Vene Föderatsiooni haridus- ja teadusministeerium

Föderaalne Haridusagentuur

Riiklik õppeasutus

erialane kõrgharidus

Tehnika- ja Majandusinstituut

Ehitustehnoloogiate ja kinnisvaraekspertiisi osakond

kursuse projekt

erialal "Kinnisvarahalduse alused"

"Kinnisvara parima ja tõhusaima kasutusviisi kindlaksmääramine ärikinnisvara näitel"

Tšerepovets

Sissejuhatus

Kinnistu parima ja efektiivseima kasutamise võimaluse õige valik on üks olulisemaid kinnisvara turuväärtuse hindamist mõjutavaid tegureid.

Mõiste "parim ja tõhusaim kasutamine" on defineeritud kui hinnatava vara tõenäoline kasutamine maksimaalse tuluga ning selliste toimingute füüsilise teostatavuse, õigusliku lubatavuse ja rahalise põhjendatuse tingimused on hädavajalikud.

Sellega seoses tuleb arvesse võtta asukoha potentsiaali, turunõudlust, projekti õiguslikku, tehnoloogilist ja rahalist teostatavust.

Arvestades linna kinnisvaraturu struktuuri ja analüüsides hindamisobjekti lähiümbrust, on võimalik teha järeldusi, millist tüüpi kinnisvara võib olla objekti asukohapiirkonnas nõutud.

Maa optimaalset kasutamist määravad tegurid:

) asukoht - avaldab suurt mõju maa maksumusele (võttes arvesse asukoha väljavaateid, transpordi kättesaadavust);

) turunõudlus - see tegur peegeldab pakkumise ja nõudluse suhet turul, uuritakse, et põhjendada valitud maa kasutusvõimalust (turunõudluse väljavaated kavandatava kasutuse osas, maksuliigid ja muud tingimused). On vaja kindlaks teha turusegment ja sellel on vaja tegevusi arendada;

) rahaline teostatavus – eeldab projekti võimet anda maa kasutamisest tulu. Tekkiv tulu peab olema piisav, et hüvitada investoritele ja tagada oodatud kasumi laekumine;

) ala füüsiline sobivus on parenduste tegemise perspektiiv - suurus, kliima, pinnamood, pinnase kvaliteet, keskkonnaparameetrid, ala insener-geoloogilised ja hüdrogeoloogilised omadused, olemasolev tsoneering jne;

) füüsiline teostatavus ja tehnoloogiline teostatavus - see on projekti kvaliteedi, kulude ja tingimuste suhte, transpordi kättesaadavuse, loodusõnnetuste tõenäosuse, avalike mugavustega ühenduse loomise võimaluse analüüs, võttes arvesse selle suurust ja kuju. saidi kohta;

) seadusandlik või õiguslik lubatavus on seotud maakasutusvõimaluse vastavusega kehtivatele õigusaktidele. See lubatavus ilmneb ehituse, keskkonnastandardite, kõrguspiirangute, ajaloolise linnaarengu valdkonna keerukuse, võimalike muudatuste eeskirjades, tsoneerimisreeglite järgimise, kohalike elanike negatiivsete meeleolude analüüsi tulemusena;

) maksimaalne tootlus, määratakse see alternatiivsete kasutusjuhtude tulevaste tulude diskonteerimisel, võttes arvesse investeeringu riski.

Kõigepealt pöörakem tähelepanu asjaolule, et sotsiaalselt oluliste objektide (kinnisvara, ettevõtted) hindamisel tuleb jälgida, et vaadeldavate kasutusjuhtude vastuvõetavuse tingimused ühiskonnale tervikuna oleksid täidetud (“parim” rakendatakse kasutuskriteeriumi, mis ei tähenda tulemuse kvantitatiivset omadust). Seejärel valitakse sotsiaalselt vastuvõetavatest valikutest "kõige tõhusam" - kõige tulusam (rakendatud on kriteerium, mis ei õigusta mitte ainult funktsiooni valikut, vaid ka valiku tulemuse kvantitatiivset omadust). Kinnisvara puhul tähendab see näiteks seda, et tsoneerimisreeglitega lubatud kaubandusfunktsiooni valikut ja ühiskonna vajadusi parimana peaks toetama asutise liigi (kategooria), suuruse ja iseloomu valik. hoone planeering, tootevalik ja üürnike kogum, mis tagavad selle funktsiooni suurima efektiivsuse (kasumlikkuse). Sellega seoses on soovitatav kasutada ameeriklaste pakutud fraasi "parim ja tõhusaim kasutamine" (edaspidi NNEI). Kuid fraasi "parima ja tõhusaima kasutuse analüüs ...", mis ilmus pärast ameerika "kõrgeima ja parima kasutuse analüüsi" sõnasõnalist tõlget, asemel tuleks kirjutada "analüüsi valimise eesmärgil". variant ...” ehk lihtsamalt öeldes parima ja efektiivseima kasutuse hindamisobjekti variandi valimine (analüüsitakse erinevaid variante, mille hulgast valitakse välja parim).

Uuringu eesmärk on välja selgitada era- või munitsipaalomandis oleva kinnisvaraobjekti (hoone, krunt) parim kasutusotstarve.

Uurimise eesmärgid:

Töö majandusteadusliku kirjanduse ja standarditega;

töötada kinnisvarasektorit reguleeriva õigusliku ja seadusandliku raamistikuga;

kinnisvaraturu ja selle üksikute segmentide analüüs; pakkumist ja nõudlust mõjutavate tegurite väljaselgitamine;

vara parima ja efektiivseima kasutamise analüüs;

kinnisvara käitamise kontseptsioonide väljatöötamine ja nende esitamine aruande vormis rajatise parima ja efektiivsema kasutamise kohta;

mõistlikud järeldused.

1. jagu. Kirjanduse ülevaade kursusetöö teemal

1. peatükk. Parima ja tõhusaima kasutamise kontseptsioon

Turuväärtuse määramise lahutamatuks osaks on parima ja tõhusaima kasutuse kontseptsioon. Kinnisvara väärtus parimal ja otstarbekamal kasutusel on maksimaalne ja vastab turuväärtusele. Parimat ja tõhusamat kasutusjuhtumit mõistetakse kui mõistlikku ja võimalikku (füüsiliselt teostatavat) kasutusjuhtumit, mis annab esemele hindamiskuupäeval määratud kõrgeima hetkeväärtuse.

Kõrgeima ja parima kasutuse analüüs (NEU) on kinnisvara hindamise aluseks ja on aluseks, mille alusel hindaja rakendab kolme traditsioonilist lähenemist. NNERi määratlus lähtub hindaja arvamusest ja tema analüüsioskustest ning ei ole reeglina vara tegelik kasutamine.

Hindamise teoorias eristatakse maatüki NNEI kui vaba maatükki ja maatüki NNEI-d, mis on varustatud (ehitatud hoonete ja/või rajatistega haljastatud krundil).

NNEI analüüs peab tingimata arvestama Ostja motivatsiooni. Kui Ostja ostab kinnisvara isiklikuks tarbeks, siis on tema motiivideks sellised hüved nagu: mugavus, prestiiž, turvalisus. Kui Ostja kavatseb saada tulu kinnisvarast, siis tema jaoks peab NER arvestama inflatsioonikaitse, maksude alandamise ning maa ja hoonete väärtuse võimaliku tõusu teguritega.

2. peatükk

Kuna hindamistegevus hõlmab turuväärtuse määramist, selgub kõige tõhusama kasutuse analüüsist konkreetse kinnisvara kõige tulusam ja konkurentsivõimelisem kasutus. Kõik turuväärtusel põhinevad kinnisvaratehingud nõuavad investorite ja teiste turuosaliste majanduskäitumise adekvaatset hindamist ja hoolikat analüüsi. Turukäitumise mõju üksikisikute, ettevõtete, ametiasutuste finantsotsustele dikteerib kinnisvara kõige tõhusama kasutamise kontseptsiooni. Turutegurid määravad turuväärtuse, mistõttu on kõige tõhusama kasutuse määramisel suur tähtsus turujõudude nõudmistel kinnisvarale. Iga kinnisvara maksumuse aluseks on maa väärtus. Sellel asuvaid hooneid ja rajatisi saab muuta, kuid objekti põhiomadused jäävad tavaliselt samaks. Konkreetse saidi sissetulek sõltub aga selle kasutamise efektiivsusest. Investor, valides konkreetsel turul maatükki, mõistab, et erinevate kruntide maksumuse erinevus on seletatav nende kvalitatiivsete omadustega.

Kinnistu kõige tõhusama kasutamise analüüs hõlmab turuolukorra, hinnatava vara omaduste üksikasjalikku uurimist, turul nõutavate ja hinnatava vara parameetritega kokkusobivate võimaluste väljaselgitamist, arvutust. iga variandi tasuvuse ja vara väärtuse hindamise iga kasutusjuhtumi puhul. Seega saab lõpliku järelduse kõige tõhusama kasutamise kohta teha alles pärast maksumuse arvutamist.

Kinnistu parim ja tõhusaim kasutamine kujutab endast vaba või hoonestatud maatüki kasutamist, mis on juriidiliselt võimalik ja asjakohaselt projekteeritud, füüsiliselt teostatav, rahaliste vahenditega toetatud ja kõrgeima väärtusega. Maatüki optimaalse kasutuse määravad konkureerivad tegurid konkreetsel turul, kuhu hinnatav vara kuulub, ning see ei tulene omaniku, arendaja või hindaja subjektiivsetest oletustest. Seetõttu on kõige tõhusama kasutusviisi analüüs ja valik tegelikult hinnatava vara jaoks oluliste turutegurite majanduslik uuring.

3. peatükk

Pole saladus, et paljud asjad sellises töös ja, mis kõige tähtsam, lõpptulemus, sõltuvad suuresti eksperdist ja seega ka analüütikute subjektiivsest arvamusest. Esineja ebaprofessionaalsuse riski, mis sel juhul ilmneb, saab lahendada kõige mainekamate ja (sellest ei saa mööda) kallimate ettevõtete meelitamisega. Nüüd hakkab juba ilmnema trend tõsta kodumaise kinnisvaraturu tegijate tähelepanu konsultantide valiku kvaliteedikriteeriumidele ja vähendada tundlikkust nende teenuste hinna suhtes. Tõepoolest, kinnisvara puhul väljendub nõustamise kvaliteet projekti tulemusel teenitud tulu suuruses. Kui säästate konsultatsioonilt mitu tuhat dollarit, võite saada sadu tuhandeid dollareid aastasissetuleku erinevust või võite projekti esialgu läbikukkumisele määrata. Ja kuigi kodumaisel ärikinnisvaraturul pole konsultantide professionaalsuse puudumise tõttu pankrotijuhtumeid ette tulnud, on selle põhjuseks selle alaküllastus ja madal konkurentsitase, on üsna palju projekte, mis jäävad oluliselt alla. nende potentsiaalset tasuvusläve isegi Kiievis.

