleerivad hindamistegevuse norme, mis on peamiselt sätestatud seaduse artiklis 24.15.

Lugege ka maa katastriväärtuse resolutsiooni teksti, see on väga oluline info!

VENEMAA FÖDERATSIOONI VALITSUS

KATASTRIVÄÄRTUSE TULEMISE KORDA KOHTA
MAAKRUNDID MAKSUMAKSIJATE TEATELE

Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 396 lõike 14 sätete rakendamiseks otsustab Vene Föderatsiooni valitsus:

1. Kinnisvaraobjektide katastri föderaalse ameti territoriaalsed organid annavad Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 388 kohaselt maamaksumaksjatele tasuta teavet maa katastriväärtuse kohta. maatükid kinnisvaraobjekti katastrinumbri kujul ja selle katastriväärtus maksustamise eesmärgil maksumaksja kirjaliku avalduse alusel föderaalseaduse "Riigikinnisvarakatastri kohta" artiklis 14 ettenähtud viisil. Samal ajal esitatakse täpsustatud teave enne 1. märtsi 2008 föderaalseaduse "Riigi maakatastri kohta" artiklis 22 ettenähtud viisil.
2. Teave maatükkide maksustamise eesmärgil katastriväärtuse kohta on postitatud föderaalse kinnisvarakatastri ameti ametlikule veebisaidile Internetis.

Kes määrab maa katastriväärtuse?

Pärast auditit töödeldakse saadud infot aruandlusinfo koostamiseks. See töö kestab 6 kuud, mille jooksul jagatakse maamass, kus audit tehti, katastrikvartaliteks. Igas katastrikvartalis selgitatakse välja konkreetsed nüansid, mis mõjutavad katastriväärtuse kehtestamist. Need suurendavad või vähendavad massiivi maa katastri baashinda, mille määrab Vene Föderatsiooni maaseadustiku artikli 66 alusel piirkonna omavalitsus või rajoonikeskuse administratsioon.

Seda tööd teeb halduskomisjon, mille liikmed kinnitatakse revisjoni määramise piirkondliku seadusega. Sel perioodil on lubatud hindamistulemuste korrigeerimine. Korrigeerimine tehakse hindajate või revisjonikomisjoni liikmete tehtud arvutustes esineva vea korral.

Kuue kuu pärast, kui hindamise tulemused edastatakse Rosreestr, üksikute kruntide ümberhindluse tulemusena katastriväärtuse määramine, läheb üle registreeriva asutuse pädevusse. Vastutus mälu väärtuse määramise eest läheb seejärel üle Kinnisvarakatastri (GKN) kohaliku filiaali administratsioonile.

Mälu hindamise põhjused

Vastavalt eeskirjale toimub maa revisjon koos katastriväärtuse määramisega, inventuuri inventeerimisel üks kord 5 aasta jooksul. Mõned tingimuste variatsioonid on lubatud, kuid need ei ületa seadusandlikus standardis märgitud perioodi. Kui inventuuriperioodi lühendatakse, ei tohi see olla lühem kui 3,5 aastat pärast järgmist ümberhindamist.

Hindamise aluseks antud juhul on:

• kehtestatud tähtaegadest kinnipidamine;
• piirkondliku eriakti avaldamine;
• akti heakskiitmine föderaalvalitsuse tasandil.

Revisjonikomisjoni tegevuste vaheaegadel on ümberhindamine lubatud mälestuse omaniku esitatud avalduse alusel, mis on kirjutatud Riigivarakomisjoni kohaliku osakonna juhataja nimele. Põhjused, mis võivad põhjustada ladustamise plaanivälise hindamise vajaduse, on järgmised:

1. katastri- ja tehnilised vead;
2. mälu tunnused, mida ümberhindamise käigus ei arvestatud;
3. maa hävitamine loodusõnnetuste tagajärjel;
4. viljaka mullakihi kahjustus;
5. muldade niisutamine;
6. mäluga külgneva kuristiku kasv;
7. jõe kulgemise muutus jne.

Kui Rosreestri administratsioon vastab ametliku keeldumisega, on asjaomasel isikul õigus taotleda kohtuotsusega uuesti hindamist.

Samm-sammult arvutamise juhised

Millist rolli mängib mälu hindamine?

