Za određivanje katastarske vrijednosti, u većini slučajeva, koristi se masovna metoda korištenjem specifičnog indikatora katastarske vrijednosti (UPKS). Visina poreza na nekretnine, koja između ostalog uključuje i zemljišne parcele i stanove, zavisi od njihove katastarske vrijednosti. Postupak izračunavanja ovog pokazatelja reguliran je zakonodavstvom Ruske Federacije.

Masovna procena katastarske vrednosti korišćenjem UPKS

Regulatornim odredbama Ruske Federacije utvrđeno je da se katastarska vrijednost (CV) objekata obračunava uglavnom za porezne svrhe na osnovu analize informacija o ekonomskim svojstvima predmeta istraživanja. Nakon primjene metoda vrednovanja, otkriva se cijena po kojoj se objekat može nabaviti u datom trenutku u trenutnim tržišnim uslovima za odgovarajuću dozvoljenu upotrebu.

Za nekretnine sa sličnim karakteristikama, CV se izračunava metodom mase. Takvi objekti se kombinuju u pojedinačne grupe vrednovanja, uz odobrenje jedne formule vrednovanja. Dalje, nakon zamjene značajnih pokazatelja koji utiču na cijenu, izračunava se specifičan pokazatelj katastarske vrijednosti po jedinici mjere, obično površine. Dakle, UPKS je jedinstvena kotacija objekata u okviru grupe za procenu.

Za određivanje katastarske vrijednosti metodom masovne procjene, UPKS se množi sa površinom nepokretnog objekta. Ukoliko je formiranje jedinstvene grupe za procenu nemoguće zbog nedostatka tržišnih informacija, vrši se individualni obračun biografije.

Primjena specifičnog pokazatelja katastarske vrijednosti

Proračun katastarske vrijednosti korištenjem UPKS-a odnosi se na metode masovne procjene sa uporednim pristupom. Jedinična mjera se koristi kada regresijsko, generičko ili individualno modeliranje nije prikladno ili praktično. Ova metoda uključuje izgradnju statističkih modela zasnovanih na faktorima cijena. Identifikuje ih procjenitelj budžetske organizacije koja po zakonu ima pravo na takve radnje.

Faze obračuna CF objekta nekretnine pomoću UPKS-a:

1. Analiza lokacije po sastavu Ruske Federacije, opština, naselje, katastarska četvrt.
2. Formiranje evaluacijske grupe sa sličnim objektima.
3. Izračunavanje prosječne vrijednosti AUC-a u zavisnosti od faktora cijene po jedinici značajnih karakteristika za evaluacijsku grupu.
4. Proračun katastarske vrijednosti: množenjem dobijenog pokazatelja i vrijednosti značajnih karakteristika.

Sastav faktora cene u formuli za izračunavanje specifičnog pokazatelja katastarske vrednosti utvrđuje se po diskrecionom pravu procenitelja. Na njih upućuje karakteristike objekta koje, po njegovom mišljenju, utiču na tržišnu vrijednost. To mogu biti kvantitativni i kvalitativni parametri, uključujući pogodnost lokacije, udaljenosti do infrastrukturnih elemenata, dostupnost inženjerskih mreža.

Obračun UPKS-a za zemljišnu parcelu

Najtraženiji je način izračunavanja katastarske vrijednosti korištenjem specifičnog indikatora za izračunavanje oporezive osnovice zemljišnih parcela. Metodološkim odredbama Ministarstva ekonomskog razvoja broj 226 od 12.05.2017. godine regulisana je procedura za uspostavljanje CA za ove objekte:

1. Zemljišne parcele (LL) su kombinovane u jedinstvene grupe za procenu u okviru konstitutivnog entiteta Ruske Federacije.
2. UPKS se obračunava za svaku grupu.
3. COP se izračunava za svaki objekat.

Parcele su grupisane na osnovu identiteta faktora cena. Ako su ti parametri slični, odvojene grupe se kombinuju. Izdvojene su parcele koje čine sljedeće:

• državna udruženja;
• udruženja baštovana i baštovana sa dozvoljenom gradnjom;
• privatne farme sa dozvoljenom gradnjom;
• stambene zgrade (ZhD) individualnog razvoja;
• Željeznica blokirana;
• Željeznica srednje gradnje;
• Željeznička višestambena višeetažna;
• Ostale višestambene željeznice.

