Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

Институт инженерно-экономический

Кафедра строительных технологий и экспертизы недвижимости

Курсовой проект

по дисциплине «Основы управления недвижимостью»

«Определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости на примере коммерческого объекта»

Череповец

Введение

Верный выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости является одним из важнейших факторов, влияющих на оценку рыночной стоимости объекта недвижимости.

Понятие «наилучшего и наиболее эффективного использования» определяется как вероятное использование оцениваемого объекта с максимальной отдачей, причем непременными являются условия физической возможности, юридической допустимости и финансовой оправданности такого рода действий.

Факторы, которые следует принять во внимание при этом, включают потенциал местоположения, рыночный спрос, правовую, технологическую и финансовую обоснованность проекта.

Рассмотрев структуру рынка недвижимости города и проведя анализ ближайшего окружения объекта оценки, можно делать выводы о том, какого типа недвижимость может быть востребована в зоне расположения объекта.

Факторы, определяющие оптимальное использование земли:

) местоположение - оказывает основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность);

) рыночный спрос - данный фактор отражает соотношение спроса и предложения на рынке, изучается для обоснования выбираемого варианта использования земельного участка (перспективы рыночного спроса на предлагаемое использование, виды налогов и другие условия). Необходимо выделить сегмент рынка, на нем и нужно развивать деятельность;

) финансовая обоснованность - подразумевает способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка. Получаемый доход должен быть достаточным для возмещения затрат инвесторов и для обеспечения получения ожидаемой прибыли;

) физическая пригодность участка - это перспектива создания улучшений - размер, климат, топография, качество грунта, экологические параметры, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование и т. д.;

) физическая осуществимость и технологическая обоснованность - это анализ соотношения качества, расходов и сроков реализации проекта, доступность транспорта, вероятность стихийных бедствий, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка;

) законодательная или юридическая допустимость связана с соответствием варианта использования земельного участка действующему законодательству. Данная допустимость выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, сложности в районе исторической городской застройки, возможного изменения нормативных актов, соблюдения правил зонирования, негативных настроений местного населения;

) максимальная доходность, она определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

Прежде всего, обратим внимание на то, что при оценке социально значимых объектов (недвижимость, предприятия) необходимо обеспечить выполнение условия приемлемости рассматриваемых вариантов использования для общества в целом (применяется критерий «наилучшего» использования, не предполагающий количественной характеристики результата). Из социально приемлемых вариантов далее выбирается вариант «наиболее эффективный» - максимально доходный (применяется критерий, обосновывающий не только выбор функции, но также и количественную характеристику результата выбора). Для недвижимости это означает, например, что выбор торговой функции, допускаемой правилами зонирования и потребностями социума, в качестве наилучшей, должен быть поддержан выбором типа (категории) заведения, размера и характера планировки здания, продуктовой гаммы и пула арендаторов, обеспечивающих наибольшую эффективность (доходность) этой функции. В связи с этим целесообразно оставить в пользовании предложенное американцами словосочетание «наилучшее и наиболее эффективное использование» (далее ННЭИ). Однако при этом вместо фразы «анализ наилучшего и наиболее эффективного использования…», появившейся после «буквального» перевода американского «highest and best use analysis», следует писать «анализ с целью выбора варианта …» или проще - выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки (анализируются разнообразные варианты, из которых выбирается наилучший).

Цель исследования - определить наилучшее применение объекта недвижимости (здания, земельного участка), находящегося в частной или муниципальной собственности.

Задачи исследования:

Работа с научной экономической литературой и нормативами;

работа с правовой и законодательной базой, регулирующей сферу недвижимости;

анализ рынка недвижимости и его отдельных сегментов; определение факторов, влияющих на спрос и предложение;

анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости;

разработка концепций эксплуатации недвижмости и представление их в виде отчета о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта;

обоснованные выводы.

Раздел 1.Обзор литературы по теме курсовой работы

Глава 1. Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования

Неотъемлемым содержанием определения рыночной стоимости является концепция наилучшего и наиболее эффективного использования. Стоимость недвижимости при наилучшем и наиболее эффективном использовании является максимальной и соответствует рыночной стоимости. Под наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования, понимается разумный и возможный (физически осуществимый) вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость, определенную на дату оценки.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) является базовым в оценке недвижимости и формирует основу, на которой оценщик применяет три традиционных подхода. Определение ННЭИ основано на мнении оценщика и его аналитических способностях и не является, как правило, фактическим использованием недвижимости.

В теории оценки различают ННЭИ участка земли как вакантного и ННЭИ участка земли обустроенного (с построенными зданиями и/или сооружениями на благоустроенном участке).

Анализ ННЭИ обязательно должен учитывать мотивацию Покупателя. Если Покупатель приобретает недвижимость для личного использования, то его мотивами являются такие блага как: комфорт, престиж, безопасность. Если Покупатель предполагает извлекать доход из недвижимости, то для него ННЭИ должно учитывать факторы защиты от инфляции, уменьшения налогов и потенциального роста стоимости земли и строений.

Глава 2. Значение анализа наилучшего использования объекта

Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности. Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов и других участников рынка. Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования. Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их качественными характеристиками.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость. Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.

Глава 3. Проблемы применения анализа наилучшего использования в управлении объектами недвижимости

Не секрет, что в такой работе очень многое, и, самое главное, итоговый результат, во многом зависит от экспертного, а значит, субъективного мнения аналитиков. Появляющийся при этом риск непрофессионализма исполнителя можно решить, привлекая наиболее авторитетные и (от этого никуда не денешься) дорогие компании. Сейчас тенденция повышения внимания игроков отечественного рынка недвижимости к качественным критериям выбора консультантов и снижение чувствительности к цене их услуг - становится уже очевидной. Ведь в сфере недвижимости качество консультации проявляется в размерах дохода, генерируемого в итоге проектом. Один раз сэкономив на консультации несколько тысяч долларов, можно получить разницу в годовом доходе в сотни тысяч долларов, а можно изначально обречь проект на провал. И хотя случаев банкротства по причине непрофессионализма консультантов на отечественном рынке коммерческой недвижимости пока не было, причиной чему - его ненасыщенность и низкий уровень конкуренции, проектов, которые существенно не дотягивают до своего потенциального порога доходности, даже в Киеве можно найти довольно много".

В качестве еще одной из ключевых проблем, с которой сталкиваются аналитики в ходе такого рода исследований в нашей стране, эксперты называют отсутствие детальных планов для большей части территорий и невозможности предугадать, какой тип недвижимости встретит одобрение со стороны согласовывающих органов относительно застройки того или иного участка. Но даже в том случае, если с заполнением объекта площадями различного использования все более-менее ясно и понятно, масштабы проекта (этажность, площадь пятна застройки, расположение здания на участке и т.д.), соответствующие наилучшему и наиболее эффективному использованию, могут не совпадать с мнением членов градсовета относительно гармоничности и оптимальности застройки. И если исключить наличие административного ресурса, то эти вопросы практически не поддаются прогнозированию. А уж предсказать, какой проект и в каком месте вызовет гнев общественности, даже если будет одобрен градсоветом, не может никто.

Не может не радовать и другая тенденция, развивающаяся параллельно предыдущей, - востребованными постепенно становятся сами услуги консультантов. Ведь еще несколько лет назад отечественные девелоперы предоставляли сами себе все консультации и не понимали, зачем им нужно за "огромные" деньги привлекать консультантов.

недвижимость эффективный рыночный стоимость

Глава 4. Критерии анализа наилучшего использования объектов

Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта цены на объекты недвижимости корректируются с учетом факторов, определяющих ННЭИ.

§4.1 Потенциал местоположения

Оценка с учетом местоположения участка учитывает влияние благоприятного расположения участка внутри оцениваемой экономической зоны. Данная корректировка предполагает изменение стоимости участка прямо пропорционально удалению о рынков сбыта продукции, транспортных сетей, качества дорог и других факторов через специальные коэффициенты, отражающие стоимость дополнительных транспортных издержек, складывающихся из-за сверх нормального удаления.

Помимо этого, коэффициент на местоположение предусматривает корректировку на удаленность участка от объектов инженерного обеспечения и отдельных элементов окружающего ландшафта. Близость участка к линиям электропередач и связи, газопроводу, водному массиву, лесным угодьям способствует удорожанию стоимости земли, и наоборот, удаленность от вышеуказанных объектов и близость к источникам загрязнения любого происхождения ведут к обесцениванию участка. Корректировку проводят через поправочные коэффициенты, размер которых колеблется от 0 до 4.