Iga maaomanik saab iseseisvalt arvutada oma maa katastriväärtuse. See võib olla vajalik maa- ja kinnisvaramaksu arvutamise õigsuse kontrollimiseks. Sel juhul mängib olulist rolli katastriväärtus, kuna see toimib üksikisikute ja juriidiliste isikute maksu arvutamisel põhiühikuna.

Maatüki katastriväärtuse erinäitaja

Arvutuste aluseks on erinäitaja. See on seatud ühtlaselt kogu katastrikvartali ulatuses ja koosneb ühe ruutmeetri maatüki maksumusest määratud kvartalis. Saidi hinnang sõltub selle arvestusüksuse kohta teabe olemasolust. Seda indikaatorit kinnitavad piirkonna ametiasutused spetsiaalse aktiga, mille järel see kantakse üle riigivarakomitee raamatupidamisteabele.

Seda nimetatakse sageli ka "maatüki konkreetseks katastriväärtuseks".

Oleme tutvunud kõigi sissejuhatavate parameetritega, nüüd on aeg mõista, kuidas maa maksumust arvutada.

Kuidas arvutada maatüki katastriväärtust?

Sõltumatud hindajad kasutavad maatüki katastriväärtuse arvutamiseks valemit, mille alusel hinnatakse massiivi pindala, seda saab kasutada ka iseseisvate arvutuste tegemiseks. Selle protseduuri läbiviimine ja sellest tulenevalt maatüki katastriväärtuse arvutamise mõistmine pole mitte ainult üsna lihtne, vaid ka otstarbekas, et veenduda raamatupidamise õigsuses.

Saidi katastriväärtuse iseseisvaks arvutamiseks korrutage:

1. erinäitaja;
2. ja kogu mälupiirkonna kaadrid.

Saadud toode annab soovitud tulemuse.

Nüüd näitame selgemalt, kuidas arvutatakse maatüki katastriväärtust. Ja väga lihtne!

See maatüki katastriväärtuse arvutamise valem on aktuaalne ka tänapäeval.

näiteks, erinäitaja on massiivi maa ruutmeetri kohta 500 rubla. 4 aakri suurune krunt on hinnanguliselt 200 tuhat rubla. Teine lähedal asuv sait, mille pindala on 10 aakrit, on hinnanguliselt 500 tuhat rubla.

Kui mälu ala on muutunud, võib kontodesse sattuda tõrge. Mälu väärtust on lubatud muuta ka maa kategooria või selle muutumise korral.

Suvilates või asulates, kus väljastati krundid individuaalelamuehituseks, hindajad kasutavad sageli . Kuluka maatüki katastriväärtuse määramise meetodiga arvestatakse asula või puhkeküla infrastruktuuri arendamisse investeeritud vahenditega. Tulumeetod näeb ette investeeringutest saadava kasumi tasuvuse.

Saate kasutada selliseid mitte keerulisi meetodeid ja mõista, kuidas maatüki maksumust arvutada. Kõik on väga-väga lihtne.

Tulemused ja aruanne

Halduskomisjon, olles väljastanud hindamismenetluse tulemusena saadud teabe, võtab arvesse üksikute territooriumide nüansse, mis võimaldavad hindajate poolt määratud hinda alandada või tõsta. Jaotanud teabe katastrikvartalite kaupa, võttes arvesse maastiku ja infrastruktuuri arendamise iseärasusi, jagavad saadud teabe eraldi osadeks.

Tööde lõpetamisel koostatakse aruanne iga katastrikvartali kohta. Andmetega aktid lisatakse aruandele iga peale pandud sektsiooni kohta vastavalt määratud.

Kruntide kohta, mis ei ole katastris registreeritud, koostatakse eraldi akt, mis võrdsustab kinnistamata maa hinna turuväärtusega, mis ületab hinnangu summat. See õigustoiming annab õigusliku aluse halduskorralduse väärtuse kindlaksmääramiseks.

Alles pärast seda, kui volitatud ametnik on kohaliku täitevkomitee (administratsiooni) juhi rollis aruandedokumentatsiooni kinnitanud, edastatakse teave riigivarakomitee teabepanka vastavalt föderaalameti kehtestatud standarditele. 24. juuli 2007 seadus nr 221-FZ.