Teise peamise probleemina, millega analüütikud sedalaadi uuringute käigus meie riigis silmitsi seisavad, nimetavad eksperdid enamiku territooriumide detailplaneeringute puudumist ja suutmatust ennustada, millist tüüpi kinnisvara kooskõlastavad asutused kinnitavad. konkreetse saidi arendamise kohta. Kuid isegi kui objekti täitmisel erineva kasutusega aladega on kõik enam-vähem selge ja arusaadav, on projekti mastaap (korruselisus, ehituskoha pindala, hoone asukoht krundil jne), vastav. parimaks ja otstarbekamaks kasutamiseks, ei pruugi kattuda linnavolikogu liikmete arvamusega arengu kooskõla ja optimaalsuse osas. Ja kui välistada haldusressursi olemasolu, siis on need probleemid praktiliselt ettearvamatud. Ja keegi ei oska ennustada, milline projekt ja millises kohas avalikkuses viha tekitab, isegi kui see linnavolikogus heaks kiidetakse.

Teine trend, mis areneb paralleelselt eelmisega, ei saa muud üle kui rõõmustada - konsultantide endi teenused muutuvad järk-järgult nõudlikuks. Lõppude lõpuks andsid kodumaised arendajad paar aastat tagasi kõik konsultatsioonid endale ega mõistnud, miks neil on vaja "tohutu" raha eest konsultante meelitada.

kinnisvara tegelik turuväärtus

4. peatükk

Hinnatava vara turuväärtuse määramiseks korrigeeritakse kinnisvaraobjektide hindu arvestades NNEI-d määravaid tegureid.

§4.1 Asukohapotentsiaal

Objekti asukohast lähtuv hinnang võtab arvesse objekti soodsa asukoha mõju hinnatavas majandusvööndis. See korrigeerimine eeldab objekti maksumuse muutust, mis on otseses proportsioonis kaugusega toote müügiturgudest, transpordivõrkudest, teede kvaliteedist ja muudest teguritest spetsiaalsete koefitsientide kaudu, mis kajastavad tavapärase vahemaa ületamisest tulenevate täiendavate transpordikulude maksumust.

Lisaks näeb asukoha koefitsient ette kohanduse kohanduse insenerirajatistest ja ümbritseva maastiku üksikutest elementidest. Saidi lähedus elektri- ja sideliinidele, gaasitorustikule, veekogule, metsamaale aitab kaasa maa maksumuse suurenemisele ja vastupidi, kaugus ülalnimetatud objektidest ja mis tahes päritolu saasteallikate lähedus viia saidi amortisatsioonini. Reguleerimine toimub parandustegurite abil, mille suurus on vahemikus 0 kuni 4.

Objekti müügil mängib olulist rolli hinna koefitsient, võttes arvesse objekti asukoha tsooni lähedust suurtele linnadele. Linna (küla) staatus, sotsiaal-kultuurilise potentsiaali areng. See koefitsient aitab kaasa suurenenud nõudluse tekkele linnade äärelinna piirkondades, mistõttu saab seda kasutada võrdluselemendina kohtade võrdlemisel.

§ 4.2. Turutingimused

Hindamiskuupäeva võrdlemisel võrreldavate kinnistute müügikuupäevaga tuleb arvestada, et turutingimused muutuvad aeg-ajalt. Seetõttu tuleb kindlaks teha, kas võrreldav müük tehti samadel või erinevatel turutingimustel. Mõnikord püsivad turutingimused stabiilsed aasta või kauemgi ning mõnikord võivad need muutuda kolme, kuue kuu või isegi kiiremini. Nõudluse ja pakkumise koostoime mõjutab hinda, kui üks või teine ​​tegur või mõlemad muutuvad. Hinnad reageerivad vastavalt. Nõudluse ja pakkumise indeks sisestatakse igas paikkonnas vastavalt hindamistsoonidele (statistilised andmed).

Müügiaja korrigeerimine kajastab selle valuuta ostujõu tegelikku muutust, milles võrreldava kinnisvara eest tasuti, ehk teisisõnu kinnisvaraturu inflatsiooni. Inflatsiooniindeks on suhe kaalutud palgataseme, hulgi-, jae- ja muude müügihindade vahel. Andmeid ametliku inflatsioonimäära kohta saab Rossiyskaya Gazetast või Internetist.

Igal "turuväärtuse" definitsiooni komponendil on oma kontseptuaalne sisu.

Eeldatav summa – hind rahas väljendatuna (tavaliselt kohalikus valuutas), mis tuleb äritehingus kinnisvara eest tasuda. Turuväärtus on defineeritud kui kõige tõenäolisem ja mõistlikult saavutatav hind turul hindamiskuupäeval. Turuväärtuse määramine välistab arvestusliku hinna tõusu või languse, mis on tingitud eritingimustest või asjaoludest, nagu turuväline finantseerimine, pandilepingute koormamine vms, muud erikaalutlused või tehingus osalevatest osapooltest tehtud mööndused. .

Hinnanguline turuväärtus viitab konkreetsele ajahetkele. Kuna turud ja turutingimused võivad muutuda, ei pruugi hinnanguline väärtus mõnel muul ajahetkel õige või asjakohane olla. Hindamise tulemus kajastab turu tegelikku olukorda ja väliseid asjaolusid hindamise tegelikul kuupäeval, mitte minevikus või tulevikus.

Seoses eeltooduga võivad hindamisakti kuupäev ja hindamiskuupäev erineda, kuid aruande kuupäev ei saa olla hindamiskuupäevast varasem.

Turuväärtus on hinnanguline summa, mille eest tuleks kinnisvara ostusooviga ostja ja müüja hindamispäeval vahetada äritehingus pärast nõuetekohast turustamist, milles kumbki pool tegutseb asjatundlikult, kaalutletult ja sundimatult.

Diskontomäär (tegur) on koefitsient, mida kasutatakse väärtuse tulevaste väärtuste teisendamiseks praeguseks väärtuseks.

Rate (kapitalisatsioonikordaja) - intressimäär, mida kasutatakse tulu konverteerimiseks objekti turuväärtuseks.

Maksumäär on tulult maksuvabastuse summa.

Parandused on saidi mis tahes vormis täiustamine, alates hoonetest ja rajatistest kuni haljastuseni, mis suurendab selle turuväärtust.

§ 4.3 Füüsilised näitajad

Võrdleva hindamise käigus tuvastatakse ja võetakse arvesse ainult olulisi füüsilisi sarnasusi ja erinevusi. Hindaja peab olema hästi kursis võrreldavate objektide füüsiliste omadustega, et teha nendevahelisi erinevusi mõistlikult korrigeerida.

Maatüki hindamisel korrigeeritakse vaba maa pindala. Mis on määratletud kui vahe maatüki üldpinna ja plaanil olevate hoonete pindala vahel, millele lisandub 2,5 m mõlemal küljel. Kui füüsiliste erinevuste hulk kinnistute vahel on suur, siis müüki ei saa võrrelda võrreldavana ja kui erinevusi pole või on vähe, siis on võrdlemine võimalik ja vajalik.

Juriidilised andmed hõlmavad tehingu alusel üleantud õiguste ulatust. Võrdlust saab teha ainult samade õiguste üleandmisel hinnatavatele ja võrreldavatele objektidele. Muudatus viiakse sisse, kui ostja õigusi koormatakse pandi, pikaajalise üürilepingu või muu koormamisega. Omandiõiguse korrigeerimisel võetakse arvesse turu- ja lepingurendi erinevust.

§ 4.5 Tehnoloogiline kehtivus ja füüsiline teostatavus

Tehnoloogilise teostatavuse määrab võimalus teostada projekt õigeaegselt, järgides ehitus- ja töökvaliteedi nõudeid. Kehtivuse määratlus hõlmab projekti kvaliteedi, kulude ja ajastuse suhte, loodusõnnetuste tõenäosuse, transpordi kättesaadavuse, avalike mugavustega ühenduse loomise võimaluse analüüsi, võttes arvesse maa suurust ja kuju.

5. peatükk

Kinnisvara parima kasutuse on võimalik saavutada kas olemasolevate hoonete baasil või kaasata põhimõtteliselt uute parenduste rajamist, mis eeldab maa vabaks lugemist. Sellest lähtuvalt kasutavad hindajad kinnisvara parima kasutuse analüüsimisel kahte meetodit:

saidi kõige tõhusam kasutamine arendamata;

saidi kõige tõhusam kasutamine hoonestatuna.

Hoonestamata maa kõige tõhusama kasutuse määramisel on järgmised peamised põhjused:

Kinnisvara väärtuses ainult maatüki maksumuse jaotamine.

Võrreldava müügimeetodi kasutamine hoonestatud maa hindamisel.

Välisest vananemisest tingitud väärtusekao arvutamine.

Kinnistu osana maa tegeliku väärtuse hindamine, mis on antud asukoha jaoks ebaoptimaalne.

Analüüs hoonestusala kõige tõhusama kasutamise kohta tehakse kahel põhjusel:

Kinnisvara kasutusviisi kindlaksmääramine, mis annab investeeritud kapitalilt suurima kogutulu.

Võrreldava kasutusefektiivsuse tasemega sama otstarbega kinnisvaraobjektide tuvastamine turul.

Maatükki käsitletakse kui hoonestamata, hoonete ja maa kapitalisatsiooni suhtarvud on erinevad:

) kindla sihtotstarbega hoonete ja rajatistega tinglikult vaba maatüki rajamise maksumuse määramine, arvestades turu nõudlust ja pakkumist;

) koormustegurite ja kogumiskadude korrigeerimiste tegemine;

) muude tulude saamise võimaluse ja nende väärtuse määramine;

) tegevuskulude arvestus, kapitalikulu reserv

kinnisvara olemus ja puhas äritulu kokku;

) hoonete kapitalisatsioonikordaja määramine;

) ehitatud hoonetest ja rajatistest saadava tulu ning maalt saadava tulu hindamine;

) maatüki kapitalisatsioonikoefitsiendi arvutamine;

) maatüki hindamine maa poolt toodud tulu kapitaliseerimise meetodil.

Krunt käsitletakse hoonestamata, maa ja hoonete kapitalisatsiooni suhtarvud on samad

) tinglikult vaba sihtotstarbega hoonete ja rajatistega maatüki rajamise maksumuse määramine, arvestades turu nõudlust ja pakkumist;

) potentsiaalse brutotulu arvutamine;

) täitumuse ja sissenõudmiskahjude ning muude tulude korrigeerimiste tegemine;

) hinnanguline tegelik brutotulu;

) tegevuskulude ja kapitalikulude reservi arvestus, samuti tegevuskulude kogutulu;

) hinnatava vara üldise kapitalisatsioonikordaja määramine;

) kinnisvara hindamine tulude kapitaliseerimise meetodil;

) maa hindamine tuluna, mis on võrdne vara eeldatava väärtuse ja parenduste maksumuse vahega.

Maa on hoonestatud, kuid hooned vajavad mõningast parendustööd

) kinnisvarast toodud tegevuspuhastulu arvestus;

) üldise kapitalisatsioonikordaja määramine;

) kinnisvara hindamine põhitegevuse puhastulu kapitaliseerimise meetodil;

) objekti parendamise kulude arvestus;

) kinnisvara väärtuse suurenemise määramine, arvestades tehtud parendusi (Objekti turuväärtus senises kasutuses - Objekti turuväärtus koos parendustega).

