Articolul 147. Consiliul de administrație al asociației de proprietari

• verificat azi
• cod din 12 ianuarie 2019
• a intrat în vigoare la 03.01.2005

Nu există articole noi care să nu fi intrat în vigoare.

Comparați cu ediția articolului din 03/01/2005

Conducerea activităților asociației de proprietari se realizează de către consiliul de administrație al asociației. Consiliul de administrație al unei asociații de proprietari are dreptul de a lua decizii cu privire la toate problemele legate de activitățile asociației, cu excepția problemelor legate de competență exclusivă adunarea generală a proprietarilor de spații din bloc de apartamenteși competența adunării generale a membrilor asociației de proprietari.

Consiliul de administrație al unei asociații de proprietari este ales dintre membrii asociației de către adunarea generală a membrilor asociației pentru perioada stabilită prin statutul asociației, dar nu mai mult de doi ani.

Consiliul de administrație al unei asociații de proprietari alege dintre membrii săi președintele societății, dacă alegerea președintelui societății nu este de competența adunării generale a membrilor societății prin statutul societății.

Un membru al consiliului de administrație al unei asociații de proprietari nu poate fi o persoană cu care asociația a încheiat un acord pentru administrarea unui bloc de locuințe sau o persoană care deține o funcție în organele de conducere ale organizației cu care asociația a intrat. în contractul menționat, precum și un membru al comisiei de audit (auditor) a asociației. Un membru al consiliului de administrație al unei asociații de proprietari nu poate combina activitățile sale în consiliul parteneriatului cu munca în societate în baza unui contract de muncă, precum și să încredințeze, să încredințeze sau să încredințeze în alt mod unei alte persoane îndeplinirea atribuțiilor sale de membru al consiliului de conducere al parteneriatului.

Consiliul de administrație al unei asociații de proprietari este organul executiv al asociației, raportând adunării generale a membrilor asociației.

O ședință a consiliului de administrație al unei asociații de proprietari este convocată de către președinte în termenele stabilite prin statutul asociației.

Consiliul de administrație al unei asociații de proprietari este competent să ia decizii dacă cel puțin cincizeci la sută sunt prezenți la ședința consiliului asociației. număr total membrii consiliului de conducere al parteneriatului. Se iau deciziile consiliului de conducere al parteneriatului majoritate simpla voturi din numărul total de voturi ale membrilor consiliului prezenți la ședință, cu excepția cazului în care statutul parteneriatului prevede un număr mai mare de voturi pentru luarea unor astfel de decizii. Deciziile luate de consiliul societății se consemnează în procesul-verbal al ședinței consiliului societății și se semnează de președintele consiliului societății, secretarul ședinței consiliului societății.

1. Conducerea activităților asociației de proprietari se realizează de către consiliul asociației. Consiliul de administrație al unei asociații de proprietari are dreptul de a lua decizii cu privire la toate aspectele legate de activitățile parteneriatului, cu excepția problemelor care intră în competența exclusivă a adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe și de competența adunării generale. a membrilor asociaţiei de proprietari.

2. Consiliul de administrație al unei asociații de proprietari este ales dintre membrii asociației de către adunarea generală a membrilor asociației pentru perioada stabilită prin statutul asociației, dar nu mai mult de doi ani.

3. Consiliul de administrație al unei asociații de proprietari alege dintre membrii săi președintele societății, dacă alegerea președintelui societății nu este de competența adunării generale a membrilor societății prin statutul societății.

3.1. Un membru al consiliului de administrație al unei asociații de proprietari nu poate fi o persoană cu care asociația a încheiat un acord pentru administrarea unui bloc de locuințe sau o persoană care deține o funcție în organele de conducere ale organizației cu care asociația a intrat. în contractul menționat, precum și un membru al comisiei de audit (auditor) a asociației. Un membru al consiliului de administrație al unei asociații de proprietari nu poate combina activitățile sale în consiliul parteneriatului cu munca în societate în baza unui contract de muncă, precum și să încredințeze, să încredințeze sau să încredințeze în alt mod unei alte persoane îndeplinirea atribuțiilor sale de membru al consiliului de conducere al parteneriatului.

4. Consiliul de administrație al unei asociații de proprietari este organul executiv al societății, responsabil în fața adunării generale a membrilor societății.

5. Şedinţa consiliului de administraţie al unei asociaţii de proprietari se convoacă de către preşedinte în termenele stabilite prin statutul asociaţiei.

6. Consiliul de administrație al unei asociații de proprietari este competent să ia decizii dacă la o ședință a consiliului asociației sunt prezenți cel puțin cincizeci la sută din numărul total de membri ai consiliului de administrație al asociației. Hotărârile consiliului de administrație al societății se iau cu majoritatea simplă de voturi din numărul total de voturi ale membrilor consiliului prezenți la ședință, cu excepția cazului în care statutul societății prevede un număr mai mare de voturi pentru luarea unor astfel de decizii. Deciziile luate de consiliul societății se consemnează în procesul-verbal al ședinței consiliului societății și se semnează de președintele consiliului societății, secretarul ședinței consiliului societății.

Comentariu la art. 147 Codul locuinței al Federației Ruse

1. Articolul 144 din Codul locuinței al Federației Ruse include și consiliul de administrație al asociației de proprietari ca organe de conducere ale asociației de proprietari, împreună cu adunarea generală a membrilor asociației de proprietari (a se vedea comentariul la acest articol ).

Articolul comentat definește regimul, scopurile activității, competența unui astfel de organism și procedura de formare a acestuia.

2. Conform Părții 1 a articolului comentat, consiliul de administrație al parteneriatului gestionează activitățile parteneriatului, ceea ce implică luarea de decizii cu privire la suficient cerc mare aspecte legate de managementul operațional al activităților curente ale parteneriatului.