Maatüki hindamine katastriväärtuse vaidlustamiseks

Kui saidi omanik seda objektiivsetel põhjustel väidab, peab ta oma väidete paikapidavust kinnitama. Kulude vähendamise põhjuseks võib pidada kõiki tegureid, mis vähendavad kvootide kasutamise efektiivsust. Ka – eelistena mõjuvad tegurid – võimaldavad selle suurenemist.

Ümberhindluse läbiviimiseks tuleks sel juhul läbi viia ümberhindlusnõudeid põhjustanud pinnase või maastiku ekspertiis. Neid dokumente kogutakse mälu omaniku või muu omaniku kulul.

Hindamistulemused esitatakse sõltumatule hindajale, kes määrab uue teabe põhjal eraldise vastuvõetava hinna. Juhtudel, kui hindaja esitatud tulemus erineb silmatorkavalt halduskomisjoni määratust, on soovitatav hankida kolme sõltumatu eksperdi poolt läbiviidud hindamise dokumentatsioon.

Kogutud dokumentide pakett koos mälu omaniku taotlusega edastatakse Rosreestri kohalikule filiaalile.. Kinnisvara ümberhindluses muudatuste tegemisest keeldumise korral pöördutakse maatüki asukohajärgsesse kohtusse. Sel juhul on hagiavaldusele lisatud ka sõltumatu hindamise tulemused.

Kas soovite rohkem teada mälu maksumuse kohta? Siit leiate selle teema kohta palju kasulikku teavet.

Väga sageli inimesed ühe või teise hinnaga maad ostes ei mõtlegi sellele, kuidas hind kujuneb. Põhimõtteliselt määratakse turul olevate maatükkide hinnad katastriteenistuse andmebaasis antud hinnangu alusel. Seda hinda nimetatakse katastriväärtuse spetsiifiliseks näitajaks. Aga kuidas seda väärtust määratakse ja milline organ selle loomisega tegeleb?

Maa kogumaksumus määratakse krundi hinnapakkumise arvutamisel selle pindala mõõtühiku kohta. Kui pindala mõõtühikuga on kõik selge, tavaliselt on selleks ruutmeeter, siis mis on maa noteering, pole eriti selge.

Seda näitajat mõjutavad liiga paljud tegurid, sealhulgas:

• maa lubatud kasutuse kategooria ja liik;
• saidi asukoht;
• kohaliku omavalitsuse poliitika;
• investeeringute atraktiivsus;
• kapitaliseerimise võimalused;
• eeldatava tulu suurus jne.

See tähendab, et katastriteenistuses ühikumaksumuse määramisel sõltub kõik piirkonnast. Piirkonniti võib aga erinevus olla märkimisväärne. Tänaseks üritatakse neid näitajaid ühtlustada, kuid seni seavad katastriteenistuse töötajad seda kohalikest normidest lähtuvalt.

Maaseaduste kohaselt on kõik Venemaa territooriumil olevad maad jagatud teatud klassidesse vastavalt nende omadustele ja kasutuskõlblikkusele.

Seega eristab seadusandja järgmisi maakategooriaid:

1. Linnade ja alevite maad.
2. Maa põllumajanduslikuks tootmiseks.
3. Metsad.
4. Veekogude territooriumid.
5. Infrastruktuurirajatiste poolt hõivatud alad.
6. Erikaitsealused territooriumid.

Kuid enamasti on vabas tsiviilkäibes linnade ja alevite maad, samuti põllumajandusliku tootmise alad. Nende kategooriate eesmärk ja lubatud kasutusviis eeldavad üksikisikute õigusi neile, sealhulgas omandiõigus.

Eraisikute vahel maad ostes ja müües on õigus väärtus iseseisvalt määrata. Samas ei tohiks hind siiski oluliselt erineda keskmisest turuhinnast (kehtestatud vastavalt vabaturu seadustele) ega katastrihinnast (määratud noteeringu ja pindala alusel).

Nagu juba mainitud, on hinnapakkumistel maa väärtuse määramisel võtmeroll. See on pakkumiste ja ala korrutis, mis esindab konkreetse saidi ühikukulu. Aga kuidas need hinnapakkumised määratakse?

Hinnapakkumiste suurus sõltub otseselt maa kategooriast ja lubatud kasutusviisist. Arvestades, et põhilisteks tsiviilkäibe objektideks on juba märgitud kahe kategooria maad, siis tuleb lähtuda nende maade kategooriate tunnustest.

