Desigur, alocarea costurilor nu se face în mod arbitrar, ci în conformitate cu un anumit algoritm, care vă permite să vă bazați pe condiții de încredere atunci când faceți calcule. Acestea sunt determinate de standardele relevante și fac posibilă verificarea și verificarea corectitudinii costurilor stabilite pentru site-ul dvs.

Prevederi de bază care definesc conceptul de valoare cadastrală a terenurilor

Documente necesare

Pentru a calcula valoarea cadastrală a terenurilor, Vor fi necesare următoarele documente:

1. Documente tehnice ale terenului, în special topografie, unde sunt indicate suprafața totală a amplasamentului și destinația terenului.
2. Pașaport cadastral, care indică indicatorul specific valoarea cadastrală Memorie
3. Proiect de delimitare care indică zonele de dezvoltare în cartierul cadastral specificat.
4. Un plan urbanistic care precizează detaliile de infrastructură ale cartierului cadastral.
5. Documente tehnice pentru o proprietate construită în zona de teren.

Pe baza acestor documente, puteți face calcule care să ofere informații despre ce tip de utilizare permisă, conform unei definiții stricte, aparține site-ul care vi se încredințează. Aici se pot identifica diferențe aparent nesemnificative, care modifică esențial categoric valoarea cadastrală a sitului.

Este firesc ca documentele enumerate sunt costisitoare și necesită mult timp pentru pregătire, iar unele dintre ele necesită permisiunea specială din partea administrației. Prin urmare, va fi suficient să primiți declarații care indică datele necesare.

Pentru a obține un extras, veți avea nevoie de un pașaport civil și un act de identitate valabil.

Metodologia folosită de evaluatorii profesioniști este universală.. După ce au identificat indicatorul specific al valorii cadastrale din trimestrul cadastral, îl definesc ca unitate de bază. Apoi, identifică produsul unității de bază și numărul acestora, care este volumul unei parcele separate (suprafața proprietății).

În blocurile cadastrale, valorile de bază coincid conform principiului asemănării și sunt determinate în conformitate cu metode care țin cont de toate caracteristicile terenurilor din jur.

În același timp pentru a calcula folosind anumite formule. Sunt destul de complexe și utilizarea lor profesională este disponibilă inginerilor cadastrali. Puteți utiliza aceste formule, dar nu este indicat să poziționați rezultatele calculului ca alternativă la valoarea stabilită ca urmare a obligațiunilor de stat.

Valoarea cadastrală a terenurilor se calculează din valoarea medie statistică a costului unitar pentru regiune.

Pentru a calcula valoarea statistică medie, se utilizează o formulă de bază, conform căreia rezultatul acesteia este definit ca valoarea medie (coeficient) a valorii totale a terenului din regiune și a suprafeței totale a masivelor regionale.

Astfel, putem obține un indicator specific de bază (de test) pentru întreaga masă de teren a regiunii. Din acest indicator, calculele ulterioare se fac folosind numeroase formule. Fiecare formulă adaugă coeficienți la indicatorul specific de bază în funcție de avantajele prezente în zona matricei sau în cartierul cadastral.

Dacă nu există avantaje sau zona teritorială este una dintre zonele cu probleme, coeficienții se scad din valoarea de bază.

Motivele pentru realizarea GKO ZU sunt determinate de necesitatea unui audit al anumitor suprafețe de teren sau a unui plan stabilit. Evaluarea se realizează pe baza unui Ordin special, care are statutul de document de nomenclatură.

Poate fi compilat atât de autoritățile federale, cât și de autoritățile municipale. Ordinul include date din surse GKN privind terenurile pentru care este nevoie de o evaluare.

În plus, efectuarea unei evaluări nu permite terți pentru a participa la proces. Ordinul de numire a auditului funciar determină și membrii comisiei de audit care vor efectua procedura corespunzătoare.

Printre acestea se numără specialiști competenți și cu experiență care verifică și analizează condițiile de întreținere și dezvoltare a resurselor funciare din regiuni și, de asemenea, iau în considerare posibilitatea creșterii valorii cadastrale a terenurilor în anumite zone de dezvoltare ale regiunii.

Este după cum urmează:

1. Pe baza ordinului emis de guvernul Federației Ruse sau de o municipalitate, se întocmește o listă a executanților lucrărilor din cadrul Comitetului de Apărare a Statului, precum și o listă a suprafețelor de teren care urmează să fie evaluate.
2. Specialiștii GKN pregătesc informații despre tracturile selectate pentru audit și clasifică informațiile despre acestea pe sferturi cadastrale.
3. O comandă separată atrage o organizație de evaluare care participă la concursul anunțat pentru primirea comenzii GKO.
4. Ea analizează situația în conformitate cu informațiile furnizate de Comitetul Proprietății de Stat și, folosind metode reglementate și formule de reglementare, face calcule și recalculări ale valorilor terenurilor.
5. Datele obținute și rezultatele evaluării sunt documentate într-un raport corespunzător.

Rezultate și rapoarte

Aprobat de guvernatorul regional. În termen de 10 zile lucrătoare acestea trebuie transferate la Comitetul Proprietății de Stat, unde în termen de 6 luni de la aprobarea lor de către comitetul executiv regional sunt înscrise în evidențele de cadastru ale regiunii.

Toate informațiile primite trebuie publicate în presa locală și prezentate pe site-ul oficial al Rosreestr. Cetăţenii trebuie să fie informaţi în mod corespunzător cu privire la rezultatele obţinute, întrucât au dreptul de a face modificări şi amendamente timp de şase luni, până când evidenţele vor fi pe deplin reglementate în noul context de preţ.