Koraci za određivanje UPKS-a nakon grupiranja:

1. Identifikacija faktora cijena za svaku grupu.
2. Dodjela standarda - odjeljak sa tipičnim karakteristikama.
3. Kreiranje podgrupa od referentnih dijagrama sa sličnim parametrima.
4. Prikupljanje i analiza tržišnih informacija za podgrupe.
5. Statističko modeliranje, otkrivanje zavisnosti tržišne cijene od faktora cijena.
6. Formiranje formule za obračun UPKS po jedinici površine.
7. Proračun PCOS-a za standard.
8. Obračun katastarske vrijednosti za sve parcele grupe sa standardom množenjem CCA sa površinom.

Reducirajući faktori korekcije mogu se dodati formuli za izračunavanje COP-a za zemljišne parcele u prisustvu posebnih karakteristika, kao što su blizina sanitarne zaštite, poplavna zona.

Da li je moguće osporiti vrijednost UPKS-a?

Izračun specifičnog pokazatelja katastarske vrijednosti vrši se na osnovu objektivnih faktora, ali zbog upotrebe generaliziranih statističkih metoda za njihovu obradu i subjektivnosti izbora, dobivene vrijednosti mogu premašiti dozvoljene. Kao rezultat toga, obračunati porez na imovinu može uzrokovati neslaganje vlasnika.

Za vlasnike nekretnina koji su primili još jedan nalog za plaćanje, gdje iznos poreza očito ne odgovara procijenjenom, preporučujemo korištenje našeg besplatnog servisa "KTOTAM.PRO" u početnoj fazi za brzo online određivanje katastarske vrijednosti. Nakon unosa podataka o objektu u formular, dovoljno je navesti njegovu detaljnu adresu - kako biste saznali veličinu oporezive osnovice. Služba odmah izdaje i informacije o susjednim objektima. Možete dobiti informacije o stanu ili zemljištu u bilo kojoj regiji Ruske Federacije.

Dalje, iznos katastarske vrijednosti se može osporiti. Ali za to ćete se morati obratiti sudu ili komisiji za rješavanje sporova na osnovu rezultata odluke Ustavnog suda. Tužilac će tu morati da dokaže da su radnje vrednovanja sprovedene na osnovu nepouzdanih podataka ili da nisu primenjeni postojeći redukcijski korektivni faktori.

Postupak utvrđivanja katastarske vrijednosti dovoljno detaljno uređeno važećim zakonodavstvom, a njegova suština je u sljedećem.

Organi izvršne vlasti konstitutivnih entiteta Ruske Federacije odlučuju da provedu državnu katastarsku procjenu zemljišnih parcela, koja se mora provoditi najmanje jednom u 5 godina.

Ured Rosreestra u relevantnom subjektu Ruske Federacije priprema spiskove (liste) svih zemljišnih parcela koje se nalaze na teritoriji subjekta i podliježu katastarskoj procjeni.

Nakon sastavljanja lista (listova) zemljišnih parcela, vrši se njihova katastarska procjena.

Katastarska procjena zemljišnih parcela zasniva se na principu njihove klasifikacije prema namjeni i vrsti funkcionalne namjene.

Sve zemljišne parcele kao dio zemljišta naselja, u skladu sa važećom zakonskom regulativom, podijeljene su na 17 vrsta dozvoljene upotrebe.

Kao dio naselja, sva zemljišta su podijeljena na administrativno-teritorijalne jedinice (za Moskvu su to administrativni okrugi), a unutar takvih jedinica dodjeljuju se odgovarajuće katastarske četvrti u zavisnosti od veličine i specifičnosti odgovarajuće teritorijalne jedinice (npr. , u Centralnom administrativnom okrugu Moskve, 305 katastarskih četvrti).

Jedinica mjere za koju se vezuje utvrđivanje katastarske vrijednosti svake pojedine parcele je specifični pokazatelj katastarske vrijednosti 1 kvadratnog metra.

Ovaj indikator se utvrđuje za svaki katastarski kvart u kontekstu svake posebne vrste dozvoljene upotrebe. Odnosno, u odnosu na zemljišta naselja, jedinična katastarska vrijednost utvrđuje se za 17 dozvoljenih vrsta dozvoljene upotrebe u odnosu na svaki katastarski kvart.