Just maa kategooria ja tüüp annab aimu, kui palju kasumit konkreetselt krundilt saada on. Teatud ajaperioodi oodatava kasumi suurus on ühe maaüksuse katastriväärtus.

Seega jagatakse põllumajandusmaa noteeringute ja eeldatava kasumi määramisel need järgmisteks tüüpideks:

• juba põllumajanduses kasutatud maad;
• põllumajandusrajatiste sisemise infrastruktuuri maad;
• põllumajanduslike veehoidlate maad;
• kasutuskõlbmatuks muutunud ja ainult väljakujunenud krundid;
• eraomandis olev metsamaa;
• karjamaad.

Kuna juba põllumajanduseks sobivalt maalt on võimalik saada rohkem kasumit, siis vastavalt saab ka eriväärtusnäitaja olema kõrgem kui näiteks karjamaadel.

Omakorda jagunevad linnade ja alevite maad ka järgmisteks alaliikideks, millest lähtuvalt määratakse nende katastriväärtuse konkreetne näitaja:

• maa elamute ehitamiseks;
• avalike ja ärihoonete territooriumid;
• infrastruktuurirajatiste all olevad alad;
• külgnev põllumaa;
• avalike puhkerajatiste jaoks mõeldud alad.

Dividendide arvutamist spetsiifilise näitaja määramiseks viivad läbi kõrgelt kvalifitseeritud finants- ja majandusvaldkonna spetsialistid.

Arvutamine toimub kahes etapis:

1. Teostatakse eeldatavate dividendide ja maa erinäitaja arvutamine kogu föderatsiooni subjekti (haldusüksuse) territooriumil ehk siis selgub keskmine näitaja.
2. Teostatakse üksikute kinnisvaraobjektide näitaja arvutamine.

Seega on protseduur üsna keeruline ning ilma eriteadmiste ja oskusteta pole võimalik hinnangut täpselt tuvastada.

Muidugi, kuigi hind on riigiti erinev, on konkreetse näitaja arvutamise valem sama. Seega on selle näitaja tuvastamiseks vaja korrutada oodatav kasum maaühiku pindala kohta pikaajalise kapitaliseerimise perioodiga. Reeglina on see periood 33 aastat. Seda saab aga muuta, mis mõjutab oluliselt kõigi kategooriate maatükkide katastriväärtust.

Nagu juba mainitud, on maatüki katastriväärtuse erinäitaja arvutamiseks vajalikud lähteandmed maa rahalise tasuvuse kohta. Oletame, et üks hektar põllumajanduseks sobivat maad annab aastas 2-2,5 tuhat rubla kasumit. Korrutame 33-ga ja saame umbes 66-82,5 tuhat rubla.

Praktikas ei ole aga alati võimalik sellist maad õigesti kasutada ja sellist kasumit saada. Sel põhjusel on selliste maade FCL turul tavaliselt palju madalam katastriväärtusest. Statistika kohaselt on sellise maa 1 hektari keskmine maksumus Venemaal 30-40 tuhat rubla.

Teine asi on asulate maa. Selliste kruntide maksumus on palju kõrgem kui ülaltoodud maatükkide hind. Kasumit sellistelt kruntidelt arvestatakse ju selle elamispinna järgi, mida sellele ehitada saab.

Suurtes linnades on suurem osa maa-alast ette nähtud korterelamute ehitamiseks. Vastavalt sellele arvutatakse asulate maa katastriväärtuse erinäitajad. Näiteks tavalise üheksakorruselise maja pindala on umbes 0,3 hektarit. Selles kortermajas on ligikaudu 3000 ruutmeetrit elamispinda. Väärtuse aluseks on eelmise kapitaliseerimisperioodi turuhind. Kuid see ei juhtu alati, igal finantsasutusel on algväärtuse määramiseks oma meetodid.

Korterelamu ehitamiseks mõeldud 0,3 hektari maksumus on selles oleva elamispinna hind miinus arvestuslikud kulud. Sellise maa maksumus sõltub otseselt eluasemeturust. Seetõttu on tavaliselt linnade korterite katastriväärtus keskmisest turuväärtusest palju madalam.