Nende kriteeriumide arvestamise järjekord kinnisvarakasutuse erinevate võimaluste analüüsi käigus, et valida kõige tõhusam, vastab tavaliselt ülaltoodule. Kõigepealt kaalutakse õiguslikku vastuvõetavust ja füüsilist teostatavust, seejärel hinnatakse rahalist kindlustunnet ja maksimaalset tootlikkust. Selline analüüsiprotseduuri järjekord on tingitud asjaolust, et kõige tõhusam kasutusjuhtum ei ole isegi vajaliku rahastuse juures teostatav, kui see on seadusega keelatud või selle füüsiline rakendamine võimatu.

2. jagu. Praktiline osa

1 Projekti kokkuvõte

Uuringu objektiks on kaubanduskeskus "Vel", mis asub Tšerepovetsi linna tööstuspiirkonnas. Kaubanduskeskuse omaniku põhitegevuseks on kaubanduspindade üürimine. Projekti põhieesmärk on valida parim ja efektiivseim kasutusjuht. Objekti põhieesmärk on tulu teenimine. Selleks peate analüüsima Tšerepovetsi linna turgu, rendimäärade taset, nende pakkumist ja nõudlust. Konkureerib Tšerepovetsi uuemate ja moodsamate kaubanduskeskustega.

2 Projekti kirjeldus

Uuringu objektiks on kaubanduskeskus "Vel", mis asub tööstuspiirkonnas, aadressil - tn. M. Gorkogo, 32, üldpind - 670 ruutmeetrit, kasulik pind 570 ruutmeetrit, kahekorruseline hoone, kapitaligrupp - 2, ehitusmaht - 3200 kuupmeetrit, hooneklass - mikrorajooni kaubanduskeskus, katastrinumber - 35ХХХХХХ , on ühendatud läbipääsuga kaubanduskeskusest Univerbyt ja Yuzhoki kaubanduskeskusest, kuid on eraldi kaubanduskeskus.

3 Objekti asukoha tunnused

Asukohal on suur roll rajatise kasutamise efektiivsuses. Kaubanduskeskus asub kesklinnas, aadressil - st. M. Gorki, 32-aastane. Selle asukoha eelised: kesklinnas elab rohkem inimesi kui linna äärealadele lähemal, läheduses on suur hulk töökohti: Yuzhok, Univerbyt, Grow-ka ja linnaturg. Kontorid asuvad Univerbyti kaubanduskeskuses. Ümberringi on parkimine, mis mahutab ligikaudu 15 autot. Hoone lähedal on jalakäijate kõnniteed ning üleminek kaubanduskeskustest Univerbyt ja Yuzhok. Seal on trammi- ja bussiliinid. Krundil on asfalteeritud juurdepääsutee hea sõidutee seisukorraga. Need. kõrge investeerimisatraktiivsus.

4 Ärikinnisvara turu analüüs

4.1 Investeeringud ärikinnisvarasse

Tänasel päeval on ärikinnisvara turu kõige küllastunud sektor, kus müügi või ostu sooritamisel on vaja uurida võimalikult palju pakkumisi.

Korterite investeerimisatraktiivsus on oluliselt vähenenud seoses tarbijanõudluse langusega, paljude objektide ehituse külmutamisega ning esmase ja teisese elamukinnisvara järsu hinnalangusega. Samas on kinnisvaraturul sektor, mis pole peaaegu mingeid suuri vapustusi kogenud. Jutt käib ärikinnisvarast. Seda tüüpi spetsialistide hulka kuuluvad kontori-, lao- ja kaubanduspinnad.

Positiivsed trendid turul jätkuvad - nõudlus äripindade järele kasvab, turu võimsus suureneb, üürihind on stabiilsel tasemel. Kõik need tegurid aitavad lühendada investeeringutasuvust ja on seetõttu investoritele atraktiivsed.

Eelnevast järeldub, et mitteeluruumi ärikinnisvarasse investeerimine on hetkel palju atraktiivsem kui elamusse investeerimine. Täiendavaks kinnituseks on see, et ärikinnisvarasse investorite arv kasvab ekspertide hinnangul aeglaselt, kuid järjekindlalt kogu 2009. aasta jooksul, samal ajal kui elamusektori investorid jätkavad turult lahkumist. Seetõttu on vastus küsimusele, kuhu kriisi korral raha paigutada, ilmselge – kontoripindadesse investeerimine on palju usaldusväärsem.

4.2 Ülevaade bürookinnisvara turust

Kontorid ja ärikeskused on ärikinnisvara turu üks peamisi segmente. Kontorite ja ruumide rentimine muutub üha aktuaalsemaks mitte ainult suurettevõtetele, vaid ka väikeettevõtetele, ettevõtjatele ja erinevatele organisatsioonidele.

Majandusolukorra stabiliseerumine aitas kaasa positiivsetele muutustele ärikinnisvaraturul, aga ka investorite sissevoolule. Seni on nad peamiselt huvitatud vaid väikestest büroohoonetest. Ekspertide hinnangul on täna siiski tulusam üürida, kui pole ülesannet kvaliteetsesse kinnisvarasse pikaajaliselt investeerida. Vähemalt järgmise 2 aasta jooksul. Üürileandjad on nüüd vastutulelikumad kui ärikeskuste müüjad. Lepingu sõlmimisel üürnikele pakutakse üha enam lisaboonuseid.

Bürookinnisvaraturu juhtivate konsultantide sõnul pole "põhja" veel saavutatud ning hindade korrigeerimine on vältimatu. III kvartalis on oodata A- ja B-klassi büroopindade nõudluse edasist mõningast kasvu ning uute huvitavate ja kvaliteetsete objektide turule toomist.

Üüritavate büroopindade pindala on 12m 2kuni 1000 m 2. Üürihind 1m 2ulatub 250 rubla kuni 1300 rubla. Zarechensky rajoonis asuvate büroopindade rendimäär on vahemikus 350 rubla / m 2kuni 800 hõõruda / m 22kuni 500 hõõruda / m 2; Zasheksninsky rajoonis alates 250 rubla / m 2kuni 700 hõõruda / m 2; tööstuspiirkonnas alates 420 rub/m 2kuni 1300 hõõruda / m 2.

2.4.3 Kaubanduspindade turg

Tšerepovetsi kaubanduspindade turu võib jagada järgmisteks segmentideks:

Sisseehitatud juurdeehitatud kaubanduspinnad;

kaubanduskeskused;

Väikese kapitaliga hooned (kioskid, paviljonid).

Tšerepovetsi jaekinnisvaraturg näitab positiivset dünaamikat, millest annavad tunnistust viimase 2 aasta jooksul toimunud struktuurimuutused: kaubanduskeskuste kaubanduspindade pakkumise kasvutempo (kaubanduskeskuste kasutuselevõtu mahud) ületab sisseehitatud ja juurdeehitatud ruumide segmendi kasvumäärad.

Praegu on Tšerepovetsi kaubanduskeskuste kaubanduspindade turul hinnaseis kujunemisjärgus. Aastatel 2005-2006 kasutusele võetud kaubanduskeskused kehtestavad üsna adekvaatsed üürimäärad, mis sõltuvad eelkõige kaubanduskeskuse kui terviku asukohast, rendile pakutava kaubanduspinna pindalast, aga ka korruste arvust.

Viimastel aastatel on Tšerepovetsis toimunud järkjärguline kaubanduskäibe ja elanike sularahasissetulekute tõusu elaniku kohta, mis aitab kaasa linna jaekaubanduse arengule, aga ka klientide ümberorienteerumisele kvaliteetsema jaekaubanduse ostmisele. müügikohad: turgudest kaubanduskeskusteni.

Üürihind 1m 2ulatub 250 rubla kuni 1400 rubla.

Zarechensky linnaosa jaemüügipindade rendimäär on vahemikus 330 rubla / m 2kuni 550 hõõruda / m 2; põhjapiirkonnas alates 250 rubla / m 2kuni 400 hõõruda / m 2; Zasheksninsky rajoonis alates 400 rubla / m 2kuni 1200 hõõruda / m 2; tööstuspiirkonnas alates 600 rubla / m 2kuni 1400 rubla / m 2.

4.4 Laoturg

Tšerepovetsi lao- ja tööstuspindade segment on kommertskinnisvaraturul kõige vähem arenenud. Nende tase ja kvaliteet ei rahulda nüüd kaugeltki kõiki kliente, kes vajavad üha enam kaasaegseid ladusid ja tootmisruume. Seetõttu on Tšerepovetsi lao- ja tööstuskinnisvara pakkumise ja nõudluse vahel märkimisväärne lõhe, eriti kvaliteetsete pindade osas, kus on mitmesuguseid teenuseid (laadimine ja mahalaadimine, logistika, turvalisus jne). Kui veel hiljuti tundus olukord laosektoris võrreldes teiste ärikinnisvaraturu segmentidega soodsam, siis nüüd võib julgelt öelda, et ka kriis pole sellest mööda läinud.

Suurim nõudlus sisseehitatud tööstus- ja laokinnisvara üürnike ja ostjate seas on kuni 350 ruutmeetri suuruse pinnaga pindade järele, mille koguosakaal on 85,8% üüriturul ja 94,1% üüriturul. ostu-müügiturg. Nõudlus suurte pindade (üle 500 ruutmeetri) sisseehitatud pindade järele on endiselt madal ja jääb 10% tasemele.

Sisseehitatud tootmis- ja laoruumide peamised hinnategurid on järgmised:

· ruumide seisukord (siseviimistlus ja tehniline seisukord, mis nõuavad või ei nõua remondiks täiendavaid materjali- ja ajakulu);

· objekti pindala (väikesed tootmis- ja laopinnad on nõutumad, nende eksponeerimisaeg on lühem ning nendele taotletavad üürimäärad ja hinnad kõrgemad kui sarnastel, kuid suurematel objektidel);

· lae kõrgus (kõrgema laekõrgusega ruumid on oma kõrge funktsionaalsuse tõttu nõudlikumad);

· hõivatud korrus (nõudlikumad on tootmis- ja laopinnad,

· asuvad esimesel korrusel kui sarnased ruumid keldrikorrusel ja soklikorrusel, esimese kohal asuvatel korrustel asuvad ruumid on vähem nõutud);

· parendus- ja sideelemendid (elekter, küte,

· veevarustus, kanalisatsioon);

· sissepääsu tüüp (eraldi või ühine, tänavalt või hoovist, läbi kontrollpunkti);

· peale- ja mahalaadimisoperatsioonide pakkumine (varustus kaubaliftidega, kraanad, tõstukid, juurdepääsuteed erinevatele transpordiliikidele, samuti laadurite olemasolu).

Praegu on Cherepovetsis suurim nõudlus kuni 500 m2 pindalaga tootmis- ja laoruumide järele. Üürihind 1m 2ulatub 50 rubla kuni 300 rubla. Tootmis- ja laoruumide rendimäär on vahemikus 50 rubla / m 2kuni 300 hõõruda / m 2.Tööstuspiirkonnas valitseb kõrgeim rendimäär alates 130 rubla / m 2kuni 300 hõõruda / m 2.

2.5 Objekti asukoha ja seda ümbritseva ala analüüs

Kaubanduskeskus "Vel" asub linna keskses tööstuspiirkonnas.

5.1 Liiklusvood ja objekti ligipääsetavus era- ja ühistranspordiga

Kaubanduskeskusesse pääseb bussidega erinevatest linnaosadest. Põhjapiirkonnast saab sõita bussidega nr 3, 7.39; Zasheksninsky linnaosast pääseb bussiga number 7, Zarechensky linnaosast - bussidega number: 13.18 ja tööstuspiirkonnast bussidega: 38,12,10. Suhteliselt lähedal on trammiteed, trammide arv: 2,4,8. Ja pääseb ka oma transpordiga, asfalteeritud juurdepääsutee, parkimine perimeetri ümber ca 15 autole.