Consiliul de administrație al parteneriatului este chemat să pună în aplicare voința parteneriatului ca persoană juridică, exprimată în hotărâri ale adunării generale, la desfășurarea afacerilor curente ale parteneriatului (la organizarea conducerii casei, la efectuarea tranzacțiilor etc.), i.e. trebuie să asigure organizarea implementării unor astfel de decizii. Prin urmare, partea 4 a articolului comentat este definită de consiliul de administrație al parteneriatului ca organ executiv al parteneriatului, responsabil în fața organului suprem al parteneriatului.

3. Partea 1 a articolului comentat stabilește regula generala, care privește competența consiliului de administrație al parteneriatului și conform căreia consiliul de administrație are așa-numita competență reziduală, i.e. poate soluționa numai acele probleme de conducere a activităților curente ale societății care nu sunt de competența exclusivă a adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe sau de competența adunării generale a membrilor societății.

Problemele de competența adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe sunt menționate în partea a 2-a a art. 44 din Codul locuinței al Federației Ruse, adunarea generală a membrilor asociației de proprietari - în partea 2 a art. 145 din Codul Locuinței al Federației Ruse (în plus, alte competențe separate ale acestor organisme sunt prevăzute de alte norme ale Codului Locuinței al Federației Ruse, de exemplu, articolele 45, 135, 136, 140, 141 și pentru adunarea generală a membrilor societății pot fi prevăzute și prin statutul societății) (vezi .comentariul acestor articole).

Pe de o parte, regula privind competența reziduală nu ridică îndoieli cu privire la validitatea acesteia (este imposibil să se prevadă toate aspectele legate de atribuțiile consiliului de administrație al societății în Codul Locuinței sau în Carta societății), pe de altă parte. de altfel, în practică, pot apărea probleme asociate cu determinarea conținutului competenței reziduale în raport cu situații specifice (asigurarea activităților consiliului de administrație din competența sa). În această parte a art. 148 din Codul Locuinței RF, care conține întrebări legate de responsabilitățile consiliului de administrație al parteneriatului (adică, legate în esență de atribuțiile acestuia (vezi comentariul articolului menționat)), ne permite să precizăm parțial conținutul competenței reziduale. Prin urmare, ținând cont de cele de mai sus și de conținutul articolelor de mai sus din RF LC, este posibil să se identifice unele dintre cele mai probleme importante, care constituie competența consiliului de conducere al parteneriatului. În special, competența consiliului de administrație al parteneriatului include următoarele aspecte:

1) punerea în aplicare în general a tuturor hotărârilor adunării generale a membrilor parteneriatului;

2) managementul operațional al activităților curente ale parteneriatului;

3) intocmirea devizelor si rapoartelor de venituri si cheltuieli ale societatii, supunand-le spre aprobare de catre adunarea generala a membrilor sai;

4) cedarea imobilizărilor corporale și necorporale ale parteneriatului în măsura necesară pentru asigurarea activităților sale curente și în conformitate cu devizul aprobat;

5) suport organizatoric și tehnic pentru activitățile adunării generale a membrilor parteneriatului, inclusiv convocarea acestei adunări și organizarea desfășurării acesteia;

6) organizarea contabilitatii si raportarii parteneriatului, intocmirea planului anual, bugetului, raportului anual si supunerea acestora spre aprobare de catre adunarea generala a membrilor societatii;

7) asigurarea evidenței parteneriatului și menținerea arhivei acestuia;

8) organizarea protecției proprietății parteneriatului și proprietate comunăîntr-un bloc de locuințe;

9) organizarea construcției, reparației și întreținerii proprietății comune într-un bloc de locuințe în conformitate cu hotărârile adoptate de adunarea generală a membrilor asociației;

10) angajarea persoanelor la parteneriat contracte de munca, concedierea acestora, promovarea și aplicarea de penalități asupra acestora, ținerea evidenței angajaților parteneriatului;

11) controlul asupra plății la timp a plăților și contribuțiilor obligatorii de către membrii parteneriatului;

12) efectuarea de tranzacții în numele parteneriatului legate de administrarea unui bloc de locuințe;

13) ținerea listelor membrilor asociației;

14) asigurarea conformității de către parteneriat cu legislația Federației Ruse și cerințele statutului parteneriatului;

15) reprezentarea intereselor parteneriatului în instanță, agenții guvernamentale, autorități administrația locală, organizații publice și alte organizații;

16) luarea în considerare a cererilor de la membrii parteneriatului;

17) pregătirea modificărilor și completărilor la statutul societății, ținând cont de hotărârea adoptată de adunarea generală a membrilor societății.

4. Consiliul de administrație al unei asociații de proprietari este un organ colegial de conducere al parteneriatului.

Conform părții 2 a articolului comentat, acest organ este ales de adunarea generală a membrilor parteneriatului dintre membrii săi. Aceasta înseamnă că doar proprietarul spațiilor din blocul în care este creat un astfel de parteneriat poate fi membru al consiliului de administrație al unei asociații de proprietari. Dacă proprietarul spațiilor este o persoană juridică, atunci reprezentantul său autorizat are dreptul de a fi ales în consiliul de administrație al parteneriatului. Totodată, alegerea membrilor consiliului de administrație, clauza 3, partea a 2-a, art. 145 din Codul locuinței al Federației Ruse intră în mod direct în competența adunării generale a membrilor parteneriatului. În consecință, având în vedere Partea 4 a art. 146 din Codul locuinței al Federației Ruse, care prevede adoptarea unei decizii cu privire la această problemă de către adunarea generală a membrilor societății cu majoritate simplă de voturi, candidați pentru care au votat membrii societății și care dețin majoritate de voturi din numărul total de voturi ale membrilor asociației prezenți la adunarea generală, sau ale reprezentanților acestora, vor fi considerați aleși în consiliu.