Aceasta este o componentă importantă a valorilor incluse în conceptul de evaluare și reevaluare cadastrală. Este inclus în datele pașaportului cadastral pentru terenul împreună cu valoarea cadastrală totală a terenului și determinat de costul a 1 m 2 de teren din cartierul dumneavoastră cadastral.

Pentru a-l găsi în pașaportul cadastral, trebuie să deschideți secțiunea B 1 și să vă uitați la informațiile specificate la paragraful 13.

Conform regulilor, tocmai din indicatorii specifici ai valorii cadastrale se bazează valoarea totală a acesteia pe reevaluarea sau dubla verificare a datelor. Dacă descoperiți că valoarea terenului dvs. a crescut brusc, verificați mai întâi indicatorul specific al acestuia.

Dacă el este cel care este prohibitiv de înalt, atunci - eroarea a apărut în contextul utilizării permise de stocare. Dacă nu diferă fundamental de indicatorul anterior, dar costul total este prea mare, înseamnă că eroarea constă în determinarea suprafeței totale a site-ului.

În ambele cazuri, va trebui să contactați o comisie specializată cu o solicitare de corectare a erorii. Dar după ce l-a definit printr-un indicator specific, va fi mult mai ușor să găsiți nuanțele care l-au provocat.

În termen de 6 luni de la data publicării rezultatelor, Comitetul de Apărare a Statului acceptă pretenții de la proprietarii de terenuri. Dacă descoperiți o eroare, trebuie să contactați comisia autorizată cu o solicitare de revizuire a valorii cadastrale totale atribuite ilegal sau a indicatorului specific al acesteia.

Pentru a contacta comisia, scrieți o cerere adresată președintelui comisiei și furnizați documente care vă confirmă statutul de proprietar legal al site-ului. Aplicarea la comisie este inacceptabilă din partea terților, trebuie să depuneți cererea dumneavoastră personal. Cererea trebuie să justifice pe ce bază considerați că informațiile furnizate sunt eronate.

Dacă întrebarea dvs. este refuzată, puteți depune o acțiune în justiție pe baza refuzului. În acest caz, președintele comisiei va acționa în calitate de pârât în ​​instanță. Când depuneți o cerere în instanță, obțineți un extras de la Rosreestr despre evaluarea site-ului dvs.

De regulă, dacă se detectează o eroare care diferă de valoarea actuală cu cel mult 30%, comisia ia o decizie independentă de modificare a valorii cadastrale.

În alte cazuri, trebuie să apelezi la serviciile unor experți profesioniști independenți și să le oferi părerea.

În unele cazuri, când apar împrejurări care au cauzat prejudicii fertilității solului sau similare cu acestea, este necesară modificarea valorii cadastrale din cauza modificărilor intervenite în structura solului, care și-a pierdut o parte. proprietăți beneficeși caracteristici pozitive.

Astfel de cazuri permit modificări ale valorii cadastrale în termen de 5 ani, dar înainte de începerea atribuirii unei noi valori.

Evaluarea cererii de contestare

Se efectuează în toate cazurile care necesită deplasarea în instanță, precum și în unele cazuri atunci când se solicită la Comitetul de Stat pentru Impozitare.

Un evaluator profesionist are dreptul:

1. La discreția dvs., utilizați metoda de calcul adecvată pentru un anumit caz. Se poate dovedi a fi o alternativă în comparație cu metodologia care a fost utilizată în perioada deținerii terenurilor de stat.
2. Solicitați clarificări cu privire la aplicarea metodelor utilizate în procedura GKO.
3. Solicitați orice informații necesare de la organizații sau terți legate de executarea comenzii.
4. Solicitați clientului plata cheltuielilor pentru examinare.
5. Solicitați o recompensă pentru executarea comenzii.
6. Refuzați executarea comenzii dacă termenii contractului sunt încălcați de către client.

O opinie de expertiză emisă de un evaluator profesionist joacă rolul unei baze de dovezi. Poate deveni un argument convingător pentru comisia GKN și poate ajuta la corectarea erorilor făcute în timpul calculelor. În plus, va juca un rol decisiv atunci când se analizează problema în instanță.

Desfășurarea activităților de evaluare a proprietății terenurilor joacă un rol vital de importanță federală și municipală. Rezultatele evaluării nu sunt mai puțin semnificative pentru proprietarii de terenuri și utilizatorii terenurilor, deoarece impozitele pe teren vor fi calculate pe baza datelor obținute.

Pe langa asta costul terenului la valoarea cadastrală va afecta posibilitatea înscrierii terenului prin cumpărare. Prin urmare, în anumite cazuri este necesară revizuirea costului stabilit. Citiți cum să reevaluați valoarea cadastrală a unui teren.

Reevaluarea și revizuirea costului pot fi efectuate de către comisia autorizată a Rosreestr, care, în termen de 6 luni de la audit, acceptă pretențiile cetățenilor și are dreptul de a corecta greșelile.

Dacă Comitetul de Stat pentru Impozitare refuză să corecteze o eroare, deținătorii drepturilor de autor terenuri au dreptul de a contacta un evaluator independent și de a trimite cazul în instanță.

Pe baza unui ordin administrativ se creează și se aprobă o comisie autorizată, care este responsabilă cu efectuarea auditurilor în zona aleasă de administrație. Comisia include evaluatori autorizați numiți de autoritățile regionale. Aceasta include antreprenorii independenți care desfășoară activități comerciale de evaluare a valorii terenurilor (evaluare cadastrală).

Atunci când efectuează reevaluarea terenurilor, auditorii și evaluatorii se bazează pe standardele legislative actuale stabilite Legea federală 135-FZ, din 29 iulie 1998, care reglementează normele de activitate de evaluare, prevăzute în principal la art. 24.15 din Lege.