5.2 Territooriumi küllastumine kaubandus- ja teenindusobjektidega

Tööstuspiirkond on küllastunud kaubandus- ja teenindusobjektidest. Kaubanduskeskused: "Inter - linn", "Sidrun - linn". Suur hulk poode.

Lähedal asuvad kaubanduskeskused "Univerbyt", "Yuzhok", "Grow up - ka", "Ocean" ja linnaturg.

2.5.2.1 Platsi küllastumine kaubandusobjektidega: toidukaubad, samuti toitlustusasutused.

Kesklinnas on palju poode toidukaupade ja toitlustusvõimalustega, pitsabaarid "Heat - Pizza", "Bon Apetite", "Divina", "Il Patio", kohvikud, sööklad, restoranid - "Stump Stump", "Berloga" , "Kolm soovi", "Kohv - Max" jt.

Kaupluste kett "Vega"

Kaubanduskeskuse "Vel" lähedal on toidupoed: kaubanduskeskuses "Ocean" supermarket "Golden Key", "Podsolnukh", linna turg.

Ühiskondlikud toitlustusasutused: Poppy - Master, kohvik-baar-restoran "Food Factory", "Vinaigret".

Sellest võib järeldada, et Veli kaubanduskeskuse läheduses on piisavalt toidupoode ja toitlustusasutusi. Igal ajal võite minna sööma või koju toitu ostma.

2.5.2.2 Objekti küllastumine ehitusmaterjalidega kauplemise objektidega.

Ehitusmaterjalidega kauplemise objektid kaubanduskeskuse lähedal: "Ekonomstroy". Kauplus "Remont", "Palett"

Selliseid ehitusmaterjalide objekte on vähe.

2.5.2.3 Saidi küllastumine mööbli, sisustuskaupade (sh kangaste), majapidamistarvetega.

Kauplus "Kangas", "Mööblimaja", "Odav mööbel", "Mööbel teile".

Mööblikaubandusobjektid, sisustuskaubad (sh kangad), kodukaubad on saadaval Univerbyti kaubanduskeskuses: mööblipood, kangapaviljon, majapidamistarvetega paviljonid, kangapaviljon kaubanduskeskuses Yuzhok, kodutarvete kaupluste kett - Must kass.

Sait on nende objektidega küllastunud.

2.5.2.4 Saidi küllastumine kodumasinate, mobiiltelefonide ja fotokaupadega kauplemise objektidega.

Mobiilsidekontor "Beeline", "Megaphone". Foto kaubanduskeskuses "Univerbyt", "Foto 5 minutiga", "Photorama".

10-minutilise jalutuskäigu kaugusel on mobiilside kontorid: "Banzai", "Tele 2", "MTS", 15 minutiga - kodumasinate kauplus "Global TV", "MBT" Sait on nende objektidega küllastunud ja kaugus on suurem. neile laienes.

2.5.2.5 Saidi küllastumine apteekide ja meditsiiniteenustega.

Apteek üle tee.

Esmaabipunkt, apteek ja hambaravi kaubanduskeskuses Univerbyt, apteek linna turupeatuses. Apteekide võrgustik "Arnika", apteegid, optikud.

Lastepolikliinik, linnapolikliinik nr 2.

Piisav hulk neid objekte.

5.2.6 Saidi küllastamine rõivaste ja jalatsite kaubandusobjektidega.

Väga suur hulk rõiva- ja jalatsikaubanduse esindajaid kaubanduskeskustes "Univerbyt", "Yuzhok", "Ocean", "Vel", "Inter - city", "Lemon - city", kaupmees, linna turg. Kaubanduskeskus "Avalon", "Belwest", "Ecco". Palju riidepoode. Piirkond on seda tüüpi objektidest küllastunud.

2.5.2.7 Saidi küllastumine spordikaupadega kauplemise objektidega.

Spordirõivaste paviljonid kaubanduskeskustes "Univerbyt", "Yuzhok".

Lähimad sporditarvete kauplused: STIHL, SPORTSTYL, Adidas.

Väike hulk sporditarvete müügikohti.

2.5.2.8 Objekti küllastumine autojuhtidele mõeldud kaubandus- ja teenindusobjektidega, samuti bensiinijaamadega.

Vaadeldava objekti läheduses selliseid objekte ei ole. Üldiselt on piirkonnas autojuhtidele mõeldud kauplused ja bensiinijaamad.

2.5.2.9 Saidi küllastumine kontorikeskuste ja pangakontoritega (kontorid).

Hea küllastus nende objektidega. Bürookeskus kaubanduskeskuses "Univerbyt" 3-8 korrus. Läheduses asuvad pangad: Sberbank, VTB.

2.5.2.10 Muud kauplused uuringualal.

Lisaks loetletud rajatiste tüüpidele on siin juuksurid, kosmeetikapaviljonid, iluteenused, lemmikloomapood, postkontor, vormimisklubi "Nika", fitnessstuudio "Smile", tantsustuudio "Unidance", juriidilised ja kindlustusteenused, reisibürood, ehted ja kellad, reklaamibürood, tööbürood, akende ja pinglagede paigaldus.

5.3 Puhke- ja meelelahutuskohad. Saidi küllastumine meelelahutusobjektidega

Selliseid objekte selles piirkonnas praktiliselt pole. Seal on ainult toitlustusasutused, kus saab istuda, lõõgastuda, lõõgastuda ja muusikat nautida. Ka kaalutletud kaubanduskeskuses "Vel" on laste mängutuba, kus lapsed saavad lõõgastuda ja mängida, kui vanemad poes ringi jalutavad. Lisaks saavad vanemad pühendada rohkem aega ostlemisele, sest lapsed väsivad kiiresti ja hakkavad tegutsema.

Piirkonnas on keeglisaal "Lemon City", "Golden Lion". Klubid: "Heat", "Karussell", "Kolm X", "Lendab". Kammerteater.

5.4 Ehitusjärgus suured kompleksid, mis sisaldavad kaubandus- (büroo)pindu

Tööstuspiirkonnas, sealhulgas sellel saidil, ei ole suuri ehitatavaid komplekse. Põhimõtteliselt toimub selline ehitamine linna äärealadel, mille eesmärk on laiendada ja arendada teisi linna piirkondi.

5.5 Maastiku suundumused

Tšerepovets on suhteliselt väike linn, kuid seda ei saa nimetada Venemaale tüüpiliseks. Üle 12 tuhande hektari suurusel maa-alal elab 316 tuhat inimest. Rahvastikutihedus on 6,2 inimest ruutkilomeetri kohta. Demograafiline olukord erineb Venemaa üldisest olukorrast, kuigi trendid langevad kokku. Tšerepovetsi pensionäride osakaal on väiksem kui terves vabariigis: kui Venemaal on 18,5% kogu elanikkonnast, siis siin on see 14,3%. See on noorte töövõimeliste inimeste linn. Seoses sõjajärgse jõulise tööstuse arenguga kasvas see eelkõige masinaehituse ja keemia spetsialistide rände, mitte rahvastiku loomuliku juurdekasvu tõttu. Vaieldamatult on pädev ja kvalifitseeritud tööjõud Tšerepovetsi üks olulisi eeliseid. Erakordne on ka Tšerepovetsi tööhõive struktuur. Kui terves riigis töötab põllumajanduses 13,3% töötajatest, siis Tšerepovetsis on see 7,5%, teenindussektoris on see suhe vastavalt 44 ja 29,2%. Tööstuse osas on näitajad juba erinevad: 42,7 ja 63,3%. Sellest võib järeldada, et Tšerepovets on kiiresti arenev linn. See piirkond võib areneda koos kaubanduspindade üürnike vahetumisega, meelelahutus- ja puhkerajatiste arenemisega.

2.6 Parima ja tõhusaima kasutuse analüüs

6.1 Objekti efektiivsuse analüüs mitme üürniku ostukompleksi loomisel

Hinnatava kinnisvara efektiivseima kasutamise võimalus vastab neljale kriteeriumile:

õiguslikku vastuvõetavust.

Füüsiline teostatavus.

Kaubanduskeskuse suurus ja parameetrid vastavad selle otstarbele. Hoone asub kesklinnas (tööstuspiirkonnas), ligipääsetav Tšerepovetsi elanikele erinevatest piirkondadest, mugavate juurdepääsuteedega, mis tähendab, et see on füüsiliselt teostatav.

Rahaline usaldusväärsus.

Kaubanduskeskus "Vel" on külastajate seas üsna populaarne, kuna seal on laste mängutuba, asukoht on kesklinn, palju inimesi, seega saab keskus regulaarset tulu, mis katab kulud. Seega vastab vara rahalisele tagatisele.

Maksimaalne tootlikkus.

Analüüsitakse iga õiguslikult vastuvõetava, füüsiliselt võimaliku ja rahaliselt efektiivse variandi tasuvust. Maksimaalne tootlikkus on toodud alljärgnevates arvutustes: õppeobjekti parima ja efektiivseima kasutuse arvestus, asenduskulu arvestus.

Kinnistu toimimise eelhinnangu alusel valiti majandamisvariandid. Juhtimisvõimalused töötatakse välja 1 aastaks.

objekti kasutamise juhtum:

Hoone üldpinnaga 670 ruutmeetrit. Hoone 1. ja 2. korrusel asuvad äripinnad. Üürile antav pind 1. korrusel on 285 ruutmeetrit. Üürile antav pind 2. korrusel on 285 ruutmeetrit. Üürile antav üldpind on 570 ruutmeetrit.

Sarnased tööd - Kinnisvara parima ja tõhusaima kasutuse määramine ärikinnisvara näitel

Hindamisobjekti turuväärtuse hindamisel tuleb järgida kõige tõhusama kasutamise (NEI) põhimõtet. Kõrgetasemeline avaldus kajastab hindaja arvamust kinnisvara kasutamise kohta turutingimuste analüüsi põhjal. Kõrgeim kasutus on vaba maa või parendatud kinnistu kõige tõenäolisem mõistlik ja seaduslik kasutamine, mis on füüsiliselt võimalik, seadusega lubatud, majanduslikult otstarbekas, rahaliselt otstarbekas ja mille tulemuseks on kinnisvara kõrgeim väärtus.

Parima kasutuse analüüs tehakse kontrollides, kas vaadeldavad kasutusjuhud vastavad järgmistele kriteeriumidele.

Seadusandlik lubatavus: võttes arvesse linnaplaneerimise seadustiku, ajalooliste tsoonide ja keskkonnaalaste õigusaktide ning muude õigusaktide alusel kehtestatud tsoneerimismäärustega lubatud kasutusviise.

Füüsiline teostatavus: saidi kasutamine peab olema füüsiliselt võimalik. Kasutusjuhtumeid võivad piirata koha füüsilised omadused, nagu ala suurus, kuju, frontaalpiiri ulatus, pinnamood, pinnased, aluspinnas, kliimatingimused.