Seda kõike nimetatakse hindamismudeliks ja igal spetsialistil on oma. Tavaliselt töötab terve grupp spetsialiste. Nende ülesanne on võtta arvesse kõiki hinnategureid.

Hindamismudel ja hinnategur

Hindamismudel on arvutusvalem või erivõrrand, mis töötatakse välja konkreetse maatüki tasuvuse määramiseks. See võrrand sisaldab kõiki vajalikke tegureid, mis mõjutavad hinna kujunemist. Nende tegurite kombinatsioon on kasum.

Hinda kujundavat tegurit võib nimetada vara omadusteks. Need omadused võivad olla nii kvalitatiivsed kui ka kvantitatiivsed. Näiteks kui objektiks on korterelamu, siis hinnakujunduse teguriks võib võtta elamispinna suurust või kaugust olulistest infrastruktuurirajatistest jms.

Hindaja poolt teatud tegurite kohta andmete kogumise meetod määratakse iseseisvalt. Esitatud teabe õigsuse eest kannab hindaja haldus- ja varalist vastutust.

Hindamisrühma töö tulemus peaks olema konkreetne näitaja, milleks on objekti pindalaühiku maksumus, enamasti üks ruutmeeter. See arv korrutatakse objekti kogupindalaga. Igasugune muu kinnisvaraobjekti väärtuse määramise kord tunnistatakse kehtetuks.

Praktikas võib esineda kinnisvaraobjekte, mille väärtust ei ole võimalik üldise hindamismudeliga määrata. Sellistel juhtudel määratakse hindamisgrupi või hindaja otsusega selle objekti väärtus individuaalselt.

Sellise hindamise tulemuste põhjal koostatakse eraldi aruanne. See näitab kõiki tegureid, mida menetluse käigus arvesse võeti. Sellised dokumendid tuleb lisada teabele vara väärtuse kohta ja need saab alla laadida katastriasutuse veebipõhisest ressursist.

Parandustegur on ka teatud tüüpi individuaalselt rakendatav tööriist, mis sõltub kinnisvara individuaalsetest omadustest. Selle olemus seisneb konkreetse tunnuse alahindamises või, vastupidi, olukorrast lähtudes liialdamises.

Nii et näiteks kui korpus on lagunenud või hoone eluiga on lõppenud, siis suure tõenäosusega on paranduskoefitsient kahaneva väärtusega. Või kui alustatakse mõne olulise rajatise ehitamist (väeosa, kaevandusrajatis vms), siis võivad ümberhindamise käigus tõusta lähedalasuvad maatükid.

Olenevalt kinnisvarast võib hindamiseks vaja minna erinevaid dokumente.

Seega on maaeraldise hindamiseks vaja koguda järgmised dokumendid:

• katastriinseneri järeldus (katastriplaan);
• objekti katastripass;
• UPKS (kui ei, siis esialgne maksumus);
• hoonete ja rajatiste dokumendid.

Erijuhtudel võidakse nõuda valitsusasutuste tõendeid:

• linnaplaneerimise plaan koos infrastruktuuri objektide (sh planeeritavate) määramisega;
• ehitustsoonide plaan arhitektuuriteenistusest.

Struktuuride hindamisel kasutatakse erinevaid hindamismooduleid, mistõttu võib vaja minna järgmisi dokumente:

• projekti dokumentatsioon;
• ehituse kalkulatsioon;
• plaan STI-st;
• tehnilise inventuuri järeldus (ka STI-st);
• hoone omandiõigusdokument (olemasolul).

Kui tegemist on uusehitisega, siis piisab dokumendi esitamisest, mis määrab taotleja omandiõigust maatükile, millel uus ehitis asub.

Informatsioon objekti hinna kohta näitab omadustelt sarnase kinnisvara hetkeväärtust teatud perioodi jooksul. Selliseks perioodiks võetakse reeglina paar viimast aastat. Lisaks määratakse hinnainfo objektidele, mille suhtes on hiljuti tehtud ümberhindlus, need on müüki pandud või hiljuti ostetud.

Sarnast teavet kinnisvara kohta leiate Rosreestri veebisaidilt. Selleks peate esmalt leidma objekti enda. Teil võib vaja minna andmeid objekti enda kohta (katastrinumber või aadress). Objekti laiendatud infoaknas on plokk “Hinnakujundustegurid”, mille all on nupp “vaade”. Sellel klõpsates saate teavet hindamismeeskonna poolt kasutatud hinnategurite kohta.