Katastarska vrijednost pojedine zemljišne parcele utvrđuje se množenjem specifičnog pokazatelja katastarske vrijednosti odobrene za ovu vrstu dozvoljene upotrebe zemljišnih parcela u odnosu na katastarsku četvrt u kojoj se parcela nalazi po površini.

Istovremeno, ako je za zemljišnu parcelu utvrđeno više vrsta dozvoljene upotrebe, tada se za utvrđivanje njene katastarske vrijednosti odabire onaj specifični pokazatelj čija je vrijednost veća.

Iz navedenog slijedi da su glavni faktori koji utiču na katastarsku vrijednost određene zemljišne parcele:

• njegovu vrstu dozvoljene upotrebe utvrđeno na način propisan zakonom;
• veličina specifičnog indikatora katastarske vrijednosti definisano za određenu vrstu dozvoljene upotrebe u odnosu na katastarski kvart.

Vrsta dozvoljene upotrebe zemljišne parcele utvrđuje se aktima državnih organa, lokalne samouprave (nalozi o davanju zemljišta, ugovori o zakupu i kupoprodaji, akti o izboru zemljišne parcele i dr.). Istovremeno, dodjeljivanje zemljišne parcele navedenim aktima određenoj vrsti dozvoljene upotrebe podliježe sljedećim pravilima.

Ako se na zemljišnoj parceli nalaze objekti nepokretnosti podignuti po utvrđenom postupku, onda dozvoljena upotreba zemljišne parcele mora odgovarati funkcionalnoj namjeni ovog objekta.

Funkcionalna namjena objekta, pak, određena je upisom u dokumentaciju tehničkog inventara i mora odgovarati namjeni koja je naznačena prilikom puštanja objekta u funkciju.

Tako, na primjer, ako se zgrada nalazi na zemljišnoj parceli, u čijem je tehničkom pasošu naznačena funkcionalna namjena "Ured", tada će lokacija biti dodijeljena grupi br. 7 - Zemljišne parcele namijenjene za smještaj poslovnih zgrada za poslovne i komercijalne svrhe.

Istovremeno, ako se na zemljišnoj parceli istovremeno nalaze poslovni i proizvodni objekti, tada se za zemljišnu parcelu mogu istovremeno uspostaviti dvije vrste dozvoljene upotrebe: „za postavljanje poslovnih zgrada u poslovne i komercijalne svrhe“ i „ za postavljanje industrijskih i administrativnih objekata”.

Ukoliko zemljišna parcela nije izgrađena, za nju se može uspostaviti bilo koja od 17 predviđenih vrsta dozvoljene upotrebe, u skladu sa zahtjevima urbanističkog uređenja i normi i pravila sanitarne zaštite. Na primjer, ako se novoformirana zemljišna parcela nalazi u zoni sanitarne zaštite, tada se za nju ne može utvrditi vrsta dozvoljene upotrebe „za stambenu izgradnju“.

Treba napomenuti da nakon usvajanja Pravila za korišćenje i uređenje zemljišta (koji se donose u nizu gradova, uključujući Sankt Peterburg i Soči, a moraju biti usvojeni u celoj zemlji najkasnije do 01.01.2013.), pravila za utvrđivanje vrsta dozvoljene namjene za neizgrađene zemljišne parcele će se donekle promijeniti .

Utvrđivanje specifičnog pokazatelja katastarske vrijednosti zemljišnih parcela vrši se sljedećim redoslijedom:

• subjekt Federacije donosi odluku o izvršenju katastarske procjene zemljišta. Katastarska procjena treba da bude opće prirode, odnosno da su sve zemljišne parcele na teritoriji subjekta Federacije predmet procjene;
• teritorijalni organ Rosreestra za relevantni subjekt Federacije sastavlja liste zemljišnih parcela za procjenu, koje odražavaju takve karakteristike kao što su lokacija, površina, prisustvo objekata nekretnina na lokaciji i njihova namjena;
• organizacija za procenu koju angažuje Rosreestr utvrđuje konkretan pokazatelj katastarske vrednosti u odnosu na svaki kvartal iu kontekstu svake od dozvoljenih vrsta dozvoljene upotrebe na osnovu informacija o prosečnoj tržišnoj vrednosti zemljišnih parcela odgovarajuće vrste korišćenja u određenom kvartalu, kao i na osnovu prosječnih tržišnih vrijednosti vrijednosti objekata nekretnina koji se nalaze na parcelama. Drugim riječima, specifični pokazatelj katastarske vrijednosti, na osnovu važećeg zakonodavstva, pozicioniran je kao prosječan pokazatelj tržišne vrijednosti 1 m2. zemljište sa određenom vrstom dozvoljene upotrebe.
• rezultati katastarske procjene zemljišta su odobreni normativnim aktom subjekta Federacije;
• nakon usvajanja rezultata katastarske procjene relevantni podaci o svakoj zemljišnoj parceli unose se u katastarski sistem.