Немаловажную роль при продаже участка играет коэффициент к цене, учитывающий близость зоны нахождения участка к крупным городам и поселкам. Статус города (поселка), развитие социально-культурного потенциала. Данный коэффициент способствует формированию повышенного спроса в пригородных зонах городов, поэтому его можно использовать как элемент сравнения при сопоставлении участков.

§ 4.2. Рыночные условия

В процессе сравнения даты оценки с датой продажи сопоставимых объектов недвижимости следует учитывать, что рыночные условия время от времени меняются. Поэтому надо определить, осуществлялась ли сопоставимая продажа при таких же или иных рыночных условиях. Иногда рыночные условия остаются стабильными в течение года и больше, а иногда они могут меняться в трех-, шестимесячный период времени или даже быстрее. Взаимодействие спроса и предложения влияет на цену, если меняется один или другой фактор или оба. Цены реагируют соответствующим образом. Индекс спроса и предложения вводится в каждой местности по оценочным зонам (данные статистики).

Поправка на время продажи отражает фактическое изменение покупательной способности валюты, в которой осуществлялись платежи за сопоставимую недвижимость, другими словами - инфляцию на рынке недвижимости. Инфляционный индекс представляет собой соотношение между взвешенным уровнем оплаты труда, оптовых, розничных и других цен продажи. Данные по официальному уровню инфляции можно брать из «Российской газеты» или Интернета.

Каждый компонент определения «рыночная стоимость» имеет собственное концептуальное содержание.

Оцениваемая сумма - цена в денежном выражении (обычно в местной валюте), которую нужно заплатить за недвижимость в коммерческой сделке. Рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная и обоснованно достижимая цена на рынке на дату оценки. Определение рыночной стоимости исключает увеличение или уменьшение рассчитываемой цены в силу специальных условий или обстоятельств, таких как нерыночное финансирование, обременение договорами залога и т. п., других особых соображений или уступок сделанных кем-либо, из имеющих отношение к сделке лиц.

Оцениваемая рыночная стоимость относится к конкретному моменту времени. Так как рынки и рыночные условия могут изменяться, то оцениваемая стоимость может быть некорректной или несоответствующей на другой момент времени. Результат оценки будет отражать фактическое состояние рынка и внешних обстоятельств на действительную дату оценки, а не на прошлую или будущую дату.

В связи с изложенным, дата отчета об оценке и дата оценки могут быть разными, но дата отчета не может предшествовать дате оценки.

Рыночная стоимость - это оцениваемая сумма, за которую недвижимость следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой каждая из сторон действует компетентно, расчетливо и без принуждения.

Ставка (коэффициент) дисконтирования - коэффициент, используемый для преобразования будущих значений стоимости в текущую стоимость.

Ставка (коэффициент капитализации) - процентная ставка, используемая, для пересчета дохода в рыночную стоимость объекта.

Ставка налога - размер налоговых изъятий из доходов.

Улучшения - это любые формы благоустройства участка, от зданий и сооружений до ландшафтного оформления, увеличивающие его рыночную стоимость.

§ 4.3 Физические характеристики

В процессе сравнительной оценки выявляются и рассматриваются только крупные физические сходства и различия. Оценщик должен быть хорошо информирован о физических характеристиках сопоставимых объектов, чтобы сделать обоснованные поправки на различия между ними.

При оценке земельного участка существует поправка на площадь свободной земли. Которая определяется как разность между общей площадью земельного участка и площадью зданий в плане плюс 2,5 м. с каждой стороны. Если количество физических различий между объектами недвижимости велико, то продажу нельзя использовать как сопоставимую, а если различий нет или их немного, то сравнение возможно и необходимо.

Юридические данные включают в себя объем передаваемых по сделке прав. Сравнение можно проводить только при передаче одинаковых прав по оцениваемому и сопоставимым объектам. Поправка вводится при отягощении прав покупателя залогом, долгосрочной арендой или другим обременением. Корректировка на право собственности заключается в учете разницы между рыночной и контрактной арендной платой.

§ 4.5 Технологическая обоснованность и физическая осуществимость

Технологическая обоснованность определяется возможностью реализации проекта в установленные сроки при соблюдении требований к строительству и качеству работ. Определение обоснованности предполагает анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы земельного участка.

Глава 5. Методы анализа НиНЭИ

Способ наилучшего использования недвижимости может либо достигаться на основе уже существующих строений, либо предполагать сооружение принципиально новых улучшений, что требует рассмотрения земельного участка как свободного. Исходя из этого оценщики применяют при анализе наилучшего использования недвижимости два приема:

наиболее эффективное использование участка как незастроенного;

наиболее эффективное использование участка как застроенного.

Существуют следующие основные причины для определения наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной:

Выделение в стоимости недвижимости стоимости только земельного участка.

Использование метода сопоставимых продаж для оценки застроенной земли.

Расчет потери в стоимости из-за внешнего устаревания.

Оценка реальной стоимости земли в составе объекта недвижимости, который является неоптимальным для данного участка.

Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка делают по двум причинам:

Идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал.

Выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения с сопоставимым уровнем эффективности использования.

Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли различны:

) определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения;

) внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей;

) определение возможности получения прочих доходов и их величины;

) расчет эксплуатационных расходов, резерва затрат капитального

характера и общего чистого операционного дохода от недвижимости;

) определение коэффициента капитализации для зданий;

) оценка дохода, приносимого построенными зданиями и сооружениями, и дохода, относимого к земле;

) расчет коэффициента капитализации для земельного участка;

) оценка земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей.

Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений одинаковы

) определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями конкретного назначения с учетом рыночного спроса и предложения;

) расчет потенциального валового дохода;

) внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей и величины прочих доходов;

) оценка действительного валового дохода;

) расчет эксплуатационных расходов и резерва затрат капитального характера, а также общего чистого операционного дохода;

) определение общего коэффициента капитализации для оцениваемой недвижимости;

) оценка недвижимости методом капитализации дохода;

) оценка земельного участка в виде дохода, равного разнице между расчетной стоимостью недвижимости и затратами на улучшения.

Земельный участок рассматривается как застроенный, однако строения требуют проведения некоторых улучшений

) расчет чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью;

) определение общего коэффициента капитализации;

) оценка недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода;

) расчет затрат на усовершенствование объекта;

) определение прироста стоимости недвижимости с учетом проведенных улучшений (Рыночная стоимость объекта по текущему использованию - Рыночная стоимость объекта с проведенными улучшениями).

Последовательность рассмотрения данных критериев в ходе анализа различных вариантов использования недвижимости для выбора наиболее эффективного обычно соответствует приведенной выше. В первую очередь рассматриваются юридическая допустимость и физическая осуществимость, затем оцениваются финансовая обеспеченность и максимальная продуктивность. Данная последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования, даже при наличии необходимого финансирования, неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.

Раздел 2. Практическая часть

1 Резюме проекта

Объектом исследования является торговый центр «Вель», который находится в индустриальном районе города Череповца. Основной вид деятельности собственника торгового центра является сдача в аренду торговых площадей. Основная цель проекта - выбрать наилучший и наиболее эффективный вариант использования. Основная цель объекта - получение дохода. Для этого нужно проанализировать рынок города Череповца, уровень арендных ставок, спрос и предложение на них. Конкурирует с более новыми и современными торговыми центрами г. Череповца.

2 Описание проекта

Объект исследования - торговый центр «Вель», расположенный в индустриальном районе, по адресу - ул. М. Горького, 32, общей площадью - 670 кв.м., полезная площадь 570 кв.м., здание двухэтажное, группа капитальности - 2, строительный объём - 3200 м. куб, класс здания - микрорайонный торговый центр, кадастровый номер - 35ХХХХХХ, связан переходом из торгового центра «Универбыт» и торгового центра «Южок», но является отдельным торговым центром.

3 Особенности местоположения объекта

Местоположение играет большую роль в эффективности использования объекта. Торговый центр расположен в центре города, по адресу - ул. М. Горького,32. Преимущества такого места расположения: в центре города проживает больше людей, чем ближе к окраинам города, большое количество рабочих мест, рядом располагаются: «Южок», «Универбыт», «Вырастай-ка» и городской рынок. В торговом центре «Универбыт» располагаются офисы. Имеется парковка по периметру вместимостью примерно 15 машин. Есть пешеходные тротуары у здания и переход из торговых центров «Универбыт», «Южок». Проходят трамвайные и автобусные маршруты. Участок имеет асфальтированную подъездную дорогу с хорошим состоянием дорожного полотна. Т.е. высокая инвестиционная привлекательность.