Saate teada, kui muutuvad turutegurid, muutub konkreetse kinnisvara hind. Selle teabe abil saate objekti palju tulusamalt müüa või osta odavamalt. Praktikas pole selline teave nii oluline, kui seda laialdaselt kasutatakse.

Ühiku maksumuse praktiline väärtus

Praktikas muutub erinäitaja väga sageli. Kõigi Venemaa piirkondade puhul uuendatakse seda näitajat igas aruandekvartalis. Tähendus seisneb selles, et kinnisvaraturg on üsna ebastabiilne ning hinnad tõusevad ja langevad. Kvartalitevaheline hinnavahe võib olla väga märkimisväärne, mis ei saa muud kui spekulatsiooniväljaks.

Selleks on üksuse katastriväärtus lähtepunktiks sama tüüpi objektide rühma algväärtuse määramisel. Olles määranud teatud kinnisvaragruppidele konkreetse alghinna, määrab riik minimaalse hinnataseme, millest allapoole ei saa väärtus olla nii avalikus kui ka erakäibes.

Rääkides seadusega kehtestatud katastrijärgse ühikumaksumuse praktilise rakendamise juhtudest, hõlmavad need järgmist:

• kinnisvaramaksu suuruse määramine;
• sotsiaaleluruumi maksumuse tasumine;
• maa lunastamine riigilt (tasuline erastamine).

Seadus võib kehtestada ka muid juhtumeid, mil katastriväärtuse konkreetse näitaja arvestamine muutub kohustuslikuks.

Mis puudutab maksustamist, siis selle suurus ei sõltu mitte ainult katastriväärtusest, vaid ka maa kategooriast. Seega võib maks olenevalt kategooriast kõikuda 3-10 protsenti. Lisaks saab vastavalt kohaliku omavalitsuse poliitikale maksusummat vähendada. Praeguseks on katastriväärtuse alusel maksu arvutamine kohustuslik enamikus riigi piirkondades. Teatud piirkondades on aga laoväärtuse arvutamine võimalik kuni 2020. aastani.

Täpse identifitseerimise huvides määratakse Venemaal igale maatükile katastrinumber.

Kogu teave nende kohta kuvatakse katastris, mida säilitatakse volitatud riigiasutustes.

Kuid vara ja maa Vene Föderatsioonis on maksustatud.

Nende õigeks arvutamiseks ja segaduse vältimiseks liisingumaksete määramisel kinnitati näitaja - katastriväärtus.

Tegelikult on see kinnisvara turuhind, mis kujuneb riigiorganite hindamise tulemusena.

Eraldi hinna määramise üheks võimaluseks on katastriväärtuse spetsiifilist näitajat kasutav meetod.

Ehk siis katastriväärtuse spetsiifiline näitaja on mõõtühik krundi ruutmeetri hinna eest.

Näitaja on COP eraldise ja kinnisvaramaksu arvestuse lahutamatu osa. Selle kasutamine on õigustatud järgmistel juhtudel:

• Uute kruntide moodustamisel;
• Kui üks objekt viiakse ühest toimingutüübist teise;
• Eraldi sihtotstarve muudetakse.

Piirkonnad ja nende asulad muudavad seda näitajat igas kvartalis.

Kuidas arvutada katastri kandmise keskmist maksumust?

Maksumus = UPKS * krundi pindala.

Katastriväärtus määratakse metoodiliste soovitustega nr 26 ettenähtud korras, mis on välja töötatud 2018. aastal:

• Igas piirkonnas on eraldised koondatud rühmadesse, mida hinnatakse;
• Sellise rühma piires arvutatakse UPKS;
• Läbiviidud kasvav katastriväärtus iga objekti kohta.

Maksumus katastri järgi saab muuta vähendustegurite rakendamisega kui maal on erilised omadused.

Maamaksumäärasid reguleeritakse ülempiiride kehtestamisega: 3% kuni 10-15%. Omavalitsusel on õigus neid piire vähendada.

Kuidas määratakse asustus- või põllumajandusmaa UPKS?

Maatükkide arvutamise hõlbustamiseks moodustada rühmadesse vastavalt hinnategurite sarnasusele:

• Isiklikud talud koos hoonetega;
• Aednike ja aednike ühendused;
• Maaühendused;
• Elumajad.