Rahaline teostatavus: Alternatiivsete kasutusviiside analüüsimisel peaks hindaja võtma arvesse nõudlust iga variandi järele ja teiste konkureerivate maatükkide olemasolu, mis sobivad pakkumise loovaks sarnaseks kasutusotstarbeks. Neid fakte tuleb majandusanalüüsis kaaluda. Kõik füüsiliselt võimalikud ja seadusega lubatud kasutusjuhtumid, mis ei vasta majanduslikule otstarbekusele, lükatakse tagasi ning ülejäänud võimaldavad hinnata potentsiaalset puhastulu.

Maksimaalne tõhusus: Arvestades, milline rahaliselt teostatav kasutusjuht tekitab maksimaalse puhastulu või maksimaalse nüüdisväärtuse.

Seega määratakse NEI, analüüsides selle võimalike kasutusvõimaluste vastavust järgmistele kriteeriumidele:

tõenäoliselt kasutatakse

füüsiline võimalus,

majanduslik õigustus,

vastavus seaduslikele nõuetele,

rahaline teostatavus

maksimaalne kulu.

Potentsiaalse kasutusjuhtumi mittevastavus ühelegi kriteeriumile ei võimalda seda pidada kõige tõhusamaks.

Kuni parendustega kinnisvara väärtus on suurem kui parendusteta maa väärtus, on kõige tõhusam parendustega kinnistu kasutamine.

Kui vaba krundi väärtus ületab kinnistu väärtuse koos parendustega, on kõige otstarbekam kasutada maad nii, nagu see oleks vaba.

Hindamisobjektiks on kaupluse ruumid, mis asuvad aadressil: Samara, tn. Nõukogude armee, maja 157a.

Objekt asub Samara linnas Nõukogude linnaosas. Seadusega lubatud maatüki kasutusviiside hulgas võib eristada kaubandus-, büroo-, laootstarvet.

Tabel 6. Parima kasutuse analüüs

Võttes arvesse seadusjärgset luba, objekti ruumiplaneeringu iseärasusi ning hinnatavate ruumide asukohta, jõudis hindaja järeldusele, et kõige otstarbekam on ruumide kasutamine kaubanduspinna paigutamiseks:

Üüritulu

Kontor 230,3 m 2 * 275 rubla. * 12 kuud = 759990 rubla.

Kaubandus 230,3 m 2 * 800 rubla. * 12 kuud = 2210880 hõõruda.

Ladu 230,3 m 2 * 200 rubla. * 12 kuud = 552720 rubla.

Järeldus hindamisobjekti kõige tõhusama kasutamise kohta: seadusandlik resolutsioon, ruumiplaneerimisotsused, lähikeskkonna analüüs võimaldavad järeldada, et hinnatava vara kõige efektiivsem kasutus on kaupluse või kontori(teenindus)ettevõtte kasutamine.

kinnisvaraturu ostuväärtus

Hinnatava vara kõige tõhusama kasutamise võimalus peab vastama neljale kriteeriumile – need on:

Õiguslik vastuvõetavus;
. füüsiline teostatavus;
. rahaline tagatis;
. maksimaalne tootlikkus.

Nende kriteeriumide arvestamise järjekord kinnisvarakasutuse erinevate võimaluste analüüsi käigus, et valida kõige tõhusam, vastab tavaliselt ülaltoodule. Kõigepealt kaalutakse õiguslikku vastuvõetavust ja füüsilist teostatavust, seejärel hinnatakse rahalist kindlustunnet ja maksimaalset tootlikkust. Selline analüüsiprotseduuri järjekord on tingitud asjaolust, et kõige tõhusam kasutusjuhtum ei ole isegi vajaliku rahastuse juures teostatav, kui see on seadusega keelatud või selle füüsiline rakendamine võimatu.

õiguslikku vastuvõetavust.

Kõigil juhtudel kontrollitakse esmalt iga käsitletava kasutusjuhtumi õiguslikku vastuvõetavust. Kinnistu optimaalse kasutamise võimalust ei tohiks aga segi ajada seadusest tuleneva nõudega kasutada vara sihtotstarbeliselt.

Hindaja võtab arvesse erapiiranguid, tsoneerimisnorme, ehitusnorme, ajaloolisi ehituskaitse-eeskirju ja keskkonnaseadusi, millel võib olla konkreetne võimalik kasutus. Kinnisvara efektiivseima kasutusviisi valikut võib mõjutada pikaajaliste üürilepingute olemasolu. Ülejäänud üüriperioodi jooksul sõltub objekti kasutamine rendilepingu tingimustest. Kui rendilepingu olemasolu piirab rajatise kõige tõhusamat kasutamist, peaks see kajastuma hindamisaruandes.

Näiteks kui rajatis piirdub maarendiga, mis lõpeb üle 12 aasta, siis ei pruugi olla majanduslikult mõttekas ehitada uut hoonet, mille eluiga on 40 aastat.

Lisaks on vaja arvestada võimalike piirangutega, mis võivad sisalduda kinnisvara omandamise lepingus. Need piirangud võivad kehtida teatud kasutusvaldkondades, täpsustamaks ehitiste asukohta maal, hoonete parameetreid, kasutatavate ehitusmaterjalide tüüpe. Kui omandiõiguse piirangud lähevad vastuollu üldisemate õigusnormidega, näiteks ehitusnormidega, siis üldjuhul arvestatakse maksimumpiiranguga.

Ehitusnormid võivad piirata maa-ala arendamist kõige tõhusamate hoonetega, kui need suurendavad ehituskulusid, et täita insenerinorme. Lõppkokkuvõttes pärsib see territooriumide arengut. Mõnes piirkonnas kasutatakse ehitusnorme uue ehitamise vähendamiseks ja kasvu piiramiseks. Kehtiv maakasutusmäärus on suunatud keskkonna kaitsmisele. Hindajad peavad arvestama õhu ja vee puhtuse normidega, samuti avaliku arvamusega kavandatavate arendusprojektide kohta.

Näide. Teatud korruseliste hoonete ehitamine, tuletõkked, insolatsiooninõuded.

Hindamiskuupäeval seadusega keelatud kasutusjuhtumit saab analüüsi edasistes etappides käsitleda vaid juhul, kui Hindajal on kavas kehtivaid norme muuta. Samas pole kunagi 100% kindel muudatuste tõenäosus õigusaktides, ehitusnormides, tsoneeringumäärustes jne.

Füüsiline teostatavus.

Kinnisvara efektiivseima kasutusviisi valikul tuleks lähtuda selle füüsilisest otstarbekusest. Füüsilise teostatavuse kriteeriumid – suurus, kuju, pindala, kujundus, pinnase tingimused ja juurdepääsuteed objektile, samuti loodusõnnetuste (nt üleujutus või maavärin) oht – mõjutavad maa sihtotstarvet. Maatüki ülim kasulikkus sõltub selle suurusest ja kujust. Mõned valikud annavad suurima efekti ainult teatud suurusega saidi kasutamise põhjal. Sel juhul on vaja kindlaks määrata olemasoleva maatüki laiendamise võimalus, kuna mõnel krundil ei pruugi olla laienemispotentsiaali. Kruntide kuju mõjutab lõplikku tootlikkust, kuna ebakorrapärase kujuga maatüki arendamise maksumus võib olla suurem, vähendades veelgi selle kasulikkust, võrreldes tasaste külgedega kruntidega. Samamoodi suurendab objektile juurdepääsuteede ja insenerikommunikatsioonide olemasolu selle lõplikku tootlikkust, kuna selle arendamisel saavutatakse kokkuhoid. Seega piirab puhastusasutuste vaba võimsus efektiivseks arendamiseks pakutud variandi füüsilisi mõõtmeid. Maatüki topograafilised või pinnaseomadused kajastuvad ala funktsionaalses kasulikkuses. Hindaja tuvastatud negatiivsed punktid raskendavad arenduskulude väljatöötamist või suurendamist. Kuna kõik turul olevad objektid konkureerivad omavahel, ei pruugi hinnatav ala olla kõige tõhusamaks kasutamiseks sobimatu, kuna see jääb alla teistele piirkonnale tüüpilistele kohtadele.

Tõhusa kasutusjuhtumi teostatavuse analüüsimisel on vaja arvestada hoonete ja rajatiste seisukorda, et teha kindlaks nende edasise kasutamise võimalus uutel alustel. Kui hooneid on vaja optimaalseks kasutamiseks ümber kujundada, tuleb välja arvutada kaasnevad kulud ja võrrelda neid saadud tuluga. Kulud objekti rekonstrueerimisele sõltuvad reeglina vara füüsilisest seisukorrast ja asukohast.

Rahaline kindlus.

Järgmine etapp kasutusviiside valikul on finantstagatise analüüs. Optsiooni peetakse rahaliselt elujõuliseks, kui see annab tegevustulu, mis on võrdne tegevuskuludega, finantseerimiskuludega ja nõutava kapitali tootluse skeemiga või sellest suurem. Seega peetakse rahaliselt teostatavaks kõiki kasutusviise, mis võivad anda positiivset tulu. Kui kasutusest ei saada regulaarset käitamisest tulu, siis valitakse analüüsiga need variandid, millega luuakse kinnisvara kuluga, mis on võrdne või suurem kui uueks kasutuseks rajatise ehitamise või renoveerimise maksumus. Hindaja peab võrdlema vara kasutamisest saadavat kapitalikasumit või tulu tehtud kapitalikuluga. Kui sissetulek on kuludest väiksem või vaid veidi suurem, loetakse kasutamine rahaliselt jätkusuutmatuks.

Ekspluatatsioonist regulaarset tulu tootvate kasutuste väärtustamiseks arvutab hindaja nendest igaühe kohta kogu neto äritulu, investeeritud kapitali individuaalse tulumäära, maale omistatava tulu suuruse. Kui puhastulu vastab nõutavale investeeringutasuvusele ja annab maalt nõutava tulu, on selline kasutusviis rahaliselt otstarbekas. Ilmselgelt põhineb rahaliselt teostatavate kasutusviiside tuvastamine pakkumise, nõudluse ja asukoha analüüsil.

Maksimaalne tootlikkus.

Maksimaalne tootlikkus on maa kui sellise kõrgeim väärtus, olgu see siis vaba (tegelikult või tinglikult) või hoonestatud. Seega hõlmab selle kriteeriumi rakendamine kõigist seadusega lubatud, füüsiliselt realiseeritavatest ja positiivset tulu väärtust pakkuvatest võimalustest kinnisvarabaasi - maatüki - maksimaalse väärtuse tagava kasutusviisi valikut. Maa võimalik parim kasutusviis peegeldab pikaajalist, hästi läbimõeldud ja üsna spetsiifilist maakasutusprogrammi, mis on seotud hoonete ja rajatiste normaalse elueaga. Kasutusiga sõltub hoone tüübist, ehitustööde kvaliteedist ja muudest teguritest.

Maatüki maksimaalne tootlikkus määratakse kindlaks, korreleerides selle sissetulekute summat kapitalisatsioonimääraga, mida turg seda tüüpi kasutusviisi jaoks nõuab. Olenevalt aga valitud kinnistu kasutusjuhtumist võib maa väärtuse määramise meetod olla erinev. Meetodi valik sõltub hinnatava kinnisvara tegeliku otstarbe ümbersuunamise astmest, vaadeldava optsiooni riskitasemest, nõutavast tulumäärast ja kapitali taastumise perioodist, kavandatava elluviimise ajastusest. vara kasutamine. Kõige tõhusam on kasutusviis, mis annab maale suurima tulu. Kõigi maatüki väärtuse määramiseks kasutatavate meetodite keskmes, et valida kõige tõhusam variant, on nn jääktehnika. Maatulu loetakse tasakaaluks kinnisvaralt saadava kogutulu ja nende tulude summade vahel, mis saadakse tööjõu, kapitali, põhivara (toimivad hooned ja rajatised) kaasamisest. Maatüki maksumus omakorda kujutab endast vahet kogu kinnistu koguväärtuse ja ehitiste jääkväärtuse või nende ehitusmaksumuse vahel.