4 Анализ рынка коммерческой недвижимости

4.1 Инвестиции в коммерческую недвижимость

Сегодня коммерческая недвижимость - самый насыщенный сектор рынка, в котором при осуществлении продажи или покупки необходимо изучить как можно больше предложений.

Инвестиционная привлекательность квартир значительно уменьшилась в связи с падением потребительского спроса, замораживанием строительства множества объектов и резким снижением цен на первичную и вторичную жилую недвижимость. В то же время существует сектор на рынке недвижимости, который практически не испытал серьезных потрясений. Речь идет о коммерческой недвижимости. К этому виду специалисты относят офисные, складские и торговые помещения.

На рынке сохраняются положительные тенденции - спрос на помещения коммерческого типа растет, емкость рынка увеличивается, стоимость аренды находится на стабильном уровне. Все эти факторы влияют на сокращение срока возврата инвестиций и, следовательно, являются привлекательными для инвесторов.

Из всего вышесказанного следует вывод, что инвестирование в нежилую коммерческую недвижимость, в данный момент, намного привлекательнее инвестиций в жилую. Дополнительным подтверждением служит то, что количеств инвесторов в коммерческую недвижимость, по утверждениям специалистов, медленно но неуклонно растет на протяжении всего 2009 года, а инвесторы жилого сектора продолжают покидать рынок. Поэтому ответ на вопрос, куда вложить деньги в условиях кризиса очевиден - инвестирование в офисные помещения гораздо надежнее.

4.2 Обзор рынка офисной недвижимости

Офисы и бизнес-центры представляют собой один из основных сегментов рынка коммерческой недвижимости. Аренда офисов и помещений становится все актуальней не только для крупных компаний, но и для малого бизнеса, предпринимателей, различных организаций.

Стабилизация экономической ситуации способствовала позитивным изменениям на рынке коммерческой недвижимости, а также притоку инвесторов. Пока их интересуют в основном только небольшие офисные объекты. По мнению экспертов, сегодня все-таки выгоднее арендовать, если нет задачи инвестировать в качественную недвижимость на долгосрочную перспективу. По крайней мере, в ближайшие 2 года. Арендодатели сейчас более сговорчивы, чем продавцы бизнес центров. При заключении договора для арендаторов все чаще предлагаются дополнительные бонусы.

По мнению ведущих консультантов на рынке офисной недвижимости,"дно" еще не достигнуто, неизбежна корректировка цен вниз. В 3 квартале ожидается дальнейший незначительный рост спроса на офисные помещения класса "А" и "В", а также вывод на рынок новых интересных и качественных объектов.

Площади сдаваемых офисных помещений колеблется в пределах от 12м2 до 1000м2. Стоимость аренды 1м2 составляет от 250руб до 1300руб. Арендная ставка по офисным помещениям в Зареченском районе колеблется от 350руб/м2 до 800руб/м22 до 500руб/м2; в Зашекснинском районе от 250руб/м2 до 700руб/м2; в Индустриальном районе от 420руб/м2 до 1300руб/м2.

2.4.3 Рынок торговых помещений

Рынок торговых площадей Череповца, можно разделить на следующие сегменты:

Встроено-пристроенные торговые помещения;

Торговые комплексы;

Низкокапитальные строения (киоски, павильоны).

На рынке торговой недвижимости г. Череповец наблюдается положительная динамика, о чем свидетельствуют структурные изменения, происходящие в последние 2 года: превышение темпов роста предложения торговых помещений в торговых центрах (объемов ввода торговых центров) над темпами роста сегмента встроенно-пристроенных помещений.

В настоящее время ценовая ситуация на рынке торговых помещений в торговых центрах г. Череповец находится на стадии формирования. Торговые центры, введенные в эксплуатацию в 2005 - 2006 годах устанавливают достаточно адекватные арендные ставки, зависящие, прежде всего, от местоположения торгового центра в целом, площади предлагаемого в аренду торгового помещения, а также этажности.

В последние несколько лет в Череповеце наблюдается постепенный рост товарооборота и среднедушевых денежных доходов населения, что способствует развитию розничной торговли в городе, а также переориентации покупателей на покупку товаров в более качественных объектах торговли: от рынков к торговым центрам.

Стоимость аренды 1м2 составляет от 250руб до 1400руб.

Арендная ставка по торговым помещениям в Зареченском районе колеблется от 330руб/м2 до 550руб/м2; в Северном районе от 250руб/м2 до 400руб/м2; в Зашекснинском районе от 400руб/м2 до 1200руб/м2; в Индустриальном районе от 600руб/м2 до 1400руб/м2.

4.4 Рынок производственно-складских помещений

Сегмент складских и производственных помещений в Череповце является наименее развитым на рынке коммерческой недвижимости. Их уровень и качество сейчас удовлетворяют далеко не всех клиентов, которым все чаще требуются современные склады и производственные помещения. Поэтому наблюдается значительный разрыв между спросом и предложением на складскую и производственную недвижимость в Череповце, особенно на качественные помещения с комплексом услуг (погрузка-разгрузка, логистика, охрана и т.п.). Если еще недавно ситуация в секторе складских помещений казалась более благоприятной по сравнению с другими сегментами рынка коммерческой недвижимости, то сейчас можно с уверенностью говорить о том, что кризис не обошел стороной и его.

Наибольшим спросом среди арендаторов и покупателей встроенной производственно-складской недвижимости пользуются помещения площадью до 350 кв.м., совокупная доля которых составляет 85,8% на рынке аренды и 94,1% на рынке купли-продажи. Спрос на встроенные помещения больших площадей (свыше 500 кв. м) по-прежнему невелик и остается на уровне 10%.

Основными ценообразующими факторами для встроенных помещений производственно-складского назначения являются:

·состояние помещения (внутренняя отделка и техническое состояние, требующие или не требующие дополнительных материальных и временных затрат на ремонт);

·площадь объекта (небольшие по площади производственно-складские помещения более востребованы, срок их экспозиции меньше, а запрашиваемые арендные ставки и цены за них выше, чем за аналогичные, но более крупные объекты);

·высота потолков (помещения с большей высотой потолка более востребованы в связи с их высокой функциональностью);

·занимаемый этаж (более востребованы производственно-складские помещения,

·расположенные на первом этаже, чем аналогичные помещения в подвале и на цокольном этаже, менее востребованы помещения, расположенные на этажах выше первого);

·элементы благоустройства и коммуникации (электроснабжение, отопление,

·водоснабжение, канализация);

·тип входа (отдельный или общий, с улицы или со двора, через проходную);

·обеспечение погрузо-разгрузочных работ (оснащенность грузовыми лифтами, кранами, тельферами, подъездными путями для различных видов транспорта, а также наличие погрузчиков).

В настоящее время в Череповце наибольшим спросом пользуются производственно-складские помещения площадью до 500м2. Стоимость аренды 1м2 составляет от 50руб до 300руб. Арендная ставка по производственно-складским помещениям колеблется от 50руб/м2 до 300руб/м2.В индустриальном районе преобладает наибольшая арендная ставка от 130руб/м2 до 300руб/м2.

2.5 Анализ местоположения участка и окружающей его территории

Торговый центр «Вель» располагается в центральном индустриальном районе города.

5.1 Транспортные потоки и доступность объекта на частном и общественном транспорте

До торгового центра можно добраться на автобусах из разных районов города. Из северного района можно доехать на автобусах №: 3, 7,39; из зашекснинского района можно доехать на автобусе № 7, из зареченского района - на автобусах №: 13,18 и по индустриальному району автобусы №: 38,12,10. Относительно недалеко проходят трамвайные пути, трамваи №: 2,4,8. И так же можно добраться на собственном транспорте, асфальтированная подъездная дорога, парковка по периметру примерно для 15 машин.

5.2 Насыщенность территории объектами торговли и услуг

Индустриальный район насыщен объектами торговли и услуг. Торговые центры: «Интер - сити», «Лимон - сити». Большое количество магазинов.

Торговые центры «Универбыт», «Южок», «Вырастай - ка», «Океан» и городской рынок, располагаются рядом.

2.5.2.1 Насыщенность участка объектами торговли: продовольственными товарами, а так же объектами общественного питания.

В центре города имеется много магазинов с продовольственными товарами и объектов общественного питания, пиццерии «Жар - пицца», «Бон Аппетит», «Дивина», «Иль патио», кафе, столовые, рестораны - «Пень пнём», «Берлога», «Три желания», «Кофе - Макс» и другие.