Kao što je gore navedeno, katastarsku procjenu zemljišta treba izvršiti najmanje jednom svakih 5 godina. Posljednja katastarska procjena izvršena je u Moskvi 2007. godine. S tim u vezi, nova katastarska procena u Moskvi trebalo bi da bude završena najkasnije do kraja 2012. godine. Istovremeno, uzimajući u obzir poseban značaj moskovskog zemljišta, može se pretpostaviti da će novi specifični pokazatelji katastarske vrijednosti gradskih zemljišnih parcela biti određeni u iznosu znatno većem od sadašnjih pokazatelja.

Veličina katastarske vrijednosti određuje iznos poreza na imovinu i poreza na zemljište (klauzula 1 člana 378.2, klauzula 1, 2 člana 390 Poreskog zakona Ruske Federacije), zakupninu, iznos otkupne vrijednosti za javno zemljište parcele, itd. Ako postoji povjerenje da je katastarska vrijednost vaše imovine previsoka, morate saznati kako se ova vrijednost postavlja:

• procjenitelj u okviru državne katastarske procjene;
• na osnovu rezultata državne katastarske procjene u vidu specifičnih ili prosječnih specifičnih pokazatelja katastarske vrijednosti za određenu grupu objekata.

Vrijednost utvrđuje procjenitelj

Utvrđujući katastarsku vrijednost objekta, procjenitelj prikuplja tržišne informacije, a ako one nisu dovoljne, onda se tržišna vrijednost procjenjuje pojedinačno za određeni objekat.

Državna katastarska procena zemljišta vrši se u zavisnosti od kategorije zemljišta i njegove lokacije (klauzule 5-7 Pravila za sprovođenje državne katastarske procene zemljišta, odobrenih Uredbom Vlade Ruske Federacije od 04.08. 2000. br. 316):

• na osnovu statističke analize tržišnih cijena, drugih podataka o nekretninama, drugih metoda masovnog vrednovanja;
• na osnovu kapitalizacije procijenjenog prihoda od zakupnine;
• na osnovu troškova neophodnih za reprodukciju i (ili) očuvanje i održavanje vrijednosti njihovog prirodnog potencijala.

U katastar se ne unosi samo katastarska vrijednost parcele, već i podaci o specifičnom pokazatelju (po kvadratnom metru) - katastarskoj vrijednosti određene zemljišne parcele, podijeljenoj s njenom površinom.

Do novog kruga katastarske procjene prosječni specifični pokazatelj može biti osnova za utvrđivanje katastarske vrijednosti parcela koje su nastale od procijenjene parcele kao rezultat diobe ili dodjele.

Akt sa katastarskom procjenom može se pobijati kao pravni akt ako je bilo moguće utvrditi formalne povrede, jer se rezultati državne katastarske procjene (utvrđivanje katastarske vrijednosti) usvajaju aktom koji sudovi smatraju pravnim aktom.

Sud proverava formalnu usaglašenost osporenog normativnog akta sa aktom veće pravne snage u pogledu sadržaja, postupka izdavanja i nadležnosti organa koji ga je doneo.

Još jednom naglašavamo da je za osporavanje akta o odobrenju rezultata državnog katastarskog vrednovanja potrebno dokazati da su prilikom procene učinjene formalne povrede. Beskorisno je pozivati ​​se na činjenicu da je katastarska vrijednost veća od tržišne.

Zahtjev za osporavanje normativnog pravnog akta podnosi se sudu opšte nadležnosti - Vrhovnom sudu Republike, okružnom sudu, sudu saveznog grada, sudu autonomne oblasti i sudu autonomnog okruga ( klauzula 2, dio 1, član 26 Zakona o građanskom postupku Ruske Federacije).