Kinnisvara parima kasutuse on võimalik saavutada kas olemasolevate hoonete baasil või kaasata põhimõtteliselt uute parenduste rajamist, mis eeldab maa vabaks lugemist. Sellest lähtuvalt kasutavad hindajad kinnisvara parima kasutuse analüüsimisel kahte meetodit:

Saidi kõige tõhusam kasutamine arendamata;
. saidi kõige tõhusam kasutamine hoonestatuna.

Hoonestamata maa kõige tõhusama kasutuse määramisel on järgmised peamised põhjused:

1. Kinnisvara väärtuses eraldamine ainult maatüki väärtusest.
2. Võrreldava müügimeetodi kasutamine hoonestatud maa väärtuse hindamisel.
3. Välisest vananemisest tingitud väärtusekao arvutamine.
4. Kinnistu osana oleva maa tegeliku väärtuse hinnang, mis ei ole selle koha jaoks optimaalne.

Analüüs hoonestusala kõige tõhusama kasutamise kohta tehakse kahel põhjusel:

1. Kinnisvara kasutusviisi kindlaksmääramine, mis annab investeeritud kapitalilt suurima kogutulu.
2. Võrreldava kasutusefektiivsuse tasemega sama otstarbega kinnisvaraobjektide väljaselgitamine turul.

Vaatleme, mis vahe on hooneteta objekti ja hoonetega kinnistu kõige tõhusamal kasutusel mürgiheitega tööstusomandi näitel. Piirkond, kus analüüsitav objekt asub, vastavalt oma looduslikele omadustele, on arendamisel äärelinna elamupiirkonnana. Hooneteta krundi kasutamise maksimaalne tõhusus põhineb suurima tõenäosusega elamu suvila kasutamisel. Sel juhul kaasnevad kulud olemasoleva rajatise lammutamiseks ja utiliseerimiseks. Praktikas arendab potentsiaalne kinnisvaraomanik krundi ümber ainult siis, kui hoonete jääkväärtus on madal.

Olenevalt sellest, kui lähedal on hindamiskuupäevale valitud uut ehitamist vajav kasutusala, võib olemasolevat kasutusala käsitleda vahekasutusena. Seega, kui linnamaa laienemiskava kohaselt jõuab suvilaehitus analüüsitavale krundile viie aastaga ning olemasolevate hoonete lammutamiseks ja uue suvila ehitamiseks vajalik periood on üks aasta, siis nelja-aastane toimimisaeg. olemasolev tööstusomand loetakse vahekasutuseks. Kui aga konkurentsivõimeline nõudluse tase tootlikuks kasutamiseks on kõrgem, siis on tõenäoline, et kõige efektiivsem kinnistu kasutamine võib olla olemasoleva kasutuse säilitamine koos vajalike konserveerimistöödega sobiva kuluga.

Kinnisvara hindamise teooria nõuab maatüki analüüsi eeldusel, et sellel ei ole hooneid, isegi kui krunt on välja arendatud, et teha kindlaks, kui suur on nõudlus praeguse kasutuse järele, kas seda tuleks jätkata või asendada. .

Hoonestamata maatükina hinnatava kinnistu parima ja otstarbekama kasutusotstarbe määramise meetod lähtub eeldusest, et sellel puuduvad ehitised või on võimalik hoonetest vabastada nende lammutamise tulemusena. Sellest tulenevalt lähtutakse maa väärtuse määramisel võimalike vara tasuvust tagavate kasutusjuhtude valikust ning kinnistu parameetrite valikust vastavalt sihtotstarbele.

Võimalusel kasutada maatükki väljaehitamata on kaks peamist varianti:

1. Maatüki kasutamine spekuleerimiseks, s.t selle müümine ilma parendusteta investorile, kes arendab selle hiljem turunõuete või oma eelistuste kohaselt välja. See valik on rakendatav, kui kinnisvaraturud on üleküllastunud.

2. Uute hoonete ja rajatistega maatüki arendamine, sealhulgas:

Arendus ilma vahekasutuseta, kui kaalutakse uut kasutusvõimalust, mis on analüüsi kuupäeval turul aktsepteeritud;
- vahekasutusega arendus hõlmab olemasoleva kasutusjuhu ajutist säilitamist, kuni turg nõuab uut võimalust, lähtudes turuolukorra prognoosist;
- maatüki jagamine või ühendamine võimalikult efektiivse kasutamise saavutamiseks;
- objekti arendamine uute hoonetega, mis on otstarbelt ja füüsilistelt parameetritelt sarnased olemasoleva objektiga.

Kõige levinum olukord kinnisvara hindamisel vaba krundi alusel on selle tinglik vaba koht. See on tingitud asjaolust, et analüüsitud kohas asub hoone, mis mõjutab objekti väärtust. Sel juhul valitakse välja kõige tõhusam ala hoonestamata kasutamise võimalus investeerimisprojektina otsuse tegemise etapis.

Sel juhul peab hindaja vastama mitmele küsimusele:

1. Kuidas saab maatükki kasutada, kui see ei ole tegelikult hoonestatud või on võimalik olemasolevatest hoonetest vabastada?
2. Millist tüüpi hoonet või muid valitud kasutust toetavaid ehitisi võib maale selle füüsiliste ja muude omaduste põhjal ehitada ja millise aja jooksul?
3. Kas praegust kasutust tuleks pidada vahepealseks?

Näiteks kui maa kõige tõhusama kasutamise saavutamiseks on vaja ehitustöid, peaks hindaja määrama:

Olemasolevate hoonete lammutuskulud;
- kinnisvara kõige tõhusama kasutamise tüüp (kontor, hotell, ladu jne), mis vastab kehtivatele turustandarditele ja sisaldab elemente kõige mõistlikuma hinnaga;
- optimaalsete hoonete omadused, mis tuleks püstitada, et maksimeerida saidi potentsiaalseid omadusi (korruste arv, funktsionaalse üksuse optimaalne pindala, nende üksuste arv jne);
- üüri- ja tegevuskulude tase;
- ehitatavate hoonete maksumus, võttes arvesse rahastamise maksumust.

Maatüki hoonestatuna kõige otstarbekama kasutuse aktsepteerimine hõlmab analüüsitaval krundil olemasolevate hoonete säilitamist. Maatüki hoonestusena kasutamise võimalust on kaks peamist varianti:

1. hinnatava vara olemasoleva otstarbe säilitamine;
2. hinnatava vara olemasoleva otstarbe muutmine.

Mõlemal juhul kaalutakse vajadust ja võimalust:

Kinnisvaraga osutatavate teenuste olemasoleva mahu ja kvaliteedi säilitamine;
. ehitustööde teostamine hoonete rekonstrueerimisel nende klassi tõstmiseks ja rendihindade muutmiseks;
. ehitustööde teostamine ala laiendamiseks seoses täiendava juurdeehitusega või lisakorruste rajamisega;
. olemasolevate alade vähendamine osalise lammutamise tõttu.

Hindaja, võrreldes maal asuvate hoonete olemasolevat kasutusjuhtu optimaalse ehitusvõimalusega, peaks vastama järgmistele küsimustele:

1. Kas on mõistlik jätkata hoone kasutamist praeguses seisukorras?
2. Millist hoone ümberkorraldamise võimalust valida: rekonstrueerimine, laiendamine, osaline lammutamine?
3. Kuidas ja millistel tingimustel kulud tasutakse?

Hoonete kõige optimaalsem kasutamine tagab investeeringuid atraktiivse kinnisvara maksimaalse väärtuse, võttes arvesse vastavalt valitud variandi riskile määratud tulumäära. Selge on see, et riskid kinnistu olemasoleva kasutusviisi säilitamisel ja erinevatel ümberehituste võimalustel on erinevad. Hindamisaruandes on vaja eraldada ala kõige tõhusam kasutamine hoonestamata ja kõige tõhusam hoonestatud ala kasutamine. Hindamisaruandes tuleks selgelt määratleda, selgitada ja põhjendada iga kasutusala eesmärki ja järeldusi.

Sellele probleemile lahendust otsitakse vastustes kahele küsimusele:

Mil määral on turg valmis kavandatavat kasutusjuhtumit vastu võtma (toetama);
- millised on arenduse kulud ja rahaline otstarbekus. Üks võimalus vastata on analüüsida Maa NEI-d.

Kõigist mõjutavatest teguritest on kinnisvara kõige tõhusama kasutamise otsus kõige olulisem. See otsus põhineb piirkonna, mikrorajooni, asukoha ja selle arendusvõimaluste põhjalikul analüüsil.

Kogu kinnisvara turuväärtuse hindamise protsess põhineb siis parima kasutuse eeldusel. Sellest analüüsist saab hindamisprobleemi süda ja see nõuab aega, vaeva ja hindaja professionaalseid oskusi.

NEI analüüsi vajalikkus ja olemus

Kinnistu kõige tõhusama kasutamise analüüs hõlmab turuolukorra, hinnatava vara omaduste üksikasjalikku uurimist, turul nõutavate ja hinnatava vara parameetritega kokkusobivate võimaluste väljaselgitamist, arvutust. iga variandi tasuvuse ja vara väärtuse hindamise iga kasutusjuhtumi puhul. Seega saab lõpliku järelduse kõige tõhusama kasutusjuhtumi kohta teha alles pärast maksumuse arvutamist.

Kinnistu kõige efektiivsema kasutuse määrab NEI põhimõte ja see kujutab endast vaba või hoonestatud maatüki kasutamist, mis on juriidiliselt võimalik ja asjakohaselt projekteeritud, füüsiliselt teostatav, toetatud vastavate rahaliste vahenditega ja annab maksimaalse väärtuse.

Maatüki optimaalse kasutuse määravad konkureerivad tegurid konkreetsel turul, kuhu hinnatav vara kuulub, ning see ei tulene omaniku, arendaja või hindaja subjektiivsetest oletustest. Seetõttu on kõige tõhusama kasutusviisi analüüs ja valik tegelikult hinnatava vara jaoks oluliste turutegurite majanduslik uuring.

Kinnisvara parima kasutusviisi määramiseks hindamiskuupäeval kasutatud turutegureid võetakse arvesse kogutud ja analüüsitud üldistes andmetes, et määrata kindlaks kinnisvara väärtus. Seetõttu võib konkreetse kinnisvara parima kasutuse väljaselgitamist võtta selle turuväärtuse arvutamise aluseks.

Kui hinnatav vara hõlmab hilisemat isiklikku kasutamist või rentimist, siis taandub nende peamine ajend väärtuse arvutamisel sellest tulenevatele objekti tarbijaomadustele (sissetulek, prestiiž, privaatsus jne). Investeerimismotivatsioonis arvestatakse lisaks saadud tulu suurusele ja kapitali akumulatsioonile selliseid parameetreid nagu maksusoodustused, projekti teostatavus.