Citiți și textul rezoluției privind valoarea cadastrală a unui teren, aceasta este o informație foarte importantă!

GUVERNUL FEDERATIEI RUSE

DESPRE PROCEDURA DE COMPLETARE A VALORII CADASTRALE
TERENURI ÎN ATENȚIA CONTRIBUIBILILOR

În vederea punerii în aplicare a prevederilor paragrafului 14 al articolului 396 din Codul fiscal Federația Rusă Guvernul Federației Ruse decide:

1. Înființați că organele teritoriale Agenție federală Cadastrul imobiliar oferă, în mod gratuit, plătitorilor de impozit pe teren recunoscuți ca atare în conformitate cu articolul 388 din Codul fiscal al Federației Ruse, informații despre valoarea cadastrală a terenurilor sub forma numărului cadastral al proprietății și cadastralul acesteia. valoarea în scopuri fiscale, la cererea scrisă a contribuabilului, în modul stabilit de articolul 14 Legea federală „Cu privire la cadastrul imobiliar de stat”. Mai mult decât atât, înainte de 1 martie 2008, informațiile specificate sunt furnizate în modul stabilit de articolul 22 din Legea federală „Cu privire la cadastrul funciar de stat”.
2. Informațiile cu privire la valoarea cadastrală a terenurilor în scopuri fiscale sunt publicate pe site-ul oficial al Agenției Federale de Cadastru Imobiliar pe internet.

Cine stabilește valoarea cadastrală a unui teren?

După audit, informațiile primite sunt procesate pentru a compila informațiile de raportare. Această lucrare durează 6 luni, timp în care masa de teren pe care s-a efectuat auditul este împărțită în blocuri cadastrale. În fiecare trimestru cadastral sunt identificate nuanțe specifice care afectează stabilirea valorii cadastrale. Acestea măresc sau scad prețul cadastral de bază al terenurilor din masiv, care este stabilit de municipalitatea regională sau de administrația centrului districtual, în baza articolului 66 din Codul funciar al Federației Ruse.

Această lucrare efectuat de o comisie administrativa, ai căror membri sunt aprobați prin actul regional privind numirea unui audit. În această perioadă, sunt permise ajustări ale rezultatelor evaluării. O ajustare se face dacă există o eroare în calculele efectuate de evaluatori sau membrii comitetului de audit.

După șase luni, când rezultatele evaluării sunt transferate la Rosreestr, stabilirea valorii cadastrale ca urmare a reevaluării parcelelor individuale devine responsabilitatea autorității de înregistrare. Responsabilitatea pentru stabilirea costului de proprietate asupra terenului trece apoi la administrația filialei locale a cadastrului imobiliar de stat (GKN).

Motive pentru efectuarea evaluării memoriei

Conform reglementărilor, un audit al terenului cu stabilirea valorii cadastrale în inventar se efectuează o dată la 5 ani. Sunt permise unele variații în termeni, dar fără a depăși perioada prevăzută de lege. În cazul în care perioada de inventariere este redusă, aceasta nu poate fi mai mică de 3,5 ani de la următoarea reevaluare.

Baza evaluării în acest caz este:

• respectarea termenelor stabilite;
• publicarea unui act regional special;
• aprobarea actului la nivelul guvernului federal.

În intervalele dintre activitățile comisiei de audit, reevaluarea este permisă pe baza unei cereri depuse de proprietarul terenului, înscrisă pe numele șefului filialei locale a Comitetului Proprietății de Stat. Motivele care pot determina necesitatea efectuării unei evaluări neprogramate a unității de depozitare sunt următoarele::

1. erori cadastrale și tehnice;
2. caracteristici ale sistemului de stocare care nu au fost luate în considerare la reevaluare;
3. distrugerea terenului ca urmare a dezastrelor naturale;
4. deteriorarea stratului fertil de sol;
5. aglomerarea solului;
6. creșterea unei râpe adiacente gropii de gunoi;
7. schimbarea albiei râului etc.

În cazul în care administrația Rosreestr răspunde printr-un refuz oficial, persoana interesată are dreptul de a solicita o reevaluare printr-o hotărâre judecătorească.

Instrucțiuni de calcul pas cu pas

Ce rol joacă evaluarea memoriei?

Fiecare proprietar de teren va putea să calculeze independent valoarea cadastrală a parcelei sale. Acest lucru poate fi necesar pentru a verifica corectitudinea calculului impozitelor pe teren și proprietate. În acest caz, valoarea cadastrală joacă un rol semnificativ, deoarece este unitatea de bază pentru calcularea impozitului pentru persoane fizice și persoane juridice.

Indicator specific al valorii cadastrale a unui teren

Baza calculelor este indicatorul specific. Se stabilește uniform pe tot trimestrul cadastral și se compune dintr-o valoare unitară de un metru pătrat de teren în cartierul desemnat. Evaluarea site-ului depinde de disponibilitatea informațiilor despre această unitate contabilă. Acest indicator este certificat de autoritățile regionale printr-un act special, după care este transferat în informațiile contabile ale Comitetului de Stat pentru Fiscalitate.

Este adesea numită și „valoarea cadastrală specifică a unui teren”.

Ne-am familiarizat cu toți parametrii introductivi, acum este timpul să înțelegem cum să calculăm costul terenului.

Cum se calculează valoarea cadastrală a unui teren?

Evaluatorii independenți folosesc o formulă pentru calcularea valorii cadastrale a unui teren, pe baza căreia se estimează suprafața din masiv și poate fi folosită și pentru calcule independente. Efectuarea acestei proceduri și, prin urmare, înțelegerea modului de calcul al valorii cadastrale a unui teren este nu numai destul de simplă, ci și oportună pentru a vă asigura că înregistrările contabile sunt corecte.