Katastriväärtuse erinäitaja määratakse järgmiselt:

• Iga moodustatud grupi jaoks määratakse kindlaks oma hinda mõjutavad tegurid;
• Otsitakse saiti, mis sisaldab kõige rohkem tüüpilisi omadusi;
• Moodustub objektide alamrühm, mille näitajad on sarnased;
• Iga alarühma kohta kogutud turuteavet analüüsitakse;
• Jälgitakse seost turuhinna ja seda moodustavate tegurite vahel;
• SCL arvutatakse valitud tüüpilise piirkonna jaoks.

Seega katastriväärtuse erinäitaja on ühendavaks lüliks sama hindamisrühma objektide vahel.

Arvutusvalem järgmine:

UPKS \u003d (Rpos + Rdeals) * Ki, kus:

• Рpos - saidi keskkonna teatud omadused;
• Rsdelki - objekti turuväärtus;
• Ki - konkreetse saidi täpsustav koefitsient.

Infrastruktuuri näitaja (Rpos) on omakorda jaotatud side maksumuse summa.

Kinnistu turuväärtus(Rtehingud) saab arvutada järgmise valemi abil:

Tehingud \u003d (P1 * Pk) / 100, kus:

• P1 - objekti inventari väärtus;
• Pk on konkreetse territooriumi koefitsient, mis on määratletud kui kõigi antud piirkonna parendamise koefitsientide summa (mugav asukoht, kauguse sidumine infrastruktuuri elementidega, insenervõrkude olemasolu või puudumine).

Väärtuse vaidlustamise võimalus

Erinäitaja väärtuse arvutamisel võetakse objektiivsed tegurid, kuid neid töödeldakse üldistatud statistiliste meetoditega. Sel põhjusel võib saadav tulemus ületada objekti omaniku lubatud norme ja ootusi.

Kui saidi omanik ei nõustu arvutusmeetodite ja tulemustega Saate probleemi lahendada, kui taotlete:

• vaidluste lahendamise komisjonile;
• Kohtusse.

Kogu vajalikku teavet katastriväärtuse kohta saab küsida isiklikult või Interneti kaudu USRN-ist.

Omaniku huve mõjutava tulemuse saamisel saate nõuda selgitust.

Oma õiguste kaitsmiseks peate tellima täiendava regulatiivse hinnangu. Kui selle tulemused ei ühti "olekuga", võite alustada apellatsiooni ja tõestada, et:

• Koha hindamisel kasutati ebausaldusväärseid andmeid või ei arvestatud vähendamise paranduskoefitsiente;
• Riigieksam viidi läbi riigieksami läbiviimise metoodikat rikkudes. maakorraldusliku dokumentatsiooni uurimine. See on ka põhjus, mis võimaldab teil tehnilise dokumentatsiooni kinnitamise otsuse edasi kaevata ja tühistada.

Krundi hinna muutmise avalduse läbivaatamise tähtaeg on 30 päeva alates taotluse esitamise päevast.

Järeldus

Maatükkide katastriväärtuse arvutamise meetod konkreetse näitaja abil peetakse kõige nõutumaks, kuna selle kasutamisega on võimalik objekte massiliselt hinnata.

UPKS ise erineb olenevalt piirkonnast. Igas Vene Föderatsiooni subjektis rakendavad riigiasutused neid näitajaid, mis on neis kehtestatud.

Kokkupuutel

Asulate või põllumajandusliku sihtotstarbega maad hinnatakse Rosreestri koostatud nimekirjade alusel.

Kõik alad on jagatud vastavalt nende otstarbele ja kasutusviisidele.

Eraldi hinna määramise üheks võimaluseks on katastriväärtuse spetsiifilist näitajat kasutav meetod. Ehk siis katastriväärtuse erinäitaja on krundi ruutmeetrihinna mõõtühik.

Näitaja on eraldiseisev osa eraldise katastriväärtuse arvestusest ja kinnisvaramaksu arvestusest. Selle kasutamine on õigustatud järgmistel juhtudel:

Uute kruntide moodustamisel;

Kui üks objekt viiakse ühest toimingutüübist teise;

Eraldi sihtotstarve muudetakse.

Piirkonnad ja nende asulad muudavad seda näitajat igas kvartalis.