Akti ove vrste se, po pravilu, ne osporavaju u potpunosti, već u smislu davanja saglasnosti na rezultate katastarske vrijednosti određene zemljišne parcele, ali budući da su povrede utvrđene prilikom procjene, to dovodi u sumnju rezultate procjene kao u cjelini i može dovesti do poništenja normativnog akta u cjelini.

Ako se vrijednost navedena u katastru razlikuje od vrijednosti navedene u aktu, radnje katastarskog organa treba osporiti u skladu sa članovima 27, 29 APC Ruske Federacije, odnosno pred arbitražnim sudom.

Katastarski organi unose podatke u državni katastar nepokretnosti (GKN) čisto mehanički, prenoseći na njega katastarsku vrijednost navedenu u izvještaju o procjeni koji je odobren aktom izvršne vlasti konstitutivnog entiteta Ruske Federacije.

Dakle, ako GKN ne uključuje cijenu koja je navedena u aktu kojim se odobravaju rezultati procjene, onda se radnje katastarskog organa mogu smatrati nezakonitim.

Katastarsku vrijednost određuju specifični (prosječno specifični) pokazatelji

Ova opcija se sastavlja u obliku specifičnih i prosječnih specifičnih pokazatelja katastarske vrijednosti za određene grupe objekata i teritorijalnih jedinica. Metoda se koristi za utvrđivanje katastarske vrijednosti objekata nepokretnosti koji se ne procjenjuju po prvoj opciji.

Za utvrđivanje katastarske vrijednosti parcele pomoću određenog pokazatelja, katastarski organ utvrđuje kojoj grupi po namjeni i lokaciji pripada, a zatim množi specifični pokazatelj ove grupe sa površinom lokacije, kako je utvrđeno Smjernicama. za određivanje katastarske vrijednosti novoformiranih zemljišnih parcela i postojećih zemljišnih parcela u slučajevima promjene kategorije zemljišta, vrste dozvoljene upotrebe ili pojašnjenja površine zemljišne parcele (odobreno naredbom Ministarstva za ekonomski razvoj Rusije od 12.08.06 br. 222). Međutim, katastarska vrijednost drugih objekata utvrđuje se na isti način (Naredba Ministarstva ekonomskog razvoja Rusije od 18. marta 2011. br. 113).

Prilikom utvrđivanja katastarske vrijednosti na osnovu specifičnih pokazatelja, katastarski organ je slobodniji u donošenju odluka, pa se povećava rizik od pogrešnog utvrđivanja katastarske vrijednosti zbog greške stručnjaka katastarskog organa.

U ovom slučaju, moguće je osporiti radnje katastarskog organa na arbitražnom sudu u skladu sa Poglavljem 24 Zakona o arbitražnom postupku Ruske Federacije u vezi sa upotrebom netačnog specifičnog indikatora pri određivanju katastarske vrijednosti sporni objekat.

Tako je Prezidijum Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije u svojoj odluci od 02.06.09. br. 21/09 naznačio da su arbitražni sudovi nadležni za slučajeve osporavanja radnji državnih organa (klauzula 2, deo 1, član 29 od Zakonika o arbitražnom postupku Ruske Federacije), a katastarski organ je izvršio povredu, odnosno pogrešno primenio akt kojim su odobreni prosečni specifični pokazatelji katastarske vrednosti.

Mora se imati na umu da je katastarska vrijednost postavljena i primijenjena za budućnost, tj. nemoguće je vratiti već izvršene uplate za protekle periode (Rezolucija Predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 28.06.2011. br. 913/11).

Dakle, ako nije preostalo mnogo vremena do usvajanja novih rezultata katastarske procjene, onda nema smisla osporiti stare rezultate.

Dakle, radnje katastarskog organa osporavaju se prema pravilima poglavlja 24 Zakona o arbitražnom postupku Ruske Federacije. Istovremeno, treba imati na umu da se takav zahtjev može podnijeti u roku od tri mjeseca od datuma kada je podnosilac predstavke saznao za povredu svojih prava i legitimnih interesa (dio 4. člana 198. APC-a Ruske Federacije) .

Međutim, u zavisnosti od konkretnih okolnosti, spor u kojem se traže da se radnje priznaju kao nezakonite moraju se razmotriti u toku parničnog postupka. Stoga se primjenjuje opći rok zastare od tri godine.