Pentru a calcula independent valoarea cadastrală a unei parcele, ar trebui să înmulțiți:

1. indicator specific;
2. și filmarea totală a zonei de depozitare.

Produsul rezultat va da rezultatul dorit.

Acum vom arăta mai clar cum se calculează valoarea cadastrală a unui teren. Și este foarte simplu!

Această formulă de calcul a valorii cadastrale a unui teren este valabilă și astăzi.

De exemplu, indicatorul specific este de 500 de ruble pe metru pătrat de teren din masiv. Un teren de 4 acri va fi evaluat la 200 de mii de ruble. Un alt teren situat în apropiere, cu o suprafață de 10 acri, va fi evaluat la 500 de mii de ruble.

Dacă zona de stocare s-a schimbat, poate apărea o eroare în evidențele contabile. De asemenea, este permisă modificarea costului terenului dacă s-a schimbat categoria de teren sau terenul acestora.

În satele de vacanță sau în așezările unde au fost emise terenuri pentru construcția de locuințe individuale, evaluatorii folosesc adesea . Atunci când se utilizează o metodă costisitoare de determinare a valorii cadastrale a unui teren, se iau în considerare fondurile investite în dezvoltarea infrastructurii unei așezări sau a unui sat de vacanță. Metoda venitului prevede rentabilitatea profitului așteptat din investiții.

Puteți folosi astfel de metode simple și puteți înțelege cum să calculați costul unui teren. Totul este foarte, foarte simplu.

Rezultate și raport

După ce au întocmit informațiile obținute în urma procedurii de evaluare, comisia administrativă ia în considerare nuanțele teritoriilor individuale care permit reducerea sau creșterea prețului stabilit de evaluatori. După ce au distribuit informațiile între blocurile cadastrale, ținând cont de caracteristicile peisajului și ale dezvoltării infrastructurii, ei împart informațiile primite în zone individuale.

La finalizarea lucrărilor se întocmește un proces-verbal pentru fiecare trimestru cadastral. La raport sunt atașate acte cu date pentru fiecare amplasament amplasat, în conformitate cu cele atribuite.

Pentru parcelele care nu sunt înscrise în registrul cadastral se întocmește un act separat, care echivalează prețul terenurilor neînregistrate cu valoarea de piață, care depășește suma de evaluare. Această acțiune în justiție asigură capacitatea juridică de a determina valoarea prin ordin administrativ.

Doar după certificarea documentației de raportare de către autorizați oficial, în rolul șefului comitetului executiv local (administrație), informațiile sunt transferate în banca de informații a Comitetului de Stat pentru Cunoaștere, în conformitate cu standardele stabilite prin Legea federală nr. 221-FZ din 24 iulie 2007. .

Evaluarea unui teren pentru contestarea valorii cadastrale

În cazul în care proprietarul site-ului pretinde, din motive obiective, va trebui să confirme valabilitatea revendicărilor. Orice factor care reduce eficiența utilizării alocației poate fi considerat un motiv de reducere a valorii. De asemenea, factorii care acționează ca avantaje permit creșterea acestuia.

Pentru a efectua o reevaluare, în acest caz, este necesar să se efectueze o examinare a solului sau a peisajului care a fost motivul cererilor de reevaluare. Aceste documente sunt colectate pe cheltuiala proprietarului sau a altui titular al dreptului de autor al terenului.

Rezultatele examinării sunt transferate unui evaluator independent, care stabilește un preț acceptabil pentru parcelă pe baza informațiilor nou furnizate. În cazurile în care rezultatul prezentat de evaluator diferă semnificativ de cel stabilit de comisia administrativă, se recomandă obținerea documentației evaluării de către trei experți independenți.

Pachetul de documentație adunat, împreună cu cererea proprietarului terenului, se transferă la filiala locală a Rosreestr.. În cazul în care refuză să facă modificări la reevaluarea imobilelor, se adresează instanței de la locul alocației. În acest caz, rezultatele unei evaluări independente sunt, de asemenea, atașate la declarația de cerere.

Doriți să aflați mai multe despre costul stocării? În veți găsi multe informatii utile pe acest subiect.

De foarte multe ori, atunci când cumpără teren la un preț sau altul, oamenii nici nu se gândesc la modul în care este determinat prețul. Practic, prețurile de piață pentru terenurile sunt determinate pe baza evaluării specificate în baza de date a serviciului cadastral. Acest preț se numește indicator specific al valorii cadastrale. Dar cum se determină această valoare și care organism este responsabil pentru stabilirea ei?

Costul total al terenului se determină prin calcularea prețului unui teren pe unitatea de măsură a suprafeței acestuia. Dacă totul este clar cu unitatea de măsură a suprafeței, de obicei este un metru pătrat, atunci ce este o cotație de teren nu este foarte clar.

Acest indicator este influențat de prea mulți factori, printre care:

• categoria și tipul de utilizare permisă a terenului;
• localizarea site-ului;
• politici guvernamentale locale;
• atractivitatea investițiilor;
• oportunități de valorificare;
• valoarea venitului preconizat etc.

Aceasta înseamnă că la determinarea costului unitar în serviciul cadastral, totul depinde de regiune. Cu toate acestea, diferența de la o regiune la alta poate fi semnificativă. Astăzi se încearcă unificarea acestor indicatori, dar până acum angajații serviciului de cadastral l-au stabilit pe baza standardelor locale.

Conform legislației funciare, toate terenurile de pe teritoriul Rusiei sunt împărțite în anumite clase în funcție de caracteristicile lor și de caracterul adecvat pentru exploatare.