Сеть магазинов «Вега»

Рядом с торговым центром «Вель» продовольственные магазины: в ТЦ «Океан» супермаркет «Золотой ключик», «Подсолнух», городской рынок.

Объекты общественного питания: Мак - Мастер, кафе-бар-ресторан "Фуд Фэктори", «Винегрет».

Можно сделать вывод, что рядом с ТЦ «Вель» достаточно продовольственных магазинов и объектов общественного питания. В любой момент можно зайти перекусить или купить продукты домой.

2.5.2.2 Насыщенность участка объектами торговли строительными материалами.

Объекты торговли строительными материалами рядом с ТЦ: «Экономстрой». Магазин «Ремонт», «Палитра»

Таких объектов строительных материалов небольшое количество.

2.5.2.3 Насыщенность участка объектами торговли мебелью, товарами для интерьера (в том числе тканями), хозяйственными товарами.

Магазин «Ткани», «Дом мебели», «Дешёвая мебель», «Мебель для вас».

Объекты торговли мебели, товары для интерьера (в том числе ткани), хозяйственными товарами имеются в ТЦ «Универбыт»: магазин мебели, павильон ткани, павильоны с хозтоварами, в ТЦ «Южок» павильон ткани, сеть магазинов хозтоваров - «Чёрный кот».

Участок насыщен данными объектами.

2.5.2.4 Насыщенность участка объектами торговли бытовой техникой, мобильными телефонами и фототоварами.

Офис мобильной связи «Билайн», « Мегафон». Фотография в ТЦ «Универбыт», «Фото за 5 минут», «Фоторама».

В 10 минутах ходьбы находятся офисы мобильной связи: «Банзай», «Теле 2», «МТС», в 15 минутах - магазин бытовой техники «Глобал ТВ», «МБТ» Участок насыщен данными объектами и расстояние более протяжённое до них.

2.5.2.5 Насыщенность участка аптеками и пунктами медицинских услуг.

Аптека через дорогу.

Медпункт, аптечный пункт и стоматология в ТЦ «Универбыт», аптечный пункт на остановке городского рынка. Сеть аптек «Арника», аптеки, оптики.

Детская поликлиника, городская поликлиника № 2.

Достаточное количество данных объектов.

5.2.6 Насыщенность участка объектами торговли одеждой и обувью.

Очень большое количество представителей торговли одежды и обуви в торговых центрах «Универбыт», «Южок», «Океан», «Вель», «Интер - сити», «Лимон - сити», Купеческий,городской рынок. Торговый центр «Авалон», «Belwest», «Ecco». Большое количество магазинов одежды. Район насыщен данными видами объектов.

2.5.2.7 Насыщенность участка объектами торговли спортивными товарами.

Павильоны спортивной одежды в ТЦ «Универбыт», «Южок».

Ближайшие магазины спорттоваров: «STIHL», «СПОРТСТИЛЬ», «Адидас».

Небольшое количество объектов торговли спортивными товарами.

2.5.2.8 Насыщенность участка объектами торговли и услуг для автомобилистов, а также автозаправочными станциями.

Рядом с рассматриваемым участком такие объекты отсутствуют. А вообще в районе имеются магазины для автомобилистов и и автозаправочные станции.

2.5.2.9 Насыщенность участка офисными центрами и банковскими отделениями (офисами).

Хорошая насыщенность данными объектами. Офисный центр в ТЦ «Универбыт» 3-8 этаж. Рядом банки: «Сбербанк», «ВТБ».

2.5.2.10 Прочие магазины на исследуемом участке.

Кроме перечисленных видов объектов, имеются парикмахерские, павильоны косметики, косметические услуги, магазин зоотоваров, отделения почты, шейпинг - клуб «Ника», фитнес - студия «Смайл», танцевальная студия «Юни дэнс», юридические и страховые услуги, турфирмы, ювелирные украшения и часы, рекламные агентство, агентства по трудоустройству, установка окон и натяжных потолков.

5.3 Места отдыха и развлечений. Насыщенность участка объектами развлечений

На данном участке практически нет таких объектов. Имеются только объекты общественного питания, в которых можно посидеть, отдохнуть, расслабиться и насладиться музыкой. Так же в рассматриваемом ТЦ «Вель» имеется детская игровая комната, где могут отдохнуть и поиграть дети, пока родители гуляют по магазину. Плюс тому, что родители больше времени могут уделить покупкам, потому что дети быстро устают и начинают капризничать.

По району есть боулинг «Лимон - сити», «Золотой лев». Клубы: «Жара», «Карусель», «Три икса», «Муха». Камерный театр.

5.4 Крупные строящиеся комплексы, имеющие в составе торговые (офисные) площади

В индустриальном районе, в том числе и на данном участке нет крупных строящихся комплексов. В основном такое строительство идёт на окраинах города, направленное на расширение и развитие других районов города.

5.5 Тенденции развития местности

Череповец по размерам сравнительно небольшой город, но типичным для России его не назовешь. На площади, превышающей 12 тысяч гектаров, проживает 316 тысяч человек. Плотность населения составляет 6,2 человека на 1 квадратный километр. Демографическая ситуация отличается от общероссийской, хотя тенденции совпадают. Доля пенсионеров Череповца ниже, чем во всей республике: если в России их 18,5% среди всего населения, то здесь 14,3%. Это город молодых дееспособных людей. В связи с энергичным промышленным развитием в послевоенное время он рос, прежде всего за счет миграции кадров специалистов машиностроения и химии, а не естественного прироста населения. Неоспоримо: грамотная и квалифицированная рабочая сила одно из важных достоинств Череповца. Структура занятости череповчан также неординарна. Если в целом по стране в сельском хозяйстве трудится 13,3% работающих, то в Череповце 7,5%, в сфере услуг соотношение со ответственно 44 и 29,2%. Что же касается промышленности, то цифры уже иные: 42,7 и 63,3%. Можно сделать вывод, что Череповец быстро развивающийся город. Данная местность может развиваться со сменой арендаторов торговых площадей, развитием развлекательных и объектов для отдыха.

2.6 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

6.1 Анализ эффективности объекта при условии создания торгового комплекса для нескольких арендаторов

Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости отвечает четырем критериям:

Юридическая допустимость.

Физическая осуществимость.

Размеры и параметры торгового центра соответствуют своему назначению. Здание расположено в центре города (индустриальном районе), доступном для жителей Череповца с разных районов, с удобными подъездными путями, значит оно физически осуществимо.

Финансовая обоснованность.

ТЦ «Вель» достаточно популярен среди посетителей, так как в нём находится игровая детская комната, место расположения - центр города, большое количество людей, поэтому центр получает регулярный доход, покрывающий расходы. Поэтому объект недвижимости соответствует финансовой обеспеченности.

Максимальная продуктивность.

Анализируется доходность каждого из юридически допустимых, физически возможных и финансово эффективных вариантов. Максимальная продуктивность представлена в следующих расчётах ниже: расчет наилучшего и наиболее эффективного использования объекта исследования, расчет восстановительной стоимости.

На основе предварительной оценки возможностей функционирования объекта недвижимости были выбраны варианты управления. Варианты управления разрабатываются на 1 год.

вариант использования объекта:

Здание общей площадью 670 кв.м. В здании располагаются торговые помещения на 1 и 2 этажах. Площадь, сдаваемая в аренду на 1 этаже - 285 кв.м. Площадь, сдаваемая в аренду на 2 этаже - 285 кв.м. Общая площадь, сдаваемая в аренду 570 кв.м.

Похожие работы на - Определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости на примере коммерческого объекта

При оценке рыночной стоимости объекта оценки необходимо соблюдать принцип наиболее эффективного использования (НЭИ). Заключение о наиболее эффективном использовании отражает мнение оценщика в отношении использования собственности исходя из анализа состояния рынка. Наиболее эффективное использование -- это наиболее вероятное разумное и законное использование свободной земли или улучшенной собственности, которое физически возможно, юридически разрешено, экономически целесообразно, финансово осуществимо и приводит к наивысшей стоимости объекта недвижимости.

Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о правовом зонировании территорий в соответствии с Градостроительным кодексом, положениями об исторических зонах и законодательством в области окружающей среды, другими законодательными актами.

Физическая осуществимость: использование участка должно быть физически возможным. Варианты использования могут ограничиваться физическими характеристиками участка, такими как размеры, форма участка, протяженность фронтальной границы, топография, почвы, подпочвенный слой, климатические условия.