Tako je Vrhovni arbitražni sud Ruske Federacije ukazao da bi se razjašnjenje katastarske vrijednosti, grupe vrsta dozvoljene upotrebe i prosječnog specifičnog indikatora trebalo odvijati po redoslijedu tužbenih zahtjeva, budući da se sporovi odnose na utvrđivanje vrste dozvoljene upotrebe. i katastarska vrijednost zemljišnih parcela utiču na interese nosilaca njihovih prava u oblasti ne samo poreskih i zemljišnih odnosa, već i civilnog prometa. Dakle, oni se smatraju prema opštim pravilima postupka, bez obzira na to što su uzrok spora bile radnje organa za katastarski registar (Rezolucija Prezidijuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 15. decembra, 2011. br. 12651/11).

Ako organ katastra pri utvrđivanju katastarske vrijednosti parcele koja se formira dodjelom koristi prosječni specifični pokazatelj za katastarski kvart umjesto specifičnog pokazatelja prenamijenjene parcele, krši propise (tačka 2.1.18 Uputstva). br. 222) i treba postaviti pitanje osporavanja tužbi.

Ako je katastarski organ pogrešno odredio vrijednost zbog pogrešne kvalifikacije namjene objekta, onda se takav zahtjev razmatra u redoslijedu postupka (u ovom slučaju tužilac mora dokazati neispravnost utvrđenja).

Postoji još jedan način koji se čini najoptimalnijim - postići reviziju katastarske vrijednosti ili utvrđivanje katastarske vrijednosti u visini tržišne vrijednosti. Ovo nije žalba ili konkurs, može se primijeniti i kada se utvrđuje cijena određene lokacije, i kada se trošak obračunava prema specifičnom (prosječno specifičnom) pokazatelju.

Državna katastarska procjena je masovna procjena, koja ima za cilj utvrđivanje tržišne vrijednosti objekata koji se procjenjuju. Naravno, manje je tačna od pojedinačne tržišne procjene, jer ne uzima u obzir sve karakteristike objekta. Uz masovnu procjenu, čak ni jednostavan pregled objekta nije potreban.

Dakle, zadata pojedinačna procena je tačnija, a zainteresovane strane imaju pravo da zahtevaju reviziju katastarske vrednosti na osnovu rezultata državne katastarske procene i utvrđivanje katastarske vrednosti u tržišnoj vrednosti na osnovu rezultata individualna procena.

Podnosilac zahteva ne osporava ni verodostojnost katastarske vrednosti, ni zakonitost normativnog akta kojim se ona odobrava, ni radnje katastarskog organa. Dakle, ova pitanja nisu obuhvaćena predmetom dokazivanja u predmetu.

Čini se da je ovaj metod - revizija katastarske vrednosti - pogodan i zbog toga što tužilac ne mora da dokazuje nezakonitost normativnog akta ili postupanja državnog organa, kao i neispravnost katastarske procene. Tužilac mora biti spreman da dokaže ono glavno - verodostojnost pojedinačne tržišne procene vrednosti imovine, odnosno da je izveštaj o tržišnoj vrednosti koji je podneo pravičniji i tačniji od rezultata državne katastarske procene.

Za osporavanje akta o odobravanju rezultata državnog katastarskog vrednovanja potrebno je dokazati da su prilikom procene učinjene formalne povrede. Beskorisno je pozivati ​​se na činjenicu da je katastarska vrijednost veća od tržišne.

Ako je katastarska vrijednost upisana u katastar strogo u skladu sa aktom, onda nema smisla osporiti nezakonitost postupanja katastarskog organa. Ali ako je došlo do tehničke greške i katastar nije dobio vrednost koja je aktom utvrđena, onda se na radnje katastarskog organa može uložiti žalba.

Podrazumevano, pojedinačna procena je tačnija, a zainteresovane strane imaju pravo da zahtevaju reviziju katastarske vrednosti na osnovu rezultata državne katastarske vrednosti i utvrđivanje katastarske vrednosti u tržišnoj vrednosti na osnovu rezultata individualna procena.

Konstantin BUSHUEV, ekspert u Legal Assessment LLC

Vrijeme čitanja: 4 minute

Masovna procjena zemljišta zasniva se na principu klasifikacije i podjele parcela na grupe i zone. Naselja su podijeljena na katastarske četvrti. Glavne razlike između zemljišnih parcela u njima su površina, kategorija namjene i specifični pokazatelj katastarske vrijednosti zemljišne parcele u 2020. godini. Ako su prve 2 vrijednosti poznate vlasnicima, onda treća često postavlja pitanja. Međutim, kada se uspostavlja ZP, poseban indikator je od posebne važnosti.