Astfel, legiuitorul distinge următoarele categorii de terenuri:

1. Pământuri ale orașelor și orașelor.
2. Teren pentru productie agricola.
3. Păduri.
4. Teritoriile corpurilor de apă.
5. Zone ocupate de infrastructura.
6. Teritorii cu natură special protejată.

Dar mai ales în liberă circulație civilă sunt terenurile orașelor și orașelor, precum și zonele pentru producția agricolă. Scopul vizat al acestor categorii și tipul de utilizare permisă a acestora presupune drepturile persoanelor asupra acestora, inclusiv dreptul de proprietate.

Atunci când cumpără și vând teren între persoane fizice, aceștia au dreptul de a determina independent valoarea. Cu toate acestea, prețul încă nu ar trebui să difere foarte mult de media pieței (stabilită prin lege piata libera) sau cadastral (determinat în funcție de cotație și suprafață).

După cum sa menționat deja, citatele joacă un rol cheie în determinarea valorii terenului. Este produsul dintre cotații și suprafață care reprezintă costul unitar al unui anumit site. Dar cum sunt determinate aceste citate?

Mărimea cotațiilor depinde direct de categoria de teren și de tipul de utilizare permis. Având în vedere că principalele obiecte de circulație civilă sunt terenuri din cele două categorii deja menționate, trebuie să pornim de la caracteristicile acestor categorii de terenuri.

Este categoria și tipul de teren care oferă o idee despre cât de mult profit poate fi primit dintr-un anumit teren. Suma profitului așteptat pe o anumită perioadă de timp reprezintă valoarea cadastrală a unei unități de suprafață de teren.

Deci, la determinarea prețurilor terenurilor agriculturăși profitul așteptat sunt împărțite în următoarele tipuri:

• terenuri deja exploatate pentru agricultură;
• terenuri de infrastructură internă a unităților de producție agricolă;
• terenuri de rezervoare agricole;
• parcele care au devenit inutilizabile și doar zone dezvoltate;
• terenuri forestiere în proprietate privată;
• zone pentru pășuni.

Deoarece din teren deja potrivit pentru agricultură puteți obține mai mult profit, în consecință, indicatorul costului specific va fi mai mare decât, de exemplu, terenurile sub pășuni.

La rândul lor, terenurile orașelor și orașelor se împart și în următoarele subtipuri, pe baza cărora se determină valoarea lor cadastrală specifică:

• terenuri pentru constructii de cladiri rezidentiale;
• teritoriile clădirilor publice și comerciale;
• zone aflate sub infrastructură;
• teren agricol adiacent;
• zone pentru facilităţi de agrement pentru populaţie.

Calculul dividendelor pentru determinarea indicatorului specific este realizat de specialiști cu înaltă calificare în domeniul finanțelor și economiei.

Calculul se realizează în două etape:

1. Dividendele estimate și indicatorul specific de teren se calculează pe întreg teritoriul subiectului federației (unitatea administrativă. Adică se dezvăluie indicatorul mediu.
2. Se calculează indicatorul obiectelor imobiliare individuale.

Astfel, procedura este destul de complexă și nu este posibil să se identifice cu exactitate evaluarea fără cunoștințe și abilități speciale.

Desigur, deși prețul variază în toată țara, formula de calcul a indicatorului specific este aceeași. Deci, pentru a identifica acest indicator, este necesar să se înmulțească suma profitului așteptat pe unitatea de suprafață de teren cu perioada de capitalizare pe termen lung. De regulă, această perioadă este de 33 de ani. Cu toate acestea, acesta poate fi modificat, ceea ce va afecta semnificativ valoarea cadastrală a tuturor categoriilor de terenuri.

După cum sa menționat deja, pentru a calcula indicatorul specific al valorii cadastrale a unui teren, este necesar să existe date inițiale privind rentabilitatea financiară a terenului. Să presupunem că un hectar de teren potrivit pentru agricultură pe an produce 2-2,5 mii de ruble în profit. Înmulțiți cu 33 și obțineți aproximativ 66-82,5 mii de ruble.

Cu toate acestea, în practică, nu este întotdeauna posibil să folosiți corect un astfel de teren și să obțineți astfel de profituri. Din acest motiv, UPKZZ-ul unor astfel de terenuri de pe piață este de obicei mult mai mic decât valoarea cadastrală. Potrivit statisticilor, costul mediu al unui astfel de teren în Rusia este de 30-40 de mii de ruble.

Terenul zonelor populate este o altă chestiune. Costul unor astfel de parcele este mult mai mare decât prețul parcelelor de mai sus. La urma urmei, profitul din astfel de parcele este calculat pe baza spațiului de locuit care poate fi construit pe el.

ÎN marile orase Cea mai mare parte a suprafeței de teren este destinată construcției blocuri de apartamente. Indicatori specifici ai valorii cadastrale a terenului aşezări sunt calculate în consecință. De exemplu, o casă standard cu nouă etaje ocupă o suprafață de aproximativ 0,3 hectare. Acest bloc de locuințe are aproximativ 3 mii de metri pătrați de spațiu de locuit. Valoarea se bazează pe prețul pieței pentru perioada anterioară de capitalizare. Dar acest lucru nu se întâmplă întotdeauna, fiecare instituție financiară are propriile metode de determinare a costului de pornire.

Costul a 0,3 hectare destinat construcției unui bloc de locuințe este prețul spațiului de locuit din acesta minus cheltuielile așteptate. Costul unui astfel de teren depinde direct de piața rezidențială. Prin urmare, de obicei, valoarea cadastrală a apartamentelor din orașe este mult mai mică decât media pieței.

Toate acestea se numesc model de evaluare, iar fiecare specialist are al lui. De obicei lucrează un întreg grup de specialiști. Sarcina lor este să ia în considerare toți factorii de preț.