5. Codul locuinței al Federației Ruse nu stabilește cerințe pentru numărul de membri ai consiliului de administrație al unui parteneriat și, prin urmare, putem concluziona că problema numărului specific de membri ai consiliului poate fi decisă de adunarea generală a membrilor consiliului de administrație. parteneriatul la discreția sa. În același timp, este destul de evident că consiliul de administrație al parteneriatului trebuie să fie format din cel puțin trei persoane, întrucât partea 3 a articolului comentat stabilește cerința ca consiliul să aleagă președintele consiliului dintre membrii săi, iar partea 6 al articolului comentat stabilește cerința de competență a ședinței consiliului de administrație. Cu toate acestea, ținând cont de complexitatea scopurilor și obiectivelor statutare de rezolvat, membrii parteneriatului au dreptul de a stabili o dimensiune diferită a organului de conducere colegial, de exemplu, cinci, șapte sau mai multe persoane.
———————————
În fiecare situație specifică, membrii parteneriatului, la discreția lor, pot aplica diferite abordări atunci când stabilesc componența cantitativă a consiliului de administrație al parteneriatului. De exemplu, un membru al parteneriatului care deține spații într-o astfel de intrare poate fi ales ca membri ai consiliului de administrație al unui parteneriat de la fiecare intrare a casei, iar atunci numărul membrilor consiliului va fi egal cu numărul de intrări în casa.

6. Limitele exercitării drepturilor și obligațiilor de către un membru al consiliului de administrație al societății sunt determinate de scopurile funcționării consiliului și de competența acestuia. Totodată, în temeiul clauzei 3 a art. 53 din Codul civil al Federației Ruse, membrii consiliului trebuie să acționeze în interesul parteneriatului, să își exercite drepturile și să își îndeplinească obligațiile cu bună-credință și în mod rezonabil. În general, succesul activităților consiliului unui parteneriat depinde în mare măsură de inițiativa și competența persoanelor alese în componența acestuia.

În același timp, RF LC nu reglementează aspecte legate de procedura de desemnare a candidaților pentru membrii consiliului unui parteneriat și nu conține instrucțiuni privind cerințele pentru candidații care solicită calitatea de membru în consiliul unui parteneriat. Excepție fac interdicțiile stabilite în Partea 3.1 a articolului comentat referitoare la combinarea de către un membru al consiliului de administrație a unor alte atribuții în societate, precum și delegarea de către un membru al consiliului de administrație a îndeplinirii îndatoririle lor față de alte persoane. Se pare că cerințele specifice pentru candidații la consiliu ar trebui dezvoltate și menționate clar în statutul parteneriatului.

7. Partea 2 a articolului comentat stabilește cerința conform căreia membrii consiliului sunt aleși pentru un mandat de cel mult doi ani. Aceasta presupune necesitatea ca adunarea generală a membrilor societății să analizeze problema realegerii consiliului societății cel puțin o dată la doi ani. În același timp, Codul Locuinței al Federației Ruse nu exclude situația în care același membru al parteneriatului poate fi reales în consiliul parteneriatului pentru un nou mandat.

8. De remarcat este faptul că Codul Locuinței al Federației Ruse nu a rezolvat problemele legate de posibilitatea încetării anticipate a atribuțiilor membrilor consiliului, de exemplu, prin decizia adunării generale a membrilor parteneriatului. Având în vedere că, în conformitate cu partea 3 a art. 145 din Codul locuinței al Federației Ruse, competența suplimentară a adunării generale a membrilor parteneriatului poate fi stabilită prin statutul parteneriatului, aceste probleme pot fi rezolvate în această carte.
———————————
În special, statutul parteneriatului poate prevedea dreptul unui grup de membri ai parteneriatului într-o anumită compoziție cantitativă de a ridica înaintea adunării generale a membrilor parteneriatului problema realegerii anticipate a persoanei sau a tuturor membrilor consiliul de conducere al parteneriatului. În acest caz, pentru ridicarea problemei încetării anticipate a atribuțiilor membrilor consiliului de administrație, de exemplu, pot servi următoarele motive: abuz financiar sau încălcări ale membrilor consiliului de administrație al parteneriatului; pierderile cauzate parteneriatului prin acțiunile (inacțiunea) membrilor consiliului de administrație al parteneriatului; îndeplinirea necorespunzătoare de către membrii consiliului de administrație al parteneriatului a drepturilor și obligațiilor stabilite de legislația în vigoare și de statutul parteneriatului, în urma căreia s-au produs consecințe nefaste pentru societate. O astfel de reglementare în statutul problemelor menționate mai sus va oferi membrilor parteneriatului o garanție că este imposibil să se ia o decizie cu privire la încetarea anticipată a atribuțiilor membrilor consiliului de administrație al parteneriatului din motive aleatorii, în condițiile influența ideilor emoționale pe termen scurt, fără un studiu cuprinzător, amănunțit și aprofundat al tuturor circumstanțelor etc. Trebuie avut în vedere faptul că atribuțiile unui membru al consiliului de administrație al unui parteneriat pot fi încetate din alte motive evidente, de exemplu prin deces, din proprie inițiativă (cu depunerea unei cereri adecvate).

9. Dispozitivul părții 3 a articolului comentat prevede alegerea de către consiliul societății dintre membrii săi ai președintelui societății, dacă statutul societății nu prevede alegerea președintelui societății. consiliul societății de către adunarea generală a membrilor societății. Ținând cont de importanța ridicată a funcției de „președinte al consiliului de administrație al societății” în activitățile societății, statutul acesteia atribuie problema alegerii președintelui consiliului societății în competența adunării generale a acesteia. membrii pare a fi o opțiune mai preferabilă, deoarece permite tuturor membrilor parteneriatului să-și exprime atitudinea față de candidatul pentru această funcție.