Финансовая осуществимость: при анализе альтернативных вариантов использования оценщик должен принять во внимание спрос на каждый из вариантов и наличие других конкурирующих участков земли, удобных для подобного использования, которое формирует предложение. Эти факты необходимо взвесить при экономическом анализе. Все физически возможные и юридически разрешенные варианты использования, которые не отвечают экономической целесообразности, отвергаются, а оставшиеся позволяют оценить потенциальный чистый доход.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых вариантов использования будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Таким образом, НЭИ определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:

наибольшая вероятность использования,

физическая возможность,

экономическая оправданность,

соответствие требованиям законодательства,

финансовая осуществимость,

максимальная стоимость.

Несоответствие потенциального варианта использования любому из критериев не позволяет рассматривать его в качестве наиболее эффективного.

Пока стоимость собственности с улучшениями будет больше стоимости участка без улучшений, наиболее эффективным использованием будет использование собственности с улучшениями.

Когда стоимость свободного участка превысит стоимость собственности с улучшениями, наиболее эффективным использованием будет использование земли как будто бы свободной.

Объектом оценки является помещение магазина, находящегося по адресу: г.Самара, ул. Советской Армии, дом 157а.

Объект расположен г. Самара Советский р-н. Среди законодательно разрешенных способов использования земельного участка можно выделить торговое, офисное, складское назначение.

Таблица 6. Анализ наиболее эффективного использования

Учитывая законодательную разрешённость, объемно-планировочные характеристики объекта, а также расположение оцениваемого помещения оценщик пришел к выводу, что наиболее эффективным использованием помещения является использование для размещения торгового помещения:

Доходность от сдачи в аренду

Офисное 230,3 м 2 * 275 руб. * 12 мес. = 759990 руб.

Торговое 230,3м 2 * 800 руб. * 12 мес. = 2210880 руб.

Складское 230,3м 2 * 200 руб. * 12 мес. = 552720 руб.

Вывод о наиболее эффективном варианте использования объекта оценки: законодательная разрешенность, объемно-планировочные решения, анализ ближайшего окружения позволяет сделать вывод о том, что наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта недвижимости будет использование для размещения магазина, либо предприятия офиса (сервиса) .

недвижимость рынок торговый стоимость

Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям - это:

Юридическая допустимость;
. физическая осуществимость;
. финансовая обеспеченность;
. максимальная продуктивность.

Последовательность рассмотрения данных критериев в ходе анализа различных вариантов использования недвижимости для выбора наиболее эффективного обычно соответствует приведенной выше. В первую очередь рассматриваются юридическая допустимость и физическая осуществимость, затем оцениваются финансовая обеспеченность и максимальная продуктивность. Данная последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования, даже при наличии необходимого финансирования, неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.

Юридическая допустимость.

Проверка юридической допустимости каждого рассматриваемого варианта использования осуществляется во всех случаях в первую очередь. Однако не следует смешивать вариант оптимального использования объекта с юридическим требованием использования недвижимости по ее прямому назначению.

Оценщик рассматривает частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство, которые могут конкретные виды потенциального использования. На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды. В течение остаточного срока аренды использование объекта зависит от условий договора аренды. Если наиболее эффективный вариант использования объекта сдерживается наличием договора аренды, это следует отразить в отчете об оценке.

Например, если объект ограничен договором аренды земли, срок которого истекает более чем через 12 лет, то, возможно, нет экономической целесообразности в строительстве нового здания, у которого экономический срок службы составляет 40 лет.

Кроме того, необходимо учитывать возможные ограничения, которые могут быть заложены в договоре о приобретении объектов недвижимости. Данные ограничения могут касаться некоторых направлений использования, конкретизировать расположение зданий на земельном участке, параметры зданий, тип применяемых строительных материалов. Если ограничения по документу о праве собственности вступают в противоречие с более общими юридическими нормами, например строительными нормами и правилами, то обычно в расчет принимается максимальное ограничение.

Строительные нормы и правила могут сдерживать застройку земли наиболее эффективными строениями, если они увеличивают строительные расходы для соблюдения технических нормативов. Это, в конечном счете, препятствует развитию территорий. В некоторых районах строительные нормы и правила используются для снижения уровня нового строительства и ограничения роста. Действующие правила землепользования направлены на охрану окружающей среды. Оценщики должны учитывать нормативы по чистоте воздуха, воды, а также общественное мнение о предполагаемых проектах застройки территорий.

Пример. Строительство зданий определенной этажности, противопожарные разрывы, требования инсоляции.

Законодательно запрещенный на дату оценки вариант использования может рассматриваться на дальнейших этапах анализа только в том случае, если оценщик предполагает внесение в существующие нормы изменений. Однако вероятность изменения законодательства, строительных норм и правил, правил зонирования и т. д. никогда не бывает определенной на 100%.

Физическая осуществимость.

Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости должен опираться на физическую его осуществимость. Критерии физической осуществимости - размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение) - влияют на предполагаемый вариант использования земли. Конечная полезность земельного участка зависит от его размера и формы. Некоторые варианты дают наибольший эффект только на базе использования участка определенного размера. В этом случае необходимо определить возможность расширения имеющегося земельного участка, так как некоторые участки могут не иметь потенциала для увеличения. Форма участков влияет на конечную продуктивность, так как затраты на застройку земельного участка неправильной формы могут быть выше, что в дальнейшем снижает их полезность, по сравнению с участками с ровными сторонами. Аналогично наличие подъездных путей к участку и инженерных коммуникаций увеличивает его конечную продуктивность, поскольку достигается экономия на его освоении. Так, свободная мощность очистных сооружений ограничивает физические размеры предполагаемого варианта эффективной застройки. Топографические или почвенные характеристики земельного участка отражаются на функциональной полезности площадки. Выявленные оценщиком негативные моменты затрудняют ее застройку или увеличивают затраты на освоение. Поскольку все представленные на рынке участки конкурируют друг с другом, оцениваемый участок не может быть непригодным для наиболее эффективного использования, так как уступает другим участкам, типичным для данного района.

В процессе анализа физической осуществимости эффективного варианта использования необходимо рассмотреть состояние зданий и сооружений для определения возможности его дальнейшей эксплуатации на новой основе. Если здания для обеспечения оптимального вида использования необходимо перепланировать, то следует рассчитать необходимые для этого затраты и сопоставить их с итоговой доходностью. Как правило затраты на реконструкцию объекта зависят от физического состояния и местоположения недвижимости.

Финансовая обеспеченность.

Следующий этап отбора видов использования - анализ финансовой обеспеченности. Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении. Если вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превышающую издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого нового вида использования. Оценщик должен сравнить прирост капитала или доход от использования недвижимости с понесенными капитальными расходами. Если доход ниже расходов или превышает их лишь незначительно, такой вид использования признается невыполнимым в финансовом отношении.

Для оценки видов использования, приносящих регулярный доход от эксплуатации, по каждому из них оценщик рассчитывает общий чистый операционный доход, индивидуальную ставку дохода на инвестированный капитал, сумму дохода, относимую к земле. Если чистый доход соответствует необходимой доходности инвестиций и обеспечивает требуемую доходность земельного участка, этот вид использования является выполнимым в финансовом отношении. Очевидно, идентификация видов использования, выполнимых в финансовом отношении, базируется на анализе спроса, предложения и местоположения.

Максимальная продуктивность.

Максимальная продуктивность — это наибольшая стоимость земельного участка как такового, независимо от того, является он свободным (фактически или условно) или застроенным. Таким образом, реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости — земельного участка. Потенциальный вариант наиболее эффективного использования земли отражает долгосрочную, тщательно разработанную и достаточно конкретную программу землепользования, связанную с нормальным сроком эксплуатации зданий и сооружений. Срок эксплуатации зависит от типа здания, качества строительных работ и других факторов.

Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, требуемой рынком для данного вида использования. Однако, в зависимости от выбранного варианта использования недвижимости, метод определения стоимости земли может быть различным. Выбор метода зависит от степени переориентации фактического назначения оцениваемой недвижимости, уровня риска рассматриваемого варианта, требуемой ставки доходности и периода возмещения капитала, сроков реализации предполагаемого варианта использования недвижимости. Вид использования, обеспечивающий наибольшую доходность земли, является наиболее эффективным. В основе всех используемых методов определения стоимости земельного участка с целью выбора наиболее эффективного варианта лежит так называемая техника остатка. Доход от земли рассматривается как остаток между совокупным доходом, генерируемым недвижимостью, и теми суммами дохода, которые обеспечиваются привлечением рабочей силы, капитала, основных средств (функционирующих зданий и сооружений). Стоимость земельного участка, в свою очередь, представляет разницу между суммарной стоимостью всего объекта недвижимости и остаточной стоимостью строений либо затратами на их возведение.