Model de evaluare și factor de preț

Un model de evaluare este o formulă de calcul sau o ecuație specială care este dezvoltată pentru a determina rentabilitatea unei anumite porțiuni de teren. Această ecuație include toți factorii necesari care influențează formarea prețurilor. Combinația acestor factori este cea care constituie profit.

Factorul care determină prețul poate fi numit caracteristicile proprietății. Aceste caracteristici pot fi atât calitative, cât și cantitative. De exemplu, dacă obiectul este reprezentat bloc de apartamente, atunci dimensiunea spațiului de locuit sau distanța față de facilitățile semnificative de infrastructură etc. pot fi luate ca factor de preț.

Metoda de colectare a datelor privind anumiți factori este determinată de evaluator în mod independent. Evaluatorul poartă responsabilitatea administrativă și de proprietate pentru acuratețea informațiilor furnizate.

Rezultatul muncii grupului de evaluare ar trebui să fie un indicator specific, care reprezintă costul pe unitate de suprafață a obiectului, cel mai adesea un metru pătrat. Acest indicator este înmulțit cu suprafața totală a obiectului. Orice altă procedură pentru determinarea valorii unei proprietăți este invalidă.

În practică, pot exista obiecte imobiliare a căror valoare poate fi determinată de model general evaluările nu sunt posibile. În astfel de cazuri, prin decizia grupului de evaluare sau a evaluatorului, valoarea este determinată individual pentru un anumit obiect.

Pe baza rezultatelor unei astfel de evaluări, se întocmește un raport separat. Indică toți factorii care au fost luați în considerare în timpul procedurii. Astfel de documente trebuie atașate la informații despre valoarea proprietății și pot fi descărcate de pe resursă online autoritatea cadastrală.

Factorul de ajustare este, de asemenea, un fel de instrument aplicat individual, în funcție de caracteristicile individuale ale proprietății. Esența sa constă în subestimarea sau, dimpotrivă, exagerarea uneia sau alteia caracteristici în funcție de situație.

Deci, de exemplu, dacă locuința este dărăpănată sau durata de viață a clădirii se apropie de sfârșit, atunci, cel mai probabil, factorul de corecție va avea o valoare în scădere. Sau dacă începe construcția oricărei facilități semnificative (unitate militară, instalație minieră etc.), atunci terenurile din apropiere pot crește în valoare atunci când sunt reevaluate.

În funcție de proprietate, pentru evaluare pot fi necesare diverse documente.

Deci, pentru a evalua un teren, este necesar să colectați următoarele documente:

• încheierea unui inginer cadastral (plan cadastral);
• pașaportul cadastral al obiectului;
• UPKS (dacă nu, atunci costul inițial);
• documente pentru cladiri si structuri.

În cazuri speciale, pot fi necesare certificate de la autoritățile guvernamentale:

• plan de dezvoltare urbană cu indicarea obiectelor de infrastructură (inclusiv cele planificate);
• planul zonelor de dezvoltare de la serviciul de arhitectură.

Pentru a evalua costul structurilor se folosesc alte module de evaluare, astfel încât pot fi necesare următoarele documente:

• documentatia de proiectare;
• deviz de construcție;
• plan de la BTI;
• încheierea inventarului tehnic (tot de la BTI);
• document de proprietate asupra clădirii (dacă există).

Dacă imobilul este o clădire nouă, atunci este suficient să depuneți un document care să definească dreptul de proprietate al solicitantului asupra terenului pe care se află noua clădire.

Informațiile despre prețul unui obiect reprezintă nivelul actual al valorii imobiliare cu caracteristici similare pentru o anumită perioadă. De regulă, această perioadă este luată în ultimii doi ani. În plus, informațiile de preț sunt determinate pentru obiectele care au fost recent reevaluate, au fost scoase la vânzare sau au fost achiziționate recent.

Puteți găsi informații similare despre imobiliare pe site-ul Rosreestr. Pentru a face acest lucru, mai întâi trebuie să găsiți obiectul în sine. Este posibil să aveți nevoie de informații despre obiectul în sine (număr cadastral sau adresa). În fereastra de informații extinsă a obiectului există un bloc „Factori de formare a prețului”, sub care există un buton „Vizualizare”. Făcând clic pe acesta, puteți obține informații despre factorii de formare a prețurilor care au fost utilizați de echipa de evaluare.

Puteți afla dacă factorii de piață se modifică, prețul unei anumite proprietăți se va schimba. Având astfel de informații, puteți vinde proprietatea mult mai profitabil sau o puteți cumpăra mai ieftin. În practică, astfel de informații nu sunt atât de importante pe cât sunt utilizate pe scară largă.

Valoarea practică a costului unitar

În practică, indicatorul specific se schimbă foarte des. Pentru toate regiunile Rusiei, acest indicator este actualizat în fiecare trimestru de raportare. Semnificația este că piața imobiliară este destul de instabilă și prețurile urcă și scad. Diferența de preț între trimestre poate fi destul de semnificativă, ceea ce nu poate decât să devină un câmp pentru speculații.

În acest scop, valoarea cadastrală specifică servește ca punct de plecare pentru indicarea costului inițial al unui grup similar de obiecte. După ce a determinat prețul de pornire specific pentru grupuri individuale de imobile, statul stabilește un nivel minim de preț, sub care costul nu poate fi mai mic, atât în ​​circulația publică, cât și în cea privată.

Referitor la cazurile de aplicare practică a costului unitar conform cadastrului stabilit de lege, acestea includ următoarele:

• stabilirea cuantumului impozitului pe proprietate;
• plata costului locuinței pentru chirie socială;
• cumpărare de teren de la stat (privatizare plătită).