Trebuie remarcat faptul că legiuitorul, la adoptarea Codului locuinței al Federației Ruse, poate să fi făcut o eroare juridică și tehnică în ceea ce privește determinarea poziției persoanei alese de consiliu, deoarece Codul nu numai că nu determină statutul , statut juridic al acestei persoane în calitate de președinte al societății, dar nu îl menționează în celelalte prevederi ale acesteia. Totodată, Codul Locuinței RF operează cu conceptul de „președinte al consiliului de administrație al unui parteneriat” și determină statutul și statutul juridic al persoanei alese ca președinte al consiliului de administrație al parteneriatului (a se vedea paragrafele 9, 10, partea 2, articolul 145, partea 5, articolul 146, art. 149 LC). Prin urmare, putem concluziona că în acest caz vorbim despre alegerea de către consiliu dintre membrii săi a președintelui consiliului de administrație al parteneriatului. În același timp, este destul de evident că consiliul de administrație al parteneriatului, după finalizarea formării componenței sale, trebuie să aleagă un președinte dintre membrii săi la primele sale ședințe, dacă statutul, după cum s-a menționat mai sus, nu prevede „ alegeri directe” ale președintelui consiliului de administrație.

De asemenea, trebuie menționat că partea 5 a art. 146 din Codul locuinței al Federației Ruse, împreună cu președintele consiliului de administrație al parteneriatului, există și o persoană care este vicepreședintele consiliului de administrație al parteneriatului. Totodată, Codul comentat nu stabilește procedura de alegere sau numire a unei astfel de persoane. Se pare că această persoană trebuie să fie ales de consiliu în același mod ca și președintele consiliului de administrație al parteneriatului. Totodată, această problemă trebuie să primească rezoluția definitivă în statutul societății sau în documentele interne ale societății, aprobate de adunarea generală a membrilor societății.

10. Pentru a limita posibilitățile de abuz în legătură cu ocuparea unui post în consiliul din partea 3.1 a articolului comentat, sunt stabilite interdicții pentru persoanele alese sau alese în consiliu:

- pentru combinare cu activitățile de administrare a unui bloc de locuințe în baza unui contract de administrare încheiat de parteneriat;

— să ocupe un post în organele de „conducere” ale organizației de conducere;

— să combine activități ca membru al comisiei de audit a unui parteneriat sau ca auditor al unui parteneriat;

- să lucreze cu fracțiune de normă într-un parteneriat într-un alt post în baza unui contract de muncă.

Totodată, membrilor consiliului le este interzis în orice mod să încredințeze altor persoane îndeplinirea atribuțiilor ce le revin, ceea ce presupune caracterul exclusiv personal al îndeplinirii atribuțiilor de membru al consiliului de administrație al societății, inclusiv interdicția. la votul pentru un membru al consiliului de administrație de către o altă persoană ale cărei împuterniciri se bazează pe o procură eliberată acestuia de un membru al consiliului.

În ceea ce privește interdicția stabilită pentru membrii consiliului de administrație al unei asociații de proprietari de locuințe să lucreze cu normă parțială în parteneriat în alte funcții, trebuie menționat că remunerația bănească ( salariile) membrii consiliului de administrație și președintele consiliului de administrație pot primi doar pentru îndeplinirea atribuțiilor lor în aceste funcții, dacă remunerația corespunzătoare este prevăzută de documentele interne ale parteneriatului.

11. Reuniunile consiliului de administrație al parteneriatului se țin în conformitate cu părțile 5 și 6 din articolul comentat.

În special, conform părții 5 a articolului comentat, ședințele consiliului de administrație al parteneriatului sunt convocate de către președintele consiliului de administrație în termenele stabilite prin statutul parteneriatului. În acest caz, statutul parteneriatului poate prevedea ținerea de ședințe regulate ale consiliului de administrație conform unui program aprobat de consiliul de administrație al parteneriatului.

Conform Părții 6 a articolului comentat, o ședință a consiliului de administrație al unui parteneriat este considerată valabilă dacă sunt prezenți cel puțin 50% din numărul total de membri ai consiliului de administrație al parteneriatului. Cu alte cuvinte, consiliul de administrație al unei societăți, în calitate de organ colegial de conducere al societății, este competent să ia decizii numai atunci când, la momentul începerii ședinței sale, un astfel de număr de membri ai consiliului societății sunt prezenți. care asigură respectarea cerinței specificate pentru competența ședinței consiliului de administrație al parteneriatului. În caz contrar, hotărârile consiliului de parteneriat nu vor avea forță juridică. De regula generala deciziile consiliului de administrație se iau cu majoritatea simplă de voturi din numărul total de voturi ale membrilor consiliului prezenți la ședința consiliului. În același timp, se prevede că parteneriatul are dreptul de a defini în statutul său o serie de probleme, decizii asupra cărora necesită mai multe voturi ale membrilor consiliului de administrație decât majoritatea simplă de voturi stabilită (astfel de decizii se iau cu majoritate calificată). ).

Deciziile luate de consiliul societății se consemnează în procesul-verbal al ședinței consiliului societății și se semnează de președintele consiliului societății, secretarul ședinței consiliului societății.