Tavaliselt tehakse parima kasutuse analüüs mitme alternatiivse võimaluse alusel ja see hõlmab järgmisi valdkondi:

Turuanalüüs;
- iga võimaluse teostatavuse analüüs;
- iga variandi elluviimiseks detailplaneeringu väljatöötamine.

Turuanalüüs hõlmab nõudluse kindlaksmääramist olemasolevale alternatiivsete kasutusjuhtude järele, et uurida pakkumist ja nõudlust, turu suurust, rendimäära dünaamikat jne. iga valiku jaoks. Kõige tõhusam kasutamine on tegurite optimaalne kombinatsioon, mis toob kaasa kõrgeima hinna.

Teostatavusanalüüs hõlmab kulu põhikomponentide – tuluvoo ja kapitalisatsioonimäärade – arvutamist kulu määramiseks, võttes arvesse iga juriidiliselt põhjendatud ja füüsiliselt teostatava variandi muutujaid.

Efektiivseima kasutuse analüüs hõlmab iga variandi elluviimiseks detailplaneeringu väljatöötamist, arvestades konkreetseid turuosalisi, projekti ajastust, rahastamisallikaid, et valida hinnatava kinnisvara maksimaalset tootlikkust tagav variant ning võimaldab võrrelda kõiki saidi arendamise võimalusi. Iga variandi puhul arvutatakse maa (krundi) jääkväärtus.

Maa kõrgeim jääkväärtus vastab selle kõige tõhusama kasutamise võimalusele.

Klient võib konkreetselt näidata oma huvi täismahus uuringu vastu hinnatava kinnisvara efektiivseima kasutamise kohta.

NEI määravad tegurid

1. Asukohapotentsiaal. Maatüki topograafilise asendi ainulaadsuse ja muutumatuse tõttu on asukoht selle väärtuse peamine tegur. USA-s väidavad hindajad, et kinnisvara väärtust mõjutavad kolm peamist tegurit – asukoht, asukoht ja asukoht. Saidi kõige tulusama kasutusviisi kindlakstegemine on hindaja vastutusrikas ülesanne.

Saidi asukoha määramisel tuleks arvesse võtta:

Kuidas see on seotud antud piirkonnas valitseva maakasutuse tüübiga?
- selle kättesaadavus.

Sama koha asukohapotentsiaal võib olenevalt maakasutusvõimalusest olla nii kõrge kui ka üsna madal.

2. Saidi ressursside kvaliteet. Selle probleemi uurimine võimaldab meil kindlaks teha territooriumi füüsiliste omaduste potentsiaali, st need võimalused, mida saab saidi arendamise käigus realiseerida. Objekti ressursi kvaliteet võib võimaldada hindajal soovitada sellele kümnekorruselise viietärnihotelli, laokompleksi või jäätmekäitlustehase rajamist. Otsuse tegemiseks peab hindaja välja selgitama kõik piirangud erinevatele arendusvõimalustele, mis on seotud nii pinnase ja pinnase koostisega (üleujutustundlikkus, veetase jne), aga ka tsoneeringu ja lokaalsete piirangutega. Objekti ressursi kvaliteet, selle ressursipotentsiaal sõltub ka külgnevast maakasutusest, piirkonna ja mikrorajooni väljavaadetest. See oleneb muidugi ka olukorrast riigis – olukord ja selle arendamise väljavaated võivad ajendatult hindajat soovitama ehitada pigem aatomipommi otsetabamust taluv punker, mitte klaas-alumiinium viietärniline. hotell, kui saidi optimaalne kasutamine.

3. Turunõudlus. Kõige tõhusama kasutamise kontseptsiooni väljatöötamiseks on kõige olulisem turukäitumise analüüs. Turg, ühendades pakkumise ja nõudluse, loob turuväärtust. Kui hindamise eesmärgiks on turuväärtuse määramine, võimaldab NEI analüüs tuvastada hinnatava objekti tulusaima ja konkurentsivõimelisema kasutuse.

Lisaks ilmselgete pakkumise üldiste probleemide arvestamisele määrab turul nõudluse sihtturg, need kasutajad, kes saavad seda kinnisvara osta või rentida.

Uurimiseks võetakse arvesse maatüki enda ja sellega piirnevate alade taristut (teedevõrgu arenguaste, liikluse ja jalakäijate voogude intensiivsus, raudteede ja juurdepääsuteede olemasolu, kaugus kaubanduskeskustest). saidi majanduslik asukoht – selle asukoht. See kontseptsioon hõlmab ka maatüki asukoha piirkonna demograafilise olukorra analüüsi (elanikkonna vanuseline koosseis, maksevõime), võimalikud konkurendid ja konkureerivad objektid jne. Analüüsi käigus selgitatakse välja ja hinnatakse nende mugavust ja muid omadusi. Konkureerivad kinnisvaraobjektid suurendavad pakkumist ja suudavad osa nõudlusest kõrvale suunata. Lisaks on oluline välja selgitada ehitatavad ja projekteeritavad konkureerivad rajatised, mis konkureerivad hinnatava objektiga tulevikus.

Kui sihtturg on kindlaks tehtud, näitab situsanalüüs täiendavaid mugavusi, mis võivad hinnata hinnatava kinnisvara ja kinnisvaraturul pakutava kinnisvara vahel konkurentsis eristada. Konkurentsi erinevus on see täiendav kvaliteet, mis annab ettevõttele suhtelise eelise. ("Ja meie aknast paistab Punane väljak! Ja teie aknast ainult natuke tänavat...") Saun, laoruumid, töökojad, jõusaal, keldris garaaž, solaarium katus, korterite kaminad võivad toimida elamurajatiste konkurentsivõimelise erinevusena, rõdud, maaliline vaade akendest, valvega parkla jne.

Seega tehakse turuanalüüsi põhjal kindlaks:

A) sihtturg (potentsiaalsed kasutajad);
b) olemasolevad konkureerivad rajatised;
c) ehitatavad ja kavandatavad konkureerivad objektid;
d) konkurentsi erinevus.

4. Tehnoloogiline ja rahaline teostatavus. Krundi rajamise tehnoloogiline otstarbekus seisneb vastamises küsimusele, kas kavandatud ehitusvõimalust on võimalik ettenähtud aja jooksul ellu viia koos vastava rahastamisgraafiku ja ehitus- ja paigaldustööde korraldamise projektiga (CEW). Projekti piiravad tingimused on vajalike kvalifitseeritud töötajate ja juhtide arv, ehitusmaterjalide ja -seadmete olemasolu, samuti ehituse ja paigalduse ohutusnormid, tuleohutus, sanitaar- ja epidemioloogiline järelevalve jne.

Seega tuleks lahendada rahaliste, ajutiste, tööjõu ja muude kaasatud ressursside piisavuse ja kättesaadavuse küsimus. Ehitustööliste ebapiisav kvalifikatsioon, vajalike viimistlusmaterjalide puudumine või ebamõistlikult kõrge hind, vajaliku maksevoo korraldamise võimatus (krediidiliin) jne – kõik see võib põhjustada konkreetse arendusprojekti tehnoloogilise rikke.

Muidugi võib projekt ise olla ebareaalne – olgu selleks Paabeli torn või NSV Liidu Nõukogude palee (see tähendab 1931-1932 võistlusprojekte ja vundamendi süvendi ettevalmistamist).

Kaaludes kavandatava investeeringuprojekti vaadeldaval kasutusjuhul, on rahaline teostatavus üks peamisi tegureid maatüki NEI põhimõtte rakendamisel. Selles etapis lahendatakse kinnisvaraprojekti finantseerimise ülesanded, määratakse rahavood ja diskontomäärad, mis vastavad investori nõuetele. Erilist tähelepanu pööratakse raha sisse- ja väljavoolu ajastusele, seadmete ekspluatatsioonikuludele, võlateeninduse maksetele, objekti müügist saadavatele tuludele ja raha refinantseerimisele.

Seega on objekti NEI kohta otsuse tegemisel vaja analüüsida järgmisi peamisi tegureid:

1) asukohapotentsiaal;
2) objekti ressursside kvaliteet;
3) turunõudlus;
4) tehnoloogiline ja rahaline teostatavus.

Esimesed kaks tegurit on maale orienteeritud, kaks viimast aga parandamisele orienteeritud.

NEI kriteeriumid

Hinnatava vara kõige tõhusama kasutamise võimalus peab vastama neljale kriteeriumile:

1) seaduslik vastuvõetavus;
2) füüsiline teostatavus;
3) rahaline tasuvus;
4) maksimaalne tootlikkus.

Nende kriteeriumide arvestamise järjekord Venemaa hindamispraktikas kinnisvara kasutamise erinevate võimaluste analüüsi käigus vastab tavaliselt ülaltoodule. Analüüsiprotseduuri selline järjepidevus tuleneb asjaolust, et kõige tõhusam kasutusjuhtum ei ole isegi vajaliku rahastuse korral teostatav, kui see on seadusega keelatud või kui seda ei ole võimalik füüsiliselt rakendada.

Seaduslik lubatavus

Maatüki arendamise õiguslik kehtivus seisneb selle uurimises kehtivate õigusaktide, linnaplaneerimise standardite (tsoneerimine, keskkonnakaitse, ajalooliste hoonete, mälestiste kaitse, tuleohutus, energiatarbimine jne), paljutõotavate otsuste osas. piirkonna planeerimine, kohaliku omavalitsuse piirangud ja kohalike elanike nõudmised. Samuti arvestab hindaja keskkonnaalaseid õigusakte, ehitusnorme ja -eeskirju, eraõiguslikke piiranguid.

Kinnisvara efektiivseima kasutusviisi valikut võib mõjutada pikaajaliste üürilepingute olemasolu. Ülejäänud üüriperioodi jooksul sõltub objekti kasutamine rendilepingu tingimustest. Kui rendilepingu olemasolu piirab rajatise kõige tõhusamat kasutamist, peaks see tegur kajastuma hindamisaruandes. Näiteks kui rajatis piirdub maarendiga, mis lõpeb üle 12 aasta, siis ei pruugi olla majanduslikult mõttekas ehitada uut hoonet, mille eluiga on 40 aastat.

Lisaks on vaja arvestada võimalike piirangutega, mis võivad sisalduda kinnisvara omandamise lepingus. Piirangud võivad kehtida teatud kasutusaladele, täpsustada hoonete asukohta maal, hoonete parameetreid, kasutatavate ehitusmaterjalide tüüpe. Kui omandiõiguse akti piirangud on vastuolus üldisemate õigusnormidega, näiteks ehitusnormidega, siis võetakse tavaliselt arvesse kõige tugevam seaduslik piirang.

Ehitusnormid võivad piirata kõige tõhusamate hoonete arendamist, suurendades ehituskulusid tehniliste eeskirjade järgimiseks. Lõppkokkuvõttes pärsib see territooriumide arengut. Mõnes piirkonnas kasutatakse ehitusnorme uue ehitamise vähendamiseks ja kasvu piiramiseks.

Hindaja peab tutvuma kõigi objekti asukoha territooriumi tsoneerimisega kaasnevate piirangutega (hoonestuse liigi, tiheduse, hoonete ja rajatiste kõrguse, ajaloo- ja arhitektuurimälestiste kaitse, lubatud ehitusmaterjalide ja tehnoloogiad jne).