Legea poate stabili și alte cazuri când luarea în considerare a indicatorului specific al valorii cadastrale va fi obligatorie.

În ceea ce privește impozitarea, dimensiunea acesteia depinde nu numai de valoarea cadastrală, ci și de categoria terenului. Deci, în funcție de categorie, taxa poate varia de la 3 la 10 la sută. În plus, conform politicii administrației locale, valoarea impozitului poate fi redusă. Astăzi, calculul impozitului pe baza valorii cadastrale este obligatoriu pentru majoritatea regiunilor țării. Cu toate acestea, în anumite regiuni calculul conform valoarea de inventarîncă posibil până în 2020.

Pentru o identificare exactă, fiecărui teren din Rusia i se atribuie un număr cadastral.

Toate informațiile despre acestea sunt afișate în cadastru, care este stocat în organele guvernamentale abilitate.

Dar proprietățile și terenurile din Federația Rusă sunt supuse impozitelor.

Pentru a le număra corect și a preveni confuzia La stabilirea plăților de chirie, indicatorul aprobat este valoarea cadastrală.

În esență, acesta este prețul de piață al bunurilor imobiliare, care este stabilit ca urmare a evaluării de către agențiile guvernamentale.

Una dintre opțiunile de determinare a prețului unei alocări este metoda care utilizează un indicator specific de valoare cadastrală.

Cu alte cuvinte, indicatorul specific al valorii cadastrale este unitate de măsură a prețului terenului pe metru pătrat.

Indicatorul face parte integrantă din calculul alocației KS și al calculului impozitelor pe proprietate. Utilizarea acestuia este justificată în următoarele situații:

• Când se formează noi terenuri;
• Când un obiect este transferat de la un tip de operație la altul;
• Scopul alocării se modifică.

Regiunile și așezările lor modifică acest indicator în fiecare trimestru.

Cum se calculează costul mediu al unei alocări conform cadastrului?

Cost = UPKS * suprafața parcelei.

Valoarea cadastrală se determină în modul stabilit Recomandări metodologice Nr. 26, care au fost dezvoltate în 2018:

• În fiecare regiune, terenurile sunt combinate în grupuri pentru a fi evaluate;
• În cadrul unui astfel de grup se calculează UPKS;
• Valoarea cadastrală pentru fiecare obiect este în creștere.

Cost conform cadastrului poate fi modificat prin aplicarea unor factori de reducere dacă terenul are caracteristici deosebite.

Cotele impozitului pe teren sunt reglementate prin stabilirea unor limite superioare: de la 3% la 10-15%. Autoritățile municipale au dreptul să reducă aceste limite.

Cum se determină UPCS de teren în zone populate sau în scop agricol?

Pentru ușurință de calcul, terenuri formate în grupuri bazate pe asemănarea factorilor de preț:

• Gospodării personale cu clădiri;
• Asociații de grădinari și grădinari;
• Asociații Dacha;
• Clădiri de locuit.

Indicatorul specific al valorii cadastrale se determină după cum urmează:

• Pentru fiecare grup format se determină proprii factori care influențează prețul;
• Se caută un site care să includă cel mai mare număr caracteristici tipice;
• Se formează un subgrup de obiecte ai căror indicatori sunt similari;
• Se analizează informațiile de piață colectate pentru fiecare subgrup;
• Se monitorizează relația dintre prețul pieței și factorii care îl formează;
• UPKS este calculat pentru o zonă tipică selectată.

Astfel, indicatorul specific al valorii cadastrale este o legătură de legătură între obiectele unui grup de evaluare.

Formula de calcul Următorul:

UPKS = (Ppos + Rsdelki) * Ki, unde:

• Rpos – anumite caracteristici ale mediului site-ului;
• Tranzacții – valoarea de piață a obiectului;
• Ki – coeficient de clarificare pentru o anumită zonă.

La rândul său, indicatorul de infrastructură (Рpos) constă în costul comunicațiilor de alocare.

Valoarea de piata a obiectului(Tranzacțiile) pot fi calculate folosind formula:

Рtrades = (Р1*Пк)/100, unde:

• P1 – valoarea de inventar a obiectului;
• Pk este coeficientul unui anumit teritoriu, definit ca suma tuturor coeficienților de îmbunătățire a unei zone date (locație convenabilă, distanța de conectare la elementele de infrastructură, prezența sau absența rețelelor de utilități).

Posibilitatea de a contesta sensul

La calcularea valorii unui anumit indicator se iau factori obiectivi, dar aceștia sunt prelucrați folosind metode statistice generalizate. Din acest motiv, rezultatul rezultat poate depăși standardele și așteptările acceptabile ale proprietarului proprietății.

Dacă proprietarul site-ului nu este de acord cu metodele și rezultatele de calcul Problema poate fi rezolvată prin depunerea unei cereri:

• La comisia de soluționare a litigiilor;
• La tribunal.

Toate informațiile necesare despre valoarea cadastrală pot fi solicitate personal sau prin internet de la Registrul Unificat de Stat al Imobilelor.

Dacă primiți un rezultat care afectează interesele proprietarului, puteți solicita clarificări.

Pentru a vă afirma drepturile trebuie să comandați suplimentar evaluare normativă . Dacă rezultatele sale nu coincid cu cele „de stat”, puteți începe o contestație și puteți demonstra că:

• La evaluarea site-ului au fost utilizate date nesigure sau nu au fost luați în considerare factorii de corectare reducători;
• Examinarea de stat a fost efectuată cu încălcarea Metodologiei examinării de stat. examinarea documentaţiei de gospodărire a terenurilor. Acesta este și un motiv care vă permite să contestați și să anulați decizia de aprobare a documentației tehnice.