12. În conformitate cu partea 3 a art. 145 din Codul locuinței al Federației Ruse, competența suplimentară a adunării generale a membrilor parteneriatului poate fi stabilită prin statutul parteneriatului. Totodată, potrivit paragrafului 2 al art. 52 din Codul civil al Federației Ruse, documentele constitutive ale unei persoane juridice determină procedura de gestionare a activităților unei persoane juridice. Prin urmare, problemele legate de procedura de desfășurare a ședințelor consiliului de administrație al parteneriatului și de luare a deciziilor de către acesta (inclusiv cele referitoare la procedura de formare a ordinii de zi a ședinței consiliului de administrație al parteneriatului, aprobarea acesteia, stabilirea numărul de voturi aparținând fiecărui membru al consiliului de administrație, procedura și forma votării atunci când consiliul ia decizii (cu majoritate sau majoritate calificată de voturi; vot deschis sau secret), cerințe pentru ținerea proceselor-verbale ale ședințelor consiliului și păstrarea acestora , procedura de familiarizare a celorlalți membri ai parteneriatului cu conținutul deciziilor luate de consiliu, cerințele privind admisibilitatea sau inadmisibilitatea participării la o ședință a consiliului de administrație al parteneriatului a unui reprezentant al unui membru al consiliului și votul unui astfel de reprezentant ), poate fi hotărât fie în conformitate cu statutul societății, fie de către adunarea generală a membrilor societății (cu condiția ca acest lucru să fie permis de statutul societății) prin aprobarea documentelor interne relevante ale societății.
———————————
Totodată, într-o situație excepțională, în lipsa unor instrucțiuni în documentele menționate cu privire la procedura de vot la ședințele consiliului de administrație al parteneriatului, este posibil să se permită posibilitatea luării deciziilor în modul stabilit direct de către membri. a consiliului parteneriatului la ședința consiliului propriu-zis.

Deciziile consiliului societății se pot lua cu majoritatea simplă de voturi a membrilor consiliului societății prezenți prin vot prin apel nominal sau cu ridicarea mâinii. Se pare că un membru al consiliului de administrație al unui parteneriat, în caz de dezacord cu decizia consiliului, ar trebui să aibă dreptul de a-și consemna opinia divergentă în procesul-verbal al ședinței consiliului și de a o aduce la cunoștința generalului. întrunirea membrilor societății în modul prevăzut de statutul societății. În același timp, este destul de evident că la o ședință a consiliului, la luarea deciziilor cu privire la punctele de pe ordinea de zi, fiecare membru al consiliului de administrație al parteneriatului trebuie să aibă un vot (în acest caz, situație în care numărul de voturi aparținând unui membru al consiliului de administrație al societății se va determina pe baza numărului de voturi care îi aparțin, întrucât proprietarul este inacceptabil spații într-un bloc de locuințe sau, respectiv, ca membru al unei societăți, în cadrul unei adunări generale a proprietarilor de spații sau o adunare generală a membrilor asociației).

În plus, ședința consiliului de administrație al parteneriatului trebuie să se țină cu ținerea obligatorie de procese-verbale. Procesul-verbal al ședinței consiliului de societate poate fi păstrat sub orice formă. Se pare că ar trebui să conțină informații care să ofere răspunsuri la principalele întrebări referitoare la problemele discutate în ședință, precum și informații despre procedura de vot. În acest caz, ținând cont de prevederile părții 6 a articolului comentat, procesul-verbal trebuie să reflecte deciziile luate în ședința consiliului de administrație al parteneriatului. Președintele consiliului de administrație al parteneriatului sau adjunctul acestuia, care semnează protocolul, trebuie să fie responsabil de conținutul protocolului.

Familiarizarea celorlalți membri ai parteneriatului cu conținutul deciziilor luate de consiliul de administrație se poate realiza prin asigurarea accesului la procesele-verbale ale ședințelor consiliului de administrație. În acest caz, locul de păstrare a proceselor-verbale ale ședințelor consiliului de administrație, prin analogie cu stabilirea locului de păstrare a proceselor-verbale ale adunărilor generale ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, poate fi stabilit printr-o hotărâre a adunării generale a membrilor consiliului de administrație. parteneriatul sau statutul parteneriatului.

În plus, statutul parteneriatului poate prevedea dreptul oricărui membru al parteneriatului de a participa liber la reuniunile consiliului de administrație al parteneriatului.

Participarea la o ședință a consiliului de administrație al unui parteneriat în calitate de organ colegial este un drept personal al membrului acestuia, prin urmare se pare că transferul acestui drept nu ar trebui permis niciunei alte entități, inclusiv altor membri ai consiliului de administrație al parteneriatului.

Potrivit actului legislativ, un HOA este o asociație non-profit, ai cărei membri sunt proprietarii zonelor rezidențiale ale imobilului creat în scopul administrării unei anumite locuințe, respectiv organizarea funcționării tuturor rețelelor de comunicații ale locuinței. complex și menținându-l într-o stare acceptabilă.

Scopul principal al creației al unei astfel de societăți este că rezidenții se pot gestiona în mod independent în numerar, plătit pentru servicii de utilități și întreținere a locuințelor.

După construirea unei case și punerea în funcțiune, proprietarii de apartamente pot alege împreună una dintre ele trei variante, care sunt determinate de cadrul legislativ:

1. Gestionarea clădirii de către înșiși proprietarii casei.
2. Desfășurarea funcțiilor de management ale unei HOA sau cooperative de locuințe.
3. Managementul este realizat de o societate de management specializata.

Decizia de a alege unul dintre forme Placă HOA adoptat la o reuniune a tuturor proprietarilor de spațiu rezidențial dintr-o anumită clădire.

Cel mai înalt organ al parteneriatului este consiliul. Puterile, funcțiile și responsabilitățile sale sunt specificate în cartă. Actul statutar precizează și datele de desfășurare a ședințelor. Fiecare întâlnire este înregistrată într-un protocol special, care este semnat de fiecare participant la sfârșitul întâlnirii.

Procedura de alegere a consiliului HOA

Alegerea organului de conducere are loc în cadrul adunării generale a proprietarilor de apartamente dintre acei cetățeni care sunt membri ai parteneriatului. Candidații sunt anunțați peste zece zileînainte de întâlnire. Alegerile consiliului HOA sunt considerate valabile numai atunci când mai mult de 50% a votat pentru un anumit candidat.

Durata acestei poziții este însă prescrisă în Carta HOA nu poate depăși doi ani. La fiecare doi ani, au loc realegeri în organul executiv și membrii consiliului anterior HOA pot fi realeși în această funcție.