Способ наилучшего использования недвижимости может либо достигаться на основе уже существующих строений, либо предполагать сооружение принципиально новых улучшений, что требует рассмотрения земельного участка как свободного. Исходя из этого оценщики применяют при анализе наилучшего использования недвижимости два приема:

Наиболее эффективное использование участка как незастроенного;
. наиболее эффективное использование участка как застроенного.

Существуют следующие основные причины для определения наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной:

1. Выделение в стоимости недвижимости стоимости только земельного участка.
2. Использование метода сопоставимых продаж для оценки застроенной земли.
3. Расчет потери в стоимости из-за внешнего устаревания.
4. Оценка реальной стоимости земли в составе объекта недвижимости, который является неоптимальным для данного участка.

Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка делают по двум причинам:

1. Идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал.
2. Выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения с сопоставимым уровнем эффективности использования.

Рассмотрим различие между наиболее эффективным использованием участка без строений и объекта недвижимости со строениями на примере недвижимости производственного назначения, имеющей токсичные выбросы. Район, в котором расположен анализируемый объект, по своим природным характеристикам осваивается как пригородный жилой массив. Максимальная эффективность использования участка без строений, с наибольшей вероятностью, будет основана на использовании под жилой коттедж. В данном случае возникнут затраты на снос и утилизацию имеющегося объекта. На практике потенциальный владелец собственности будет осуществлять перезастройку участка только в том случае, если остаточная стоимость построек невелика.

В зависимости от того насколько близким по времени к дате оценки находится выбранный вариант использования, требующий нового строения, существующий вид использования может рассматриваться как промежуточный. Так, если по плану расширения городских земель коттеджное строительство достигнет анализируемого земельного участка через пять лет, а срок, необходимый для сноса существующих строений и сооружения нового коттеджа - один год, четырехлетнее функционирование существующей производственной недвижимости рассматривается как промежуточное использование. Однако, если конкурентоспособный уровень спроса выше для производственного использования, то, вероятно, наиболее эффективным использованием этого объекта недвижимости может быть сохранение существующего использования с проведением необходимых природоохранных работ, требующих соответствующих затрат.

Теория оценки недвижимости требует анализа участка земли исходя из допущения, что на нем нет строений, даже если площадка застроена, для определения, насколько востребовано текущее использование, следует ли его продолжить или заменить.

Прием определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости как незастроенного земельного участка базируется на допущении, что она не имеет строений, либо может быть освобождена от строений в результате их сноса. В итоге определяются стоимость земли на основе выбора возможных вариантов использования, обеспечивающих доходность недвижимости, и подбора параметров объектов недвижимости в соответствии с конкретным назначением.

Вариант использования участка земли как незастроенного имеет две основные разновидности:

1. Использование участка земли для спекуляции, т. е. для продажи его без улучшений инвестору, который впоследствии в соответствии с требованиями рынка или собственными предпочтениями проведет его застройку. Данный вариант применим в случае, когда рынки недвижимости перенасыщены.

2. Застройка земельного участка новыми зданиями и сооружениями, в том числе:

Застройка без промежуточного использования, если рассматривается вариант нового использования, принимаемый рынком на дату анализа;
- застройка с промежуточным использованием предполагает временное сохранение существующего варианта использования, до того момента как новый вариант будет востребован рынком, исходя из прогноза рыночной ситуации;
- разделение или объединение земельного участка для достижения наиболее эффективного использования;
- застройка участка новыми строениями, аналогичными по назначению и физическим параметрам существующему объекту.

Наиболее распространенной ситуацией оценки недвижимости на основе незастроенного участка является его условная незастроенность. Это связано с тем, что на анализируемом участке имеется здание, которое влияет на стоимость объекта. В этом случае выбор варианта наиболее эффективного использования участка как незастроенного принимает форму инвестиционного проектирования на стадии принятия решения.

В этом случае оценщику необходимо ответить на ряд вопросов:

1. Как можно использовать земельный участок, если он фактически не застроен или может быть освобожден от существующих построек?
2. Какой тип здания или других строений, обеспечивающих выбранный вариант использования, можно построить на данной земле исходя из ее физических и прочих характеристик и в какие сроки?
3. Следует ли рассматривать существующий вид использования в качестве промежуточного?

Например, если для достижения наиболее эффективного использования земли необходимо провести строительные работы, то оценщику следует определить:

Затраты на снос существующих строений;
- вид наиболее эффективного направления использования объекта недвижимости (офис, гостиница, склад и т.д.), соответствующий текущим рыночным стандартам и включающий элементы по наиболее приемлемым ценам;
- характеристики оптимальных строений, которые должны быть возведены для максимального использования потенциальных характеристик участка (этажность, оптимальная площадь функционального подразделения, число данных подразделений и др.);
- уровень арендной платы и эксплуатационных расходов;
- стоимость сооружаемых зданий с учетом затрат на финансирование.

Прием наиболее эффективного использования земельного участка как застроенного предполагает сохранение на анализируемом участке существующих строений. Вариант использования участка земли как застроенного имеет две основные разновидности:

1. сохранение существующего назначения оцениваемой недвижимости;
2. изменение существующего назначения оцениваемой недвижимости.

В обоих случаях рассматриваются необходимость и возможность:

Сохранения существующего объема и качества предоставляемых недвижимостью услуг;
. проведения строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок арендной платы;
. проведения строительных работ по расширению площадей за счет дополнительной пристройки или возведению дополнительных этажей;
. уменьшения существующих площадей за счет частичного сноса.

Оценщик, сравнивая существующий вариант использования расположенных на земельном участке построек с оптимальным вариантом здания, должен получить ответ на следующие вопросы:

1. Целесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его нынешнем состоянии?
2. Какой вариант перестройки здания выбрать: реконструкцию, расширение, частичный снос?
3. Каким образом и в какие сроки окупятся расходы?

Наиболее оптимальный вариант использования строений обеспечит максимальную стоимость инвестиционно привлекательной недвижимости с учетом ставки доходности, определяемой в соответствии с риском выбранного варианта. Совершенно очевидно, что риски сохранения существующего способа использования недвижимости и различных вариантов перестройки будут неодинаковы. В оценочном отчете необходимо отделить наиболее эффективное использование участка как незастроенного от наиболее эффективного использования участка как застроенного. Отчет об оценке должен четко идентифицировать, объяснять и обосновывать цель и заключение по каждому виду использования.

Поиск решения этой проблемы - в ответах на два вопроса:

Насколько рынок готов принять (поддержать) планируемый вариант использования;
- каковы затраты и финансовая обоснованность застройки. Один из путей ответа - анализ НЭИ земли.

Из всех факторов, влияющих на , суждение о наиболее эффективном использовании объекта недвижимости является важнейшим. Это суждение основывается на всеобъемлющем анализе района, микрорайона, участка и вариантов его застройки.

Весь процесс оценки рыночной стоимости объекта недвижимости затем строится на предположении о наиболее эффективном использовании. Этот анализ становится сердцем проблемы оценки, требует времени, усилий и применения профессиональных навыков оценщика.

Необходимость и суть анализа НЭИ

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификацию востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном варианте использования может быть сделан только после расчета стоимости.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости определяется принципом НЭИ и представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования являются, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.

Рыночные факторы, используемые для формулирования вывода о наиболее эффективном использовании недвижимости на дату оценки, рассматриваются в общем массиве данных, собираемых и анализируемых для определения стоимости объекта. Следовательно, выявление наиболее эффективного использования для конкретного объекта недвижимости можно квалифицировать как основу расчета его рыночной стоимости.

Если оцениваемая недвижимость предполагает последующее личное использование или сдачу в аренду, то их основная мотивация при расчете стоимости будет сведена к получаемым потребительским качествам объекта (доход, престиж, уединенность и т.д.). Инвестиционная мотивация помимо величины получаемого дохода и накопления капитала учитывает такие параметры, как налоговые льготы, осуществимость проекта.

Обычно анализ наиболее эффективного использования проводится по нескольким альтернативным вариантам и включает следующие направления:

Рыночный анализ;
- анализ реализуемости каждого варианта;
- разработку детального плана реализации каждого варианта.

Рыночный анализ предполагает определение спроса на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы и т.д. по каждому варианту. Оптимальное сочетание факторов, приводящее к наибольшей стоимости, и есть наиболее эффективное использование.