Maksumus = UPKS * krundi pindala.

Katastriväärtus määratakse metoodiliste soovitustega nr 26 ettenähtud korras, mis on välja töötatud 2018. aastal:

Igas piirkonnas on eraldised koondatud rühmadesse, mida hinnatakse;

Sellise rühma piires arvutatakse UPKS;

Katastriväärtus arvutatakse igale objektile.

Katastrijärgset maksumust saab muuta vähenduskoefitsiente kohaldades, kui maatükil on eritunnused.

Maamaksumäärasid reguleeritakse ülempiiride kehtestamisega: 3%-st 10-15%-ni. Omavalitsusel on õigus neid piire vähendada.

Kuidas määratakse asustus- või põllumajandusmaa UPKS?

Arvutamise hõlbustamiseks on maatükid rühmitatud vastavalt hinnategurite sarnasusele:

Isiklikud talud koos hoonetega;

Aednike ja aednike ühendused;

Maaühendused;

Elumajad.

Katastriväärtuse erinäitaja määratakse järgmiselt:

1. Igale moodustatud rühmale määratakse oma hinda mõjutavad tegurid;

2. Otsitakse saiti, mis sisaldab kõige rohkem tüüpilisi omadusi;

3. Moodustub objektide alamrühm, mille näitajad on sarnased;

4. Kogutud turuinfot analüüsitakse iga alarühma kohta;

5. Jälgitakse turuhinna seost seda moodustavate teguritega;

6. UPKS-i arvutamine valitud tüüpilise piirkonna jaoks.

Seega on katastriväärtuse erinäitaja ühendavaks lüliks ühe hindamisgrupi objektide vahel.

Arvutusvalem on järgmine:

UPKS \u003d (Rpos + Rdeals) * Ki, kus:

Рpos - saidi keskkonna teatud omadused;

Rsdelki - objekti turuväärtus;

Ki - konkreetse saidi täpsustav koefitsient.

Infrastruktuuri näitaja (Rpos) on omakorda jaotatud side maksumuse summa.

Objekti turuväärtust (Rtehingut) saab arvutada järgmise valemi abil:

Tehingud \u003d (P1 * Pk) / 100, kus:

P1 - objekti inventari väärtus;

PC - konkreetse piirkonna koefitsient, mis on määratletud kõigi selle piirkonna parandamise koefitsientide summana (mugav asukoht, kauguse ühendamine infrastruktuuri elementidega, insenervõrkude olemasolu või puudumine).

Väärtuse vaidlustamise võimalus

Erinäitaja väärtuse arvutamisel võetakse objektiivsed tegurid, kuid neid töödeldakse üldistatud statistiliste meetoditega. Sel põhjusel võib saadav tulemus ületada objekti omaniku lubatud norme ja ootusi.

Kui objekti omanik ei ole arvestusmeetodite ja tulemustega nõus, saab probleemi lahendada vaidluste lahendamise komisjonile või kohtule avalduse esitamisega.

Kogu vajalikku teavet katastriväärtuse kohta saab küsida isiklikult või Interneti kaudu USRN-ist.

Omaniku huve mõjutava tulemuse saamisel saate nõuda selgitust.

Oma õiguste tagamiseks peate tellima täiendava regulatiivse hinnangu. Kui selle tulemused ei ühti "olekuga", võite alustada apellatsiooni ja tõestada, et:

Koha hindamisel kasutati ebausaldusväärseid andmeid või ei arvestatud vähendamise paranduskoefitsiente;

Riigieksam viidi läbi riigieksami läbiviimise metoodikat rikkudes. maakorraldusliku dokumentatsiooni uurimine. See on ka põhjus, mis võimaldab teil tehnilise dokumentatsiooni kinnitamise otsuse edasi kaevata ja tühistada.

Krundi hinna muutmise avalduse läbivaatamise tähtaeg on 30 päeva alates taotluse esitamise päevast.

Maatükkide katastriväärtuse arvutamise meetodit konkreetse näitaja abil peetakse kõige populaarsemaks, kuna seda saab kasutada objektide massiliseks hindamiseks.

UPKS ise erineb olenevalt piirkonnast. Igas Vene Föderatsiooni subjektis rakendavad riigiasutused neid näitajaid, mis on neis kehtestatud.