Cine nu poate fi membru al consiliului HOA?

Președintele Consiliului de Administrație al Asociației de Proprietari

Șeful parteneriatului sau președinte este ales de membrii consiliului de administrație și este persoana responsabilă pentru toate acțiunile efectuate de consiliul HOA și de organizația însăși în ansamblu. Se calculează și durata mandatului președintelui doi ani. Aceasta este o poziție plătită.

Drepturile și responsabilitățile unui manager sunt exprimate astfel:

1. Președintele are dreptul de a acționa în numele HOA fără un document de încredere.
2. Directorul societății poate semna documente de plată și financiare, precum și efectua diverse tranzacții, în conformitate cu statutul parteneriatului.
3. Președintele este obligat să dezvolte și să introducă diverse proiecte tuturor participanților la organizație.
4. Managerul stabilește nivelul de remunerare al angajaților.

Responsabilitățile consiliului HOA

ÎN Articolele 138 și 148 din Codul Locuinței RF sunt prescrise, care sunt după cum urmează:

1. Respectarea tuturor normelor și prevederilor legislative stabilite în statutul organizației.
2. Angajarea și concedierea lucrătorilor pentru a efectua anumite treburi casnice.
3. Monitorizarea primirii plăților și contribuțiilor obligatorii la casieria HOA.
4. Efectuarea funcțiilor de management de birou și contabilitate ale parteneriatului.
5. Incheierea diferitelor acorduri, precum si intocmirea devizelor si rapoartelor.
6. Asigurarea stării sanitare, igienice și tehnice corespunzătoare a casei și a tuturor bunurilor.
7. Protecția drepturilor de proprietate și a intereselor proprietarilor de spații rezidențiale din această clădire.

Şedinţa consiliului HOA

Cele mai populare întrebări și răspunsuri privind reorganizarea, lichidarea și asocierea proprietarilor de HOA

Întrebare: Bună ziua, mă numesc Olga și locuiesc într-o clădire mare, ai cărei locuitori au ales metoda de administrare a casei - o asociație de locuitori. Recent, președintele consiliului de administrație și membrii consiliului de administrație al HOA au decis să ne îmbunătățească curtea și au încheiat un acord cu o firmă de construcții care va dezvolta teritoriul și va amenaja acolo un loc de joacă pentru copii. Nu sunt împotriva acestui lucru, dar recenziile despre această companie de construcții sunt extrem de negative. Spune-mi, consiliul HOA avea dreptul să ia singur o astfel de decizie, fără a o supune unei adunări generale a rezidenților?

Răspuns: Bună Olga, conform Artă. 148 Codul locuinței al Federației Ruse, membrii consiliului HOA împreună cu președintele pot lua astfel de decizii și încheia acorduri, deoarece acestea nu contravin prevederilor statutului. Prin urmare, acest acord este executoriu și va fi destul de dificil. Este o altă problemă dacă aveți informații cu privire la înregistrarea acțiunilor frauduloase de către firma de constructii. În acest caz, ar trebui să contactați consiliul de administrație și să informați membrii acestuia despre situația actuală.

Concluzie

Ca urmare, se pot formula o serie de concluzii:

1. HOA este una dintre formele de administrare a unei clădiri rezidențiale cu mai multe etaje. Membrii asociației sunt locuitorii acestui imobil care dețin în mod legal apartamentele.
2. Organul de conducere al parteneriatului este consiliul condus de preşedinte.
3. O organizație este creată cu scopul de a îndeplini anumite funcții și de a rezolva probleme care vizează organizarea completă a funcționării unei clădiri rezidențiale.
4. Grupul de conducere este ales la adunarea generală a rezidenților prin vot, iar președintele este ales de membrii consiliului.
5. Perioade de valabilitate competențele conducerii nu trebuie să depășească doi ani. La sfârșitul acestei perioade, consiliul de administrație este reales.
6. Pentru a deveni membru al asociației, trebuie să deții o locuință de drept de proprietate și să fii major.
7. Toate problemele majore sunt rezolvate la adunările generale și la ședințele consiliului de administrație.
8. Rezultatele și rezultatele ședințelor consiliului sunt documentate în procesele-verbale ale consiliului HOA, certificate și stocate atâta timp cât organizația există.

Consiliul HOA este organul executiv colectiv al parteneriatului, responsabil în fața adunării generale a membrilor HOA (Articolul 144, Partea 4, Articolul 147 din Codul Locuinței al Federației Ruse).

Consiliul administrează activitățile parteneriatului (Partea 1 a articolului 147 din Codul locuinței RF). Un astfel de management presupune luarea deciziilor cu privire la o gamă destul de mare de aspecte legate de managementul operațional al activităților curente. Dacă funcțiile adunării generale a membrilor HOA, ca cel mai înalt organ de conducere al parteneriatului, se limitează la formarea voinței parteneriatului asupra problemelor fundamentale ale activității sale, atunci consiliul este chemat să asigure organizarea asociației. implementarea deciziilor luate de şedinţă.

Competențe:

Tabla are așa-numitul competență reziduală, adică poate rezolva numai acele probleme de gestionare a activităților curente ale parteneriatului care nu sunt de competența exclusivă a adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe sau de competența adunării generale a membrilor HOA (Partea 1, articolul 147). din Codul locuinței al Federației Ruse).