Анализ реализуемости (осуществимости) предполагает расчет базовых составляющих стоимости - потока доходов и ставок капитализации для определения стоимости с учетом переменных параметров каждого юридически обоснованного и физически осуществимого варианта.

Анализ наиболее эффективного использования предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрением конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта, и предусматривает сопоставление всех возможных вариантов застройки участка. Для каждого варианта рассчитывается остаточная стоимость земли (участка).

Самая высокая остаточная стоимость земли соответствует варианту ее наиболее эффективного использования.

Заказчик может особо оговорить свою заинтересованность в полномасштабном исследовании наиболее эффективного использования оцениваемого объекта.

Факторы, определяющие НЭИ

1. Потенциал местоположения. В связи с уникальностью и неизменностью топографического положения участка земли местоположение - основной фактор, определяющий его стоимость. В США оценщики говорят: существует три главных фактора, влияющие на стоимость объекта недвижимости, - это местоположение, местоположение и местоположение. Выявить то использование участка, которое наиболее выгодно, - для оценщика ответственная задача.

В определении местоположения участка следует рассматривать:

Как он соотносится с преобладающим в определенном районе типом землепользования;
- его доступность.

Потенциал местоположения одного и того же участка в зависимости от варианта землепользования может быть как высоким, так и достаточно низким.

2. Ресурсное качество участка. Исследование этого вопроса позволяет определить потенциал физических качеств территории, т.е., тех возможностей, которые могут быть реализованы при застройке участка. Ресурсное качество участка может позволить оценщику рекомендовать построить на нем десятиэтажный пятизвездочный отель, складской комплекс или предприятие по переработке мусора. Для принятия решения оценщик должен выяснить все ограничения на различные варианты застройки, связанные как с топографией и составом почв (подверженность затоплению, уровень грунтовых вод и т.д.), так и с зонированием и местными ограничениями. Ресурсное качество участка, его ресурсный потенциал зависит и от прилегающих землепользовании, перспектив региона и микрорайона. Зависит это, конечно, и от ситуации в стране - ситуация и перспективы ее развития могут побудить оценщика в качестве оптимального использования участка порекомендовать построить бункер, выдерживающий прямое попадание атомной бомбы, а не стеклянно-алюминиевый пятизвездочный отель.

3. Рыночный спрос. Для выработки концепции наиболее эффективного использования важнейшим является анализ рыночного поведения. Рынок, соединяя спрос и предложение, создает рыночную стоимость. Когда задачей оценки выступает определение рыночной стоимости, анализ НЭИ позволяет выявить наиболее выгодное и наиболее конкурентоспособное использование оцениваемого объекта.

Кроме рассмотрения очевидных общих вопросов спроса - предложения на рынке определяется целевой рынок, те пользователи, которые могут купить или арендовать эту недвижимость.

Рассматривается инфраструктура самого земельного участка и прилегающих к нему районов (степень развития дорожной сети, интенсивность транспортных и пешеходных потоков, наличие железнодорожных и подъездных путей, удаленность от торговых центров) для, изучения экономического местоположения участка - его ситуса. В это понятие входит также анализ демографической ситуации в районе, в котором расположен земельный участок (возрастной состав населения, его платежеспособность), возможные конкуренты и конкурирующие объекты и т.п. В ходе анализа выявляются и оцениваются их удобства и другие характеристики. Конкурирующие объекты увеличивают предложение и способны отвлечь на себя часть спроса. Кроме того, важно выявить строящиеся и проектируемые конкурирующие объекты, которые будут соперничать с оцениваемым объектом в будущем.

После определения целевого рынка анализ ситуса позволяет выявить дополнительные удобства, которые способны обеспечить конкурентный дифференциал между оцениваемым объектом и теми, что предлагаются на рынке недвижимости. Конкурентный дифференциал - это то дополнительное качество, которое дает объекту сравнительное преимущество. («А из нашего окна площадь Красная видна! А из вашего окошка только улица немножко...») В качестве конкурентного дифференциала жилого объекта могут выступать сауна, кладовки, мастерские, спортзал, гараж в цокольном этаже, солярий на крыше, камины в квартирах, лоджии, живописный вид из окон, охраняемая автостоянка и т.д.

Таким образом, на основе анализа рынка определяются:

А) целевой рынок (потенциальные пользователи);
б) имеющиеся конкурирующие объекты;
в) строящиеся и проектируемые конкурирующие объекты;
г) конкурентный дифференциал.

4. Технологическая и финансовая обоснованность. Технологическая обоснованность застройки земельного участка заключается в ответе на вопрос, возможно ли осуществить планируемый вариант строительства в заданные сроки при соответствующем графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ (СМР). Ограничительными условиями проекта являются численность необходимых квалифицированных рабочих кадров и управляющих, обеспеченность стройматериалами и оборудованием, а также нормативы техники безопасности при ведении СМР, противопожарной безопасности, санэпиднадзора и т.д.

Таким образом, должен быть решен вопрос достаточности и доступности финансовых, временных, трудовых и прочих привлекаемых ресурсов. Недостаточная квалификация строительных рабочих, отсутствие или неоправданно завышенная цена необходимых отделочных материалов, невозможность организации требуемого потока платежей (кредитной линии) и т.д., - все это может стать причиной технологической несостоятельности проекта конкретной застройки.

Разумеется, и сам проект может быть нереальным - будь то Вавилонская башня или Дворец Советов СССР (имеются в виду конкурсные проекты 1931-1932 гг. и подготовка котлована).

При рассмотрении предполагаемого проекта инвестирования по рассматриваемому варианту использования финансовая обоснованность - один из основных факторов реализации принципа НЭИ земельного участка. На этой стадии решаются задачи финансирования проекта в недвижимость, определяются денежные потоки и ставки дисконта, удовлетворяющие требованиям инвестора. Особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, затратам на эксплуатацию оборудования, платежам по обслуживанию долга, выручке от продажи объекта и рефинансированию денежных средств.

Таким образом, при принятии решения о НЭИ объекта необходимо проанализировать следующие основные факторы:

1) потенциал местоположения;
2) ресурсное качество участка;
3) рыночный спрос;
4) технологическая и финансовая обоснованность.

Первые два фактора ориентированы на землю, а два последних - на улучшения.

Критерии НЭИ

Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям:

1) юридической допустимости;
2) физической осуществимости;
3) финансовой обоснованности;
4) максимальной продуктивности.

Последовательность рассмотрения этих критериев в ходе анализа различных вариантов использования недвижимости в российской оценочной практике обычно соответствует приведенной выше. Такая последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования даже при наличии необходимого финансирования неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.

Юридическая допустимость

Правовая обоснованность застройки земельного участка заключается в его экспертизе с точки зрения действующего законодательства, градостроительных нормативов (зонирования, охраны окружающей среды, охраны исторических зданий, памятников, пожаробезопасности, энергопотребления и т.п.), перспективных решений по районной планировке участка, ограничений местной администрации и требований местного населения. Оценщик рассматривает также экологическое законодательство, строительные нормы и правила, частные ограничения.

На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды. В течение остаточного срока аренды использование объекта зависит от условий договора аренды. Если наиболее эффективный вариант использования объекта сдерживается наличием договора аренды, то этот фактор следует отразить в отчете об оценке. Например, если объект ограничен договором аренды земли, срок которого истекает более чем через 12 лет, то, возможно, нет экономической целесообразности в строительстве нового здания, у которого экономический срок службы составляет 40 лет.

Кроме того, необходимо учитывать возможные ограничения, которые могут быть заложены в договоре о приобретении объектов недвижимости. Ограничения могут касаться некоторых направлений использования, конкретизировать расположение зданий на земельном участке, параметры зданий, тип применяемых строительных материалов. Если ограничения по документу о праве собственности вступают в противоречие с более общими юридическими нормами, например строительными нормами и правилами, то обычно в расчет принимается наиболее сильное правовое ограничение.

Строительные нормы и правила могут сдерживать застройку наиболее эффективными строениями, увеличивая строительные расходы на соблюдение технических нормативов. Это, в конечном счете препятствует развитию территорий. В некоторых районах строительные нормы и правила используются для снижения уровня нового строительства и ограничения роста.

Оценщик должен ознакомиться со всеми ограничениями, связанными с зонированием территории, на которой расположен объект (по типу застройки, ее плотности, высоте зданий и сооружений; охране памятников истории и архитектуры; разрешенным стройматериалам и технологиям и т.д.).

Действующие правила землепользования направлены на охрану окружающей среды. Оценщики должны учитывать нормативы по чистоте воздуха, воды, а также общественное мнение относительно предполагаемых проектов застройки территорий. Например, по строительству зданий определенной этажности, противопожарным разрывам. Требованиям инсоляции.