Upotreba specifičnog indikatora

Katastarska procena se vrši za sve, sa izuzetkom, u skladu sa Zakonom Ruske Federacije od 25.08.1999. br. 945 “O katastarskoj proceni” i Uredbom Vlade Ruske Federacije od 04.08.2000. br. 316 “O davanju saglasnosti na pravila za vršenje državne katastarske procjene vrijednosti”.

Svrha utvrđivanja cijene svake parcele je stvaranje jedinstvene osnovice za oporezivanje.

Ova procjena ima status državne procjene, stoga su posebno kreirane budžetske institucije ovlaštene da je sprovode. Njihove aktivnosti se zasnivaju na principima masovne evaluacije i upotrebe specifičnog indikatora. Ova metoda predviđa grupiranje svih zemalja Ruske Federacije prema principu sličnosti.

Cijena parcela se izračunava na osnovu faktora cijena specifičnih za određenu grupu. To može biti:

• poljoprivredno zemljište;
• lokacije za razvoj infrastrukture;
• ili javne i poslovne namjene;

Svaka od navedenih lokacija ima svoj skup faktora cijena. Obično se uzima u obzir socio-ekonomski razvoj regije, kvalitet zemljišta i dostupnost zgrada. Zbog toga se u različitim katastarskim kvartovima može razlikovati specifična katastarska vrijednost zemljišne parcele - cijena po 1 m2.

Za procjenu svake grupe nekretnina razvija se poseban model prema kojem se vrši proračun. Ovisno o karakteristikama lokaliteta, uključuje faktore koji najviše utječu na njihovu vrijednost, na primjer, lokaciju objekta i njegovu namjenu.

Izračunavanje prema specifičnom indikatoru (SSI) se koristi u slučajevima kada je regresijsko, tipično ili individualno modeliranje neprikladno.

Više detalja o metodama određivanja troškova opisano je u članku.

Kako se izračunava specifični indikator

Tržište zemljišta u Rusiji nije homogeno po svom sastavu. Sve stranice su podijeljene u kategorije, čija pripadnost značajno utječe na cijenu.

Najskuplje parcele su zemljišta naselja. To je zbog činjenice da takve lokacije imaju širok spektar namjene, što se ogleda u Klasifikatoru odobrenom Naredbom Ministarstva za ekonomski razvoj Ruske Federacije od 01.09.2014. br. 540.

Prilikom grupisanja zemljišta za utvrđivanje vrijednosti FPC bitna je dozvoljena upotreba.

Nakon podjele na vrste dozvoljene upotrebe, procjenitelj utvrđuje glavne faktore cijene. Ako govorimo o zemljištima naselja, troškovi se povećavaju zbog:

• atraktivan krajolik i oblik lokacije;
• lokacija u blizini vodnih tijela, šuma;
• udaljenost od autoputa;
• nizak nivo buke;
• homogeno društveno okruženje;
• buduću profitabilnost.

Faktori koji snižavaju troškove uključuju malu površinu parcele, neravni nestandardni oblik, lokaciju u blizini industrijskih postrojenja i deponija, te nezgodne pristupne ceste.

U sljedećoj fazi odabire se standard - područje s najizraženijim karakteristikama, formira se grupa sličnih objekata. Za svaki od njih, stručnjak prikuplja i analizira informacije o transakcijama i kreira formulu za izračunavanje UPKS-a. Nakon toga izračunava specifični pokazatelj za 1 m2 referentne površine.

Gdje mogu primijeniti određeni indikator

Pristigli ZKP za grupu zemljišnih parcela odobravaju lokalne samouprave. Može se koristiti za izračunavanje vrijednosti zemljišnih parcela određene vrste dozvoljene upotrebe prema formuli:

KS \u003d površina zemljišta x UPKS

Ako lokacija, prema svojim karakteristikama, pripada nekoliko grupa, za izračun se uzima određeni indikator velike vrijednosti.