Artă. 148 din Codul Locuinței al Federației Ruse ne permite să specificăm parțial conținutul competenței reziduale a consiliului, deoarece enumeră aspecte legate de responsabilitățile consiliului parteneriatului:

— respectarea de către HOA a legislației și a cerințelor din cartă;

— controlul asupra plății la timp de către membrii HOA a plăților și contribuțiilor obligatorii stabilite;

— întocmirea estimărilor de venituri și cheltuieli pentru anul corespunzător al HOA și a rapoartelor privind activitățile financiare, înaintarea acestora spre aprobare Adunării Generale a membrilor HOA;

— administrarea unui bloc de locuințe sau încheierea de contracte pentru administrarea acestuia;

— angajarea lucrătorilor pentru întreținerea unui bloc de locuințe și concedierea acestora;

— încheierea de contracte de întreținere, exploatare și reparare a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe;

— menținerea unei liste a membrilor HOA, munca de birou, contabilitateŞi situatii financiare;

— convocarea și desfășurarea unei adunări generale a membrilor HOA.

Lista puterilor consiliului de administrație al parteneriatului este deschis(Clauza 9 din articolul 148 din Codul locuinței RF). Prin urmare, Consiliul HOA poate fi încredințat cu îndeplinirea altor sarcini care decurg din carta HOA. Conform articolului 138 din Codul locuinței al Federației Ruse, astfel de obligații pot fi:

— asigurarea stării sanitare și tehnice corespunzătoare a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe;

— asigurarea faptului că toți proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe își îndeplinesc responsabilitățile pentru întreținerea și repararea proprietății comune dintr-un bloc de apartamente, în conformitate cu cotele lor în proprietatea comună a acestei proprietăți;

— asigurarea respectării drepturilor și intereselor legitime ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe la stabilirea condițiilor și a procedurii de proprietate, utilizare și înstrăinare a proprietății comune;

— luarea măsurilor necesare pentru prevenirea sau încetarea acțiunilor terților care împiedică sau interferează cu exercitarea drepturilor de proprietate, folosință și, în limitele stabilite de lege, ale proprietarilor de spații cu proprietate comună dintr-un bloc de locuințe;

— reprezentarea intereselor legitime ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe (membrii HOA), inclusiv în relațiile cu terții.

Colegialitatea consiliului de administrație al unui parteneriat implică faptul că responsabilitățile pentru asigurarea funcționării unui anumit obiect de proprietate comună într-un bloc de locuințe ar trebui să fie repartizate între membrii consiliului.

Limitele exercitării de către un membru al consiliului de administrație al parteneriatului de drepturi și obligații sunt determinate de scopurile funcționării consiliului și de competența acestuia. În același timp, membrii consiliului trebuie să acționeze în interesul parteneriatului, să își exercite drepturile și să își îndeplinească obligațiile cu bună-credință și în mod rezonabil (clauza 3 a articolului 53 din Codul civil al Federației Ruse). În general, succesul activităților consiliului unui parteneriat depinde în mare măsură de inițiativa și competența persoanelor alese în componența acestuia.

Alegere:

Consiliul este ales de adunarea generală a membrilor parteneriatului dintre membrii săi (partea 2, articolul 147 din Codul locuinței al Federației Ruse). Aceasta înseamnă că numai proprietarul spațiilor dintr-un bloc de locuințe (sat) care este membru al asociației poate fi membru al consiliului de administrație al unei asociații de proprietari. Dacă proprietarul spațiilor este o persoană juridică, atunci reprezentantul său autorizat are dreptul de a fi ales în consiliul de administrație al parteneriatului. În același timp, alegerea membrilor consiliului este de competența adunării generale a membrilor parteneriatului (clauza 3, partea 2, articolul 145 din Codul locuinței al Federației Ruse). Candidații votați de membrii societății care dețin majoritatea simplă de voturi din numărul total de voturi ale membrilor societății prezenți la adunarea generală vor fi considerați aleși în consiliu (partea 4 a articolului 146 din Codul locuinței). Federația Rusă).

Codul Locuinței al Federației Ruse nu stabilește cerințe pentru numărul de membri ai consiliului și, prin urmare, putem concluziona că problema numărului specific de membri ai consiliului poate fi decisă de adunarea generală a membrilor parteneriatului la discreția sa. . În același timp, este destul de evident că consiliul de administrație al parteneriatului trebuie să fie format din cel puțin trei persoane (aceasta rezultă din necesitatea alegerii președintelui consiliului (Partea 3 a articolului 147 din RF LC), precum și pentru a respecta cerința privind competența ședințelor consiliului (Partea 6 a articolului 147 din LC RF). Cu toate acestea, ținând cont de complexitatea scopurilor și obiectivelor statutare, membrii parteneriatului au dreptul de a stabili un număr diferit. a organelor colegiale de conducere, de exemplu, cinci, șapte sau mai multe persoane În orice caz, numărul membrilor consiliului de conducere al parteneriatului trebuie să fie impar.

Membrii consiliului sunt aleși pentru un mandat de cel mult doi ani (Partea 2 a articolului 147 din Codul locuinței RF). Aceasta presupune necesitatea ca adunarea generală a membrilor societății să analizeze problema realegerii consiliului societății cel puțin o dată la doi ani. În același timp, Codul Locuinței al Federației Ruse nu exclude situația în care același membru al parteneriatului poate fi reales în consiliul parteneriatului pentru un nou mandat.

RF LC nu reglementează aspecte legate de procedura de desemnare a candidaților pentru membrii consiliului unui parteneriat și nu conține instrucțiuni privind cerințele pentru candidații care solicită calitatea de membru în consiliul unui parteneriat. Aceste aspecte pot fi dezvoltate în statutul parteneriatului sau în prevedere specială despre activitatea consiliului.

Codul locuinței al Federației Ruse nu a rezolvat problemele legate de posibilitatea încetării anticipate a atribuțiilor membrilor consiliului, de exemplu, prin decizia adunării generale a membrilor parteneriatului. Având în vedere că, în conformitate cu partea 3 a art. 145 din Codul locuinței al Federației Ruse, competența suplimentară a adunării generale a membrilor parteneriatului poate fi stabilită prin statutul parteneriatului, aceste probleme pot fi rezolvate în această carte.