Возможны ситуации, когда действующие ограничения не позволяют реализовать то использование, которое, по расчетам оценщика, будет оптимальным. Но у оценщика могут быть достаточные основания рассчитывать на внесение в нормативные акты изменений, которые допустят вариант, признанный им оптимальным.

Обосновав разумность и вероятность этих изменений, оценщик вправе включить в отчет этот условный вариант оптимального использования. Например:

А) предположение о переводе земель сельскохозяйственного назначения под жилую застройку;
б) предположение о включении в перспективе домов памятников в рыночный оборот и т.д.

Однако возможность изменения законодательства, строительных норм и правил, правил зонирования никогда не бывает полностью определенной.

Физическая осуществимость

Физические, грунтовые и ландшафтные возможности являются важными факторами для анализа НЭИ земельного участка. Для новой застройки определяются размер, форма и его естественные особенности, растительность, проводятся топографические съемки, измеряется глубина залегания вод. Для старых мест застройки такая информация обычно уже имеется и ее надо найти. Эти данные необходимы, чтобы решить, здание какого назначения, этажности и размеров можно построить на конкретном земельном участке. Пренебрежение этим анализом чревато обрушениями конструкций и техногенными катастрофами.

Размеры участка, его формы (непрямоугольный дороже разрабатывать и неудобнее использовать), фронтальность и глубина, доступ и другие факторы должны быть благоприятны для застройки. Например, если встроенное помещение 10 х 50 м используется под магазин, на его рыночную стоимость будет влиять расположение по фронту - сколько - 10 или 50 м приходится на витринную часть, мимо которой движется поток пешеходов - потенциальных покупателей.

Таким образом, конечная полезность земельного участка зависит от его размера и формы. Некоторые варианты дают наибольший эффект только при использовании участка определенного размера. В этом случае необходимо определить возможность расширения имеющегося земельного участка. Форма участка влияет на конечную продуктивность, так как затраты на застройку земельного участка неправильной формы могут быть выше, что в дальнейшем снижает их полезность по сравнению с другими участками.

То же касается доступа к объекту. Наличие подъездных путей к участку и инженерных коммуникаций увеличивает его конечную продуктивность, поскольку достигается экономия средств на его освоение. Например, имеющаяся в наличии мощность очистных сооружений ограничивает физические размеры предполагаемого варианта эффективной застройки.

На физическую осуществимость проекта влияют и состояние почв, и опасность стихийных бедствий (землетрясений, подтоплений, паводков, наводнений и т.п.). Известное решение «здесь будет город заложен назло надменному соседу» было политическим, волюнтаристским и имело очевидные недостатки - подверженность территории наводнениям, состояние почв не позволяет считать славное деяние Петра примером безупречного умозаключения по критерию «физическая возможность».

Таким образом, топографические или почвенные характеристики земельного участка отражаются на функциональной полезности площадки. При анализе варианта использования участка следует рассмотреть различные неудобства и негативные моменты, сопутствующие этому варианту, и нанести их на карту схему участка. К числу таких моментов могут относиться факты экологического неблагополучия (токсического загрязнения) в регионе.

Некоторые участки достигают своего наилучшего использования только в соединении с соседними; оценщик должен это выявить и рассчитать. Например, пригородный участок в 6 соток в особо престижном месте, возможно, достигнет наибольшей рыночной стоимости, если будет сблокирован с соседними и использован под строительство трехэтажного особняка, которому явно «тесно» на 6 сотках, которым скорее соответствует щитовой садовый домик. В принципах оценки недвижимости эта ситуация описывается принципами сбалансированности и экономического размера. Сбалансированность задает оптимальные для определенного вида землепользования величины факторов производства, которые в сочетании максимизируют стоимость земли; экономический размер определяет то количество земли, которое необходимо для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в этом месте.

В процессе анализа физической осуществимости эффективного варианта использования необходимо рассмотреть состояние зданий и сооружений для определения возможности их дальнейшей эксплуатации на новой основе. Если здания для обеспечения оптимального вида использования необходимо перепланировать, то следует рассчитать необходимые для этого затраты и сопоставить с итоговой доходностью. Как правило, затраты на реконструкцию объекта зависят от физического состояния и местоположения недвижимости.

Информацию о земельном участке можно получить в городских и районных земельных комитетах и комиссиях, а также в БТИ и оценочных фирмах. В настоящее время эта информация систематизируется и начато формирование государственного кадастра недвижимости Российской Федерации, рассматривающего земельный участок и его улучшения как единый объект недвижимости.

Финансовая обоснованность

Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и Требуемую схему возврата капитала Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении.

Проведенный анализ возможностей рынка принять определенный вариант использования земельного участка позволит определить, насколько тот или иной вариант его использования «разумно вписывается» в характер спроса и предложения на рынке. Выявленные оценщиком на предыдущем этапе негативные моменты затрудняют застройку участка или увеличивают затраты на освоение.

Поскольку все представленные на рынке участки конкурируют друг с другом, то оцениваемый участок может быть непригодным для наиболее эффективного использования, если уступает другим участкам, типичным для определенного района.

Если вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превышающую издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого вида использования. Оценщик должен сравнить прирост капитала или доход от использования недвижимости с понесенными капитальными расходами. Если доход ниже расходов или превышает их лишь незначительно, то такой вид использования признается невыполнимым в финансовом отношении.

Для оценки видов использования, приносящих регулярный доход от эксплуатации, по каждому из них оценщик рассчитывает общий чистый операционный доход, индивидуальную ставку дохода на инвестированный капитал, сумму дохода, относимую к земле. Если чистый доход соответствует необходимой доходности инвестиций и обеспечивает требуемую доходность земельного участка, то этот вид использования является выполнимым в финансовом отношении.

Все юридически правомочные и физически возможные варианты использования, при которых отдача больше затрат, считаются экономически допустимыми.

Однако в связи с тем, что рыночные условия меняются, экономически оправданное использование может стать неоправданным в будущем, и наоборот.

Максимальная продуктивность

Потенциальный вариант наиболее эффективного использования земли отражает долгосрочную, тщательно разработанную и достаточно конкретную программу землепользования, связанную с нормальным сроком эксплуатации зданий и сооружений. Срок эксплуатации зависит от типа здания, качества строительных работ и других факторов.

Максимальная продуктивность земельного участка определяется в соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, требуемой рынком для этого вида использования. Однако в зависимости от выбранного варианта использования недвижимости метод определения стоимости земли может быть различным. Выбор метода зависит от степени переориентации фактического назначения оцениваемой недвижимости, уровня риска рассматриваемого варианта, требуемой ставки доходности и периода возмещения капитала, сроков реализации предполагаемого варианта использования недвижимости.

А следует ли из анализа НЭИ, что оно будет наиболее прибыльным из всех возможных вариантов функционирования объекта? Из юридически правомочных, физически возможных и экономически оправданных вариантов анализ НЭИ требует выбрать тот, который при прочих равных способен принести оцениваемому участку наибольший чистый доход или наибольшую остаточную стоимость земли.

Хотя оцениваемый объект может больше всего подходить для какого-то определенного варианта использования, оценщик должен тщательно проанализировать рыночные тенденции конкурирующих объектов - как действующих, так и перспективных. И здесь важно правильно рассчитать отдачу на вложенный капитал с определением рисковых коэффициентов, используемых при капитализации финансовых потоков.

Принятый вариант должен быть детализирован. Не просто жилой дом или офисное здание, а если офисное здание, то сколько этажей? Сколько офисных помещений, какой площади? Какая внутренняя отделка, какое оборудование? Какими должны быть арендные платежи, операционные расходы? Какова стоимость строительства? То есть должна быть определена Четкая адресность конкретному сегменту рынка.

Если НЭИ рассчитывается, например, для 30-летнего здания, используемого как гостиница, то для выявления использования, приносящего максимальный доход, нужно проработать различные варианты и решить вопросы о возможном сносе здания или его дальнейшем использовании по назначению, перестройке, надстройке, возведении пристройки, частичном сносе, перепрофилировании, изменении характера или интенсивности использования. Сократить ли убыточный ресторан до размеров кафетерия-бара? Продать (или купить) прилежащий паркинг?

На практике исследование НЭИ земельного участка состоит из сопоставления различных вариантов его освоения и выбора оптимального из них, т.е. представляет собой сравнительный анализ эффективности нескольких гипотетических инвестиционных проектов менеджмента, что является весьма трудоемким и ответственным этапом процесса оценки рыночной стоимости недвижимости.