Iako su objektivni faktori osnova za određivanje SEC-a, upotreba generalizovanih statističkih metoda ima niz nedostataka. Glavni nedostaci masovnog pristupa uključuju sljedeće:

• dobijanje podataka o ponudi i potražnji iz otvorenih izvora koji ne garantuju pouzdanost;
• kalkulacija napravljena u periodu rasta tržišnih cijena ne odgovara vrijednosti tokom krize;
• ignorisanje individualnih karakteristika objekata;
• moguće tehničke greške u graničnim i tehničkim planovima, naznake lokacijskih koordinata ometaju pravilnu klasifikaciju objekata.

Ovi aspekti dovode do precjenjivanja ili potcjenjivanja dozvoljenih vrijednosti SCL-a za svaku grupu lokacija.

Metodologija za obračun UPKS-a za zemljište

U zavisnosti od vrste dozvoljene upotrebe zemljišta navedenog u, specifični indikator može varirati. S obzirom da se pri određivanju CA uzimaju u obzir podaci o imovini sadržani u registru, ovi opisi i karakteristike moraju odgovarati stvarnosti.

Na primjer, za zemljište kategorizirano kao “za poslovne i poslovne poslovne zgrade”, SCL će biti mnogo veći nego za zemljište uključeno u kategoriju “za industrijske i administrativne zgrade”.

FCL i model vrednovanja poljoprivrednog zemljišta utvrđuje se uzimajući u obzir:

• bruto prihod po jedinici površine;
• koeficijent kapitalizacije;
• troškovi obrade zemljišta.

Ovi faktori se ne uzimaju u obzir prilikom određivanja specifičnog indikatora ZP. Odnosno, tačna dodjela lokacije određenoj kategoriji i grupi je od primarnog značaja za izračunavanje UE.

Iako se propisi o katastarskom vrednovanju stalno usvajaju na lokalnom i saveznom nivou, još uvijek ne postoji jedinstveni dokument koji određuje način izračunavanja specifičnog pokazatelja katastarske vrijednosti zemljišne parcele. Formirane budžetske institucije samostalno određuju odgovarajuću metodu za obračun LKP zemljišta.

Žalba na vrijednost specifičnog indikatora ZP

Zakon Ruske Federacije br. 237-FZ od 3. jula 2016. predviđa odobrenje rezultata katastarske procjene od strane vlasti Rosreestra, o čemu se informacije objavljuju na službenoj web stranici. Svaki vlasnik ili korisnik zemljišta ima pravo na sud ili komisiju.

Specifični indikator koji se koristi u obračunu katastarske vrijednosti sadržan je u izvještaju. Ali samo stručnjak može otkriti neslaganje između UPKS-a i glavnih karakteristika, na osnovu kojih je objekt dodijeljen određenoj grupi.

Na zahtjev nositelja autorskih prava, Rosreestr može pružiti informacije o vrijednostima koje se koriste u katastarskoj procjeni i podatke koji vam omogućavaju da provjerite karakteristike objekta.

U skladu sa čl. 21 zakona, neusklađenost specifičnog indikatora sa vrstom dozvoljene upotrebe može se smatrati jednom metodološkom greškom koja je uticala na vrednost COP.

Zahtjev za ispravku razmatra budžetska institucija ovlaštena za vršenje procjene. Na osnovu rezultata razmatranja prijave, organ donosi odluku o izmjeni ili odbijanju.

Art. 22. navedenog Saveznog zakona br. 237. utvrđuje opšti postupak za komisijsko ili sudsko rješavanje sporova o utvrđivanju katastarske vrijednosti. Dokaz u ovom slučaju će biti tržišna vrijednost lokacije.

Zaključak

Prosječni specifični pokazatelj je cijena 1 m2 zemljišta. Ovisno o dozvoljenoj upotrebi, ova brojka može smanjiti ili povećati QC i poreznu stopu. Najčešća greška koja značajno povećava FCL je netačna klasifikacija zemljišta u grupe dozvoljene upotrebe. Nakon što je na vrijeme uočio, vlasnik može uložiti žalbu na rezultate katastarske procjene u upravnom ili sudskom postupku.

Magistar prava na smeru "Građansko i porodično pravo". Godine 2005. diplomirao je na Državnom univerzitetu u Sankt Peterburgu, 2012. godine - na Ekonomskom fakultetu Moskovskog državnog univerziteta. M.V. Lomonosov sa diplomom iz finansijske analitike. Nakon što je stekao drugo visoko obrazovanje, osnovao je nezavisnu kompaniju za ocjenjivanje. Specijalizirao sam se za procjenu vrijednosti nekretnina, zemljišta i druge imovine.