De exemplu, adunarea generală a membrilor HOA are în orice moment dreptul de a înceta activitățile oricărui membru al consiliului sau a întregului consiliu și de a alege un nou consiliu. În cazul pensionării anticipate a unui(i) membru(i) consiliului de administrație, problema alegerilor parțiale pentru consiliul de administrație al HOA trebuie depusă la adunarea generală a membrilor asociației. Un membru al consiliului ales (sau numit temporar de consiliu dacă mai este puțin timp înainte de ședința de raportare și alegere) rămâne în funcție până la expirarea mandatului membrului consiliului pe care l-a înlocuit. În cazul pensionării anticipate a tuturor membrilor consiliului de administrație, completul consiliului de administrație este reales de adunarea generală a membrilor HOA pentru un nou mandat.

Activitate:

Consiliul de administrație alege dintre membrii săi președintele consiliului de administrație al societății (clauza 3, art. 147 din Codul locuinței). De asemenea, trebuie menționat faptul că, alături de președintele consiliului de administrație al societății, Codul Locuinței este atribuit și de către o persoană care este vicepreședintele consiliului societății (Partea 5 a articolului 146 din Codul Locuinței din Federația Rusă). Totodată, LC nu stabilește procedura de alegere sau numire a unei astfel de persoane. Se pare că această persoană ar trebui să fie aleasă de consiliu în același mod ca și președintele consiliului de administrație al parteneriatului. Totodată, această problemă trebuie să primească rezoluția definitivă în statutul societății sau în documentele interne ale societății, aprobate de adunarea generală a membrilor societății.

Reuniunile consiliului parteneriatului sunt convocate de către președintele consiliului în termenele stabilite de statutul parteneriatului (clauza 5 a articolului 147 din Codul locuinței al Federației Ruse). În acest caz, statutul parteneriatului poate prevedea ținerea de ședințe regulate ale consiliului de administrație conform unui program aprobat de consiliul de administrație al parteneriatului. O ședință a consiliului de administrație al unui parteneriat este considerată valabilă dacă la ea participă majoritatea membrilor consiliului (clauza 6 a articolului 147 din Codul locuinței al Federației Ruse).

Deciziile consiliului societății pot fi luate cu majoritatea simplă de voturi a membrilor consiliului societății prezenți, prin vot prin apel nominal sau cu ridicarea mâinii. Un membru al consiliului de administrație al unui parteneriat, în caz de dezacord cu decizia consiliului, trebuie să aibă dreptul de a-și consemna opinia divergentă în procesul-verbal al ședinței consiliului și de a o aduce la cunoștința adunării generale a membrilor. a societății în modul prevăzut de statutul societății. Procedura de gestionare a activităților unei persoane juridice este determinată în documentele constitutive ale persoanei juridice (clauza 2 a articolului 52 din Codul civil al Federației Ruse).

O ședință a consiliului de administrație al parteneriatului trebuie să aibă loc cu ținerea obligatorie de procese-verbale. Procesul-verbal al ședinței consiliului de societate poate fi păstrat sub orice formă. Totodată, se pare că ar trebui să conțină informații care să ofere răspunsuri la principalele întrebări referitoare la problemele discutate în ședință, precum și informații despre procedura de vot. Procesul-verbal trebuie să reflecte deciziile luate la ședința consiliului de administrație al parteneriatului (clauza 6, articolul 147 din Codul locuinței al Federației Ruse).

Procedura de lucru a organului executiv colegial al unei asociații de proprietari este cel mai convenabil fixată în regulamentele de pe consiliul HOA, care se aprobă de adunarea generală a membrilor parteneriatului.

Eficienţă:

Componentele principale ale activității unui membru al consiliului de supraveghere HOA zonă specifică activitățile pot deveni două direcții: organizare măsurile necesare şi controla pentru implementarea lor.

Ce înseamnă „organizare”?

— Formularea unui scop (determinarea locului și semnificației măsurilor planificate în cadrul conceptului general de dezvoltare a HOA);

— Identificarea priorităților și limitărilor în ceea ce privește nevoile reale și capacitățile financiare ale HOA (acționând împreună cu alți membri ai consiliului de administrație responsabili de domeniile de activitate conexe);

— Elaborarea unui proiect de hotărâre a consiliului (pregătește materialele necesare pentru membrii consiliului care nu sunt implicați direct în acest domeniu de activitate);

— Dacă este necesar, participați la managementul procesului (ajutând performerul să răspundă rapid la circumstanțe în schimbare: informarea membrilor consiliului despre noi oportunități sau limitări emergente, pregătirea deciziilor corective intermediare ale consiliului).

Ce înseamnă „control”?

— Evaluarea eficacității măsurilor luate în ceea ce privește atingerea scopului stabilit (pentru ajustarea lor necesară în timp util);

— Monitorizați valoarea costurilor suportate (pentru a abandona în timp util o decizie evident neprofitabilă sau în timp util finanțare suplimentară noi oportunități);

— Colectați și rezumați toate informațiile despre măsurile luate pentru analiza ulterioară și transmiterea acestora către membrii consiliului de administrație, comisiei de audit și adunării generale.

Printre altele, implementarea abordării propuse va permite:

— Eliberați președintele consiliului de administrație al HOA de nevoia de a închide toate fluxurile de informații pentru sine și în mod optim distribuie volumul de muncă între toți membrii consiliului, ceea ce va accelera semnificativ procesul de adoptare și implementare decizii de management;

— Evitați luarea deciziilor imprudente sau întârziate și, în consecință, minimizați riscurile financiare și juridice;

— Creșterea competenței tuturor membrilor consiliului de administrație în chestiuni legate de sectorul locuințelor și serviciilor comunale;

— Introducerea unei abordări sistematice a planificării pe termen lung și mediu a cheltuielilor bugetare.

Abordarea propusă poate fi implementată cu condiția ca sistem de interacțiune eficientă între membrii consiliului.