Perioada de examinare a unei cereri de revizuire a prețului unui teren este de 30 de zile de la data depunerii cererii.

Concluzie

Metoda de calcul a valorii cadastrale a terenurilor folosind un indicator specific considerată cea mai populară, deoarece cu utilizarea sa este posibil să se efectueze o evaluare în masă a obiectelor.

UPKS în sine diferă în funcție de regiune. În fiecare subiect al Federației Ruse, agențiile guvernamentale aplică indicatorii stabiliți în ele.

Evaluarea terenurilor din zonele populate sau în scop agricol se bazează pe liste întocmite de Rosreestr.

Toate parcelele sunt împărțite în funcție de scopul și tipurile de utilizare.

Una dintre opțiunile de determinare a prețului unei alocări este metoda care utilizează un indicator de valoare cadastral specific. Cu alte cuvinte, indicatorul specific al valorii cadastrale este o unitate de măsură a prețului unei parcele pe metru pătrat.

Indicatorul face parte integrantă din calculul valorii cadastrale a unei alocări și calculul impozitelor imobiliare. Utilizarea acestuia este justificată în următoarele situații:

Când se formează noi terenuri;

Când un obiect este transferat de la un tip de operație la altul;

Scopul alocării se modifică.

Regiunile și așezările lor modifică acest indicator în fiecare trimestru.

Cost = UPKS * suprafața parcelei.

Valoarea cadastrală se determină în modul stabilit prin Recomandările Metodologice nr. 26, care au fost elaborate în anul 2018:

În fiecare regiune, terenurile sunt combinate în grupuri pentru a fi evaluate;

În cadrul unui astfel de grup se calculează UPKS;

Valoarea cadastrală se calculează pentru fiecare obiect.

Valoarea conform cadastrului poate fi modificată prin aplicarea unor factori de reducere dacă terenul are caracteristici deosebite.

Cotele impozitului pe teren sunt reglementate prin stabilirea unor limite superioare: de la 3% la 10-15%. Autoritățile municipale au dreptul să reducă aceste limite.

Cum se determină UPCS de teren în zone populate sau în scop agricol?

Pentru ușurință de calcul, terenurile sunt formate în grupuri pe baza similitudinii factorilor de preț:

Ferme personale cu clădiri;

Asociații de grădinari și grădinari;

Asociații Dacha;

Clădiri de locuit.

Indicatorul specific al valorii cadastrale se determină după cum urmează:

1. Pentru fiecare grup format se determină propriii factori care influențează prețul;

2. Se caută un sit care să cuprindă cel mai mare număr de caracteristici tipice;

3. Se formează un subgrup de obiecte ai căror indicatori sunt similari;

4. Se analizează informațiile de piață colectate pentru fiecare subgrup;

5. Se monitorizează relația dintre prețul pieței și factorii care îl formează;

6. SVKS este calculat pentru o zonă tipică selectată.

Astfel, indicatorul specific al valorii cadastrale este o legătură de legătură între obiectele unui grup de evaluare.

Formula de calcul este următoarea:

UPKS = (Ppos + Rsdelki) * Ki, unde:

Rpos - anumite caracteristici ale mediului site-ului;

Tranzacții - valoarea de piață a obiectului;

Ki este un coeficient de clarificare pentru o anumită zonă.

La rândul său, indicatorul de infrastructură (Рpos) constă în costul comunicațiilor de alocare.

Valoarea de piata a unui obiect (Tranzactie) poate fi calculata folosind formula:

Рtrades = (Р1*Пк)/100, unde:

P1 - valoarea de inventar a obiectului;

Pk este coeficientul unui anumit teritoriu, definit ca suma tuturor coeficienților de îmbunătățire a unei zone date (locație convenabilă, distanța de conectare la elementele de infrastructură, prezența sau absența rețelelor de utilități).

Posibilitatea de a contesta sensul

La calcularea valorii unui anumit indicator se iau factori obiectivi, dar aceștia sunt prelucrați folosind metode statistice generalizate. Din acest motiv, rezultatul rezultat poate depăși standardele și așteptările acceptabile ale proprietarului proprietății.

Dacă proprietarul site-ului nu este de acord cu metodele de calcul și rezultatele, problema poate fi rezolvată prin depunerea unei cereri la comisia de soluționare a litigiilor sau în instanță.

Toate informațiile necesare despre valoarea cadastrală pot fi solicitate personal sau prin internet de la Registrul Unificat de Stat al Imobilelor.

Dacă primiți un rezultat care afectează interesele proprietarului, puteți solicita clarificări.

Pentru a vă afirma drepturile, trebuie să comandați o evaluare suplimentară de reglementare. Dacă rezultatele sale nu coincid cu cele „de stat”, puteți începe o contestație și puteți demonstra că:

La evaluarea site-ului au fost utilizate date nesigure sau nu au fost luați în considerare factorii de corectare reducători;

Examinarea de stat a fost efectuată cu încălcarea Metodologiei de efectuare a examinărilor de stat. examinarea documentaţiei de gospodărire a terenurilor. Acesta este și un motiv care vă permite să contestați și să anulați decizia de aprobare a documentației tehnice.

Perioada de examinare a unei cereri de revizuire a prețului unui teren este de 30 de zile de la data depunerii cererii.

Metoda de calcul a valorii cadastrale a terenurilor folosind un indicator specific este considerată cea mai populară, deoarece cu utilizarea sa este posibilă efectuarea unei evaluări în masă a obiectelor.

UPKS în sine diferă în funcție de regiune. În fiecare subiect al Federației Ruse, agențiile guvernamentale aplică indicatorii stabiliți în ele.