Kehtiv maakasutusmäärus on suunatud keskkonna kaitsmisele. Hindajad peavad arvestama õhu ja vee puhtuse normidega, samuti avaliku arvamusega territooriumide kavandatavate arendusprojektide osas. Näiteks teatud korruste arvuga hoonete ehitamisel tulekahju katkeb. insolatsiooni nõuded.

Võib esineda olukordi, kus olemasolevad piirangud ei võimalda hindaja arvates optimaalset kasutamist. Kuid hindajal võib olla piisavalt alust eeldada regulatsioonide muudatusi, mis võimaldavad tema arvates optimaalset valikut.

Olles põhjendanud nende muudatuste mõistlikkust ja tõenäosust, võib hindaja selle tingimusliku parima kasutusjuhtumi aruandesse lisada. Näiteks:

A) põllumajandusmaa elamuarenduseks võõrandamise võtmine;
b) oletus mälestistega majade tulevikus turule võtmise kohta jne.

Õigusaktide, ehitusnormide ja tsoneerimisreeglite muutmise võimalus pole aga kunagi täiesti kindel.

Füüsiline teostatavus

Füüsilised, pinnase- ja maastikulised võimalused on olulised tegurid maatüki NEI analüüsis. Uue hoone jaoks määratakse selle suurus, kuju ja looduslikud omadused, taimestik, tehakse topograafilised uuringud, mõõdetakse vee sügavus. Vanemate arenduskohtade puhul on see teave tavaliselt juba olemas ja see tuleb üles leida. Need andmed on vajalikud selleks, et otsustada, millist, millise otstarbe, korruselisusega ja suurusega hoonet saab konkreetsele maatükile ehitada. Selle analüüsi tähelepanuta jätmine on täis struktuuride kokkuvarisemist ja inimtegevusest tingitud katastroofe.

Platsi suurus, kuju (mitteristkülikukujuline on kallim arendada ja ebamugavam kasutada), frontaalsus ja sügavus, juurdepääs ja muud tegurid peaksid olema arengut soodustavad. Näiteks kui kauplusena kasutatakse sisseehitatud ruumi suurusega 10 x 50 m, mõjutab selle turuväärtust asukoht piki esikülge - kui palju - 10 või 50 m langeb ekraaniosale, millest mööda voolab jalakäijate liikumistest – potentsiaalsed ostjad.

Seega sõltub maatüki ülim kasulikkus selle suurusest ja kujust. Mõned valikud annavad suurima efekti ainult teatud suurusega ala kasutamisel. Sel juhul on vaja kindlaks määrata olemasoleva maa laiendamise võimalus. Krundi kuju mõjutab lõpptootlikkust, kuna ebakorrapärase kujuga maatüki arendamise maksumus võib olla suurem, vähendades veelgi selle kasulikkust võrreldes teiste kruntidega.

Sama kehtib ka objektile juurdepääsu kohta. Juurdepääsuteede olemasolu objektile ja insener-kommunikatsioon suurendab selle lõplikku tootlikkust, kuna see säästab vahendeid selle arendamiseks. Näiteks reoveepuhasti vaba võimsus piirab kavandatava tõhusa arendusvõimaluse füüsilist suurust.

Projekti füüsilist teostatavust mõjutavad pinnase seisund ja loodusõnnetuste oht (maavärinad, üleujutused, üleujutused jne). Tuntud otsus “linn rajatakse siia vaatamata üleolevale naabrile” oli poliitiline, vabatahtlik ja ilmsete puudustega – territooriumi vastuvõtlikkus üleujutustele, pinnase seisund ei võimalda Peetri kuulsusrikast tegu eeskujuks pidada. laitmatu järeldus vastavalt "füüsilise võimaluse" kriteeriumile.

Seega kajastuvad maatüki topograafilised või pinnaseomadused ala funktsionaalses kasulikkuses. Saidi kasutusjuhtumi analüüsimisel tuleks arvesse võtta selle valikuga seotud mitmesuguseid ebamugavusi ja negatiivseid aspekte ning need saidi paigutuse kaardile kanda. Sellised hetked võivad hõlmata piirkonna ökoloogiliste probleemide (toksilise saaste) fakte.

Mõned saidid saavutavad oma parima kasutuse ainult koos naabersaitidega; hindaja peab selle kindlaks tegema ja arvutama. Näiteks 6 aakri suurune eeslinnapiirkond eriti mainekas asukohas võib saavutada kõrgeima turuväärtuse, kui see on naaberpiirkondadega ühendatud ja seda kasutatakse kolmekorruselise häärberi ehitamiseks, mis on selgelt 6 aakril "rahvarohke". , mis on rohkem nagu paneel-aiamaja. Kinnisvara hindamise põhimõtetes kirjeldatakse seda olukorda tasakaalu ja majandusliku suuruse põhimõttega. Tasakaal määrab teatud maakasutuse tüübi tootmistegurite optimaalsed väärtused, mis kombineerituna maksimeerivad maa väärtust; majanduslik suurus määrab maa suuruse, mis on vajalik maakasutuse optimaalse ulatuse tagamiseks vastavalt selle koha turutingimustele.

Tõhusa kasutusjuhu otstarbekuse analüüsimisel on vaja arvestada hoonete ja rajatiste seisukorda, et teha kindlaks nende edasise kasutamise võimalus uutel alustel. Kui hooned tuleb optimaalseks kasutamiseks ümber kujundada, tuleks välja arvutada kaasnevad kulud ja võrrelda neid saadava tuluga. Reeglina sõltub kinnisvara renoveerimise maksumus kinnisvara füüsilisest seisukorrast ja asukohast.

Teavet maatüki kohta saab linna ja rajooni maakomisjonidest ja komisjonidest, samuti STI ja hindamisfirmadest. Praegu on selle teabe süstematiseerimisel ja alustatud Vene Föderatsiooni riigi kinnisvarakatastri moodustamist, arvestades maatükki ja selle parendusi ühtse kinnisvaraobjektina.

Rahaline usaldusväärsus

Optsiooni peetakse rahaliselt elujõuliseks, kui see teenib tegevustulu, mis on võrdne tegevuskulude, finantseerimiskulude ja nõutava kapitali tootluse skeemiga või sellest suurem. Seetõttu peetakse kõiki positiivset tulu andvaid kasutusviise rahaliselt teostatavaks.

Turuvõimaluste analüüs teatud maatüki kasutusvõimalusega nõustumiseks võimaldab kindlaks teha, kuidas see või teine ​​selle kasutusvõimalus "sobib" turu nõudluse ja pakkumise olemusega. Hindaja poolt eelmises etapis tuvastatud negatiivsed aspektid raskendavad objekti arendamise või suurendavad arenduskulusid.

Kuna kõik turul olevad saidid konkureerivad omavahel, ei pruugi hinnatav ala sobida kõige tõhusamaks kasutamiseks, kui see on teistest konkreetsele piirkonnale tüüpilistest saitidest halvem.

Kui kasutusest ei tule regulaarset käitamisest tulu, siis valitakse analüüsiga need variandid, millega luuakse kinnisvara selliseks kasutusviisiks samaväärse või suurema maksumusega rajatise ehitamise või renoveerimise maksumusega. Hindaja peab võrdlema vara kasutamisest saadavat kapitalikasumit või tulu tehtud kapitalikuluga. Kui tulud on kuludest väiksemad või neist suuremad, loetakse see kasutusviis rahaliselt ebaotstarbekaks.

Ekspluatatsioonist regulaarset tulu tootvate kasutuste väärtustamiseks arvutab hindaja nendest igaühe kohta kogu neto äritulu, investeeritud kapitali individuaalse tulumäära, maale omistatava tulu suuruse. Kui puhastulu vastab nõutavale investeeringutasuvusele ja annab maalt nõutava tulu, siis on selline kasutusviis rahaliselt otstarbekas.

Kõik juriidiliselt abikõlblikud ja füüsiliselt võimalikud kasutusjuhud, kus tulu on kulust suurem, loetakse majanduslikult elujõuliseks.

Turutingimuste muutudes võib aga majanduslikult otstarbekas kasutamine tulevikus põhjendamatuks muutuda ja vastupidi.

Maksimaalne tootlikkus

Maa võimalik parim kasutusviis peegeldab pikaajalist, hästi läbimõeldud ja üsna spetsiifilist maakasutusprogrammi, mis on seotud hoonete ja rajatiste normaalse elueaga. Kasutusiga sõltub hoone tüübist, ehitustööde kvaliteedist ja muudest teguritest.

Maatüki maksimaalne tootlikkus määratakse kindlaks, korreleerides selle sissetulekute summat kapitalisatsioonimääraga, mida turg seda tüüpi kasutusviisi jaoks nõuab. Olenevalt valitud kinnisvara kasutusjuhtumist võib aga maa väärtuse määramise meetod olla erinev. Meetodi valik sõltub hinnatava kinnisvara tegeliku otstarbe ümbersuunamise astmest, vaadeldava optsiooni riskitasemest, nõutavast tulumäärast ja kapitali taastumise perioodist, kavandatava elluviimise ajastusest. vara kasutamine.

Ja kas NEI analüüsist järeldub, et see on rajatise käitamise kõigist võimalikest variantidest kõige tulusam? Õiguslikult kõlblike, füüsiliselt võimalike ja majanduslikult põhjendatud variantide hulgast tuleb NEI analüüsis valida see, mis kõigi muude asjaolude võrdsuse juures suudab tuua hinnatavale kohale suurima puhastulu või maa kõrgeima jääkväärtuse.

Kuigi hinnatav kinnisvara võib olla konkreetseks kasutusjuhuks kõige sobivam, peab hindaja hoolikalt analüüsima nii olemasolevate kui ka tulevaste konkureerivate kinnistute turutrende. Ja siin on oluline investeeritud kapitali tootlus õigesti arvutada finantsvoogude kapitaliseerimisel kasutatavate riskimäärade määratlusega.

Vastuvõetud variant peaks olema üksikasjalik. Mitte ainult elamu või büroohoone, aga kui büroohoone, siis mitmekorruseline? Mitu büroopinda, mis pindala? Milline siseviimistlus, milline tehnika? Millised peaksid olema üürimaksed, tegevuskulud? Mis on ehitusmaksumus? See tähendab, et tuleks kindlaks määrata selge sihtimine konkreetsele turusegmendile.

Kui NEI on arvestatud näiteks 30-aastasele hotellina kasutatavale hoonele, siis maksimaalse tulu toova kasutuse väljaselgitamiseks on vaja läbi mõelda erinevad variandid ja lahendada võimaliku lammutamise küsimused. ehitise või selle edasise sihtotstarbelise kasutamise, ümberehitamine, laiendamine, juurdeehituse ehitamine, osaline lammutamine, ümberehitamine, kasutuse iseloomu või intensiivsuse muutmine. Kas kahjumlik restoran tuleks vähendada kohvik-baari suuruseks? Kas müüa (või osta) kõrvalasuv parkla?

Praktikas seisneb maatüki NEI uuring selle arendamise erinevate võimaluste võrdlemises ja optimaalse, s.o. on mitmete hüpoteetiliste juhtimise investeerimisprojektide tulemuslikkuse võrdlev analüüs, mis on väga aeganõudev ja vastutusrikas etapp kinnisvara turuväärtuse hindamise